"以房养老"骗局背后有套路被骗老人维权难

西蜀教师 · 发表于: 2015-7-17 10:47:00

以房养老广州落地 500万房产每月可领取15,155元
源自：金羊网

本文摘自：金羊网-羊城晚报作者：程行欢

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以房养老领取的养老金以“保本微利”为原则，根据第三方评估机构对房产价值估算而来羊城晚报记者艾修煜摄

北京等四试点城市已有22户家庭签署协议
　　以房养老政策在经历了一年的酝酿后终于呱呱落地。记者昨日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

拿房子换“活”钱养老
　　以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
　　2013年8月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程，并在2014年7月1日正式落地。不过，虽然这种产品是养老市场的一种有益补充，但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰，即使保险公司显示出极大兴趣，但从设计到最终销售成功，则花了整整一年时间，而且到目前为止，也只有一家公司推出。
　　今年3月，保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》保险条款及费率，这也是我国国内首款保险版“以房养老”。首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。根据合同，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后，这一产品在四个试点城市全面落地。

500万房产月入1.5万
　　广州首批签署以房养老合约的潘女士、张先生去年看到相关新闻后，就主动联系了幸福人寿。在谈及为何选择这个产品时，张先生表示，女儿在国外，自己和太太的房子没有传承的需要，同时希望能住在自己的房子里，按月领取一笔养老金，补贴每年不少的自费用药费用，改善老年生活品质，同时有充足的资金在身体条件还不错的情况下外出旅游散心。
　　幸福人寿方面向羊城晚报记者介绍，此款产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计，力争满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的以房养老需求。截至目前，共约20户家庭承保或在投保进行中，家庭构成包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。
　　“与这些老人的联系沟通、进行产品介绍，主要通过以下步骤：电话约访老人，面谈详解产品、确定老人投保意愿，签署投保意向书、进行房产价值评估及有效保险价值确认，再次与老人沟通确认意愿，签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件，最后签署房屋抵押合同、对外办理抵押登记、公证等一系列环节，每个环节均需老人参与或到场。面对60岁以上的老人，需要耐心细致、深入浅出、通俗易懂地讲解产品和相关流程，沟通的时间相当长，沟通内容细致，直到老人完全理解条款的每一条涵义为止，并给老人留足消化理解和投保决策的空间和时间。”
　　由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算（养老金费率表已在保监会网站公布）。幸福人寿方面强调，这个产品的设计原则上是“保本微利”。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。
　　据了解，6月12日，国内第一批用户已领取了“以房养老”养老金。

大规模普及尚需时日
　　民众最关心的是房价波动问题。幸福人寿方面表示，最初的产品设计已考虑到房屋预期增值收益，在评估抵押房产价值时，会对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内；其次，保险公司不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时，不受房价下跌的影响。
　　广东省保险行业协会郑俊娟副秘书长表示，政府和监管机关都大力鼓励保险业积极促进养老服务业的发展，保险公司在养老领域将拥有广阔的发展空间，谁能抢抓先机，在养老领域喝到“头啖汤”，谁就能享受到政策红利，抢占发展先机。但是即便如此，其他养老险公司目前还没有对这一项目有实质性的推进。“业务虽然有需求，但前期投入成本大，后续执行难。”
　　有大型养老险公司向记者表示，目前的推广难点除传统观念阻力外，民众对保险产品的理解认知上还存在一定障碍。具体到此类产品，因目标客户相对较窄，从寻找目标客户、进行沟通到最后执行，短期内还无法形成规模效应，不过未来产品具有相当大的发展空间。

以房如何养老
　　以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

具体如何操作
　　电话约访老人→面谈详解产品→确定老人投保意愿→签署投保意向书→对房产进行价值评估→有效保险价值确认→再次与老人沟通确认意愿→签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件→签署房屋抵押合同→办理抵押登记、公证等。

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中国养老机构报告预测未来发展五大变化
机构与居家养老并举成趋势
　　中国老龄科学研究中心昨日发布《中国养老机构发展研究报告》。报告指出，未来我国养老机构的发展将呈现五大趋势。
　　根据这份研究报告，养老机构是指为老年人提供集中居住、生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务的老年人服务组织，其主要服务对象是失能、半失能老年人。基于服务对象的身体状况类别，养老机构应划分为自理型养老机构、助养型养老机构和养护型养老机构，服务对象应分别以自理老年人、半失能老年人、失能老年人为主。
　　研究报告分析认为，未来我国养老机构发展的趋势包括：民办民营养老机构将成为发展主体；机构与居家、社区养老服务一体化将成为必然趋势；小型化、专业化、社区化、连锁化将成为养老机构发展主要态势；养老机构养医结合发展趋势将更加紧密；养老机构服务将向更亲情化、人性化发展。
　　研究报告指出，我国养老机构在取得较快发展的同时，还面临着一些问题，突出表现为：养老机构发展政策落实不到位、体系不完善；养老机构双轨运行，市场竞争机制不完全，民办养老机构的发展空间被挤占；养老机构自身建设滞后，服务水平较低；支持养老机构发展的社会氛围有待形成。同时，机构养老服务有效需求不足，“哑铃形”供给抑制有效需求，也就是市场上处于两端的豪华型养老机构和设施简陋的养老机构较多，真正符合大多数老年人的中档养老机构所占份额较低，呈现两头大、中间小的“哑铃形”，直接导致大量老年人的需求得不到满足。

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sunsu888 · 发表于: 2019-5-7 16:22:55

源自：正义网

原文标题："以房养老"骗局背后有套路被骗老人维权难

　　正义网北京5月7日电（见习记者：崔晓丽）自2014年7月，老年人住房反向抵押养老保险（即“以房养老”保险）试点以来，许多公司打着“以房养老”旗号从事金融诈骗，参与其中的老人，不仅没拿到养老金，还失去了房屋。事件发生后，虽然一些涉事公司被追究刑事责任，但老人仍然面临失去房屋的风险。
　　“温馨”的以房养老诈骗套路
　　《新京报》报道，2017年4月，59岁的吴岚被中安民生（指北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司）位于北京昌平区的养老一站式服务大厅开办的免费声乐课程吸引。每周一到周五，服务大厅内还有免费的民族舞、书法等课程。老人在参加课程的同时，登记身份证信息和电话号码就会成为中安民生的会员，可免费参加公司组织的外出旅游活动。想到这些好处，吴岚就注册成了会员。
　　吴岚称，在外出旅游的过程中，中安民生的业务员会经常组织学习了解“以房养老”理财项目。业务员平时在生活中也处处关心她，“有时比自家孩子还周到”。
　　一年的时间里，禁不住业务员的宣传诱惑，吴岚和丈夫将北京的两套房产抵押贷出471万元，投进了中安民生所谓的“以房养老”理财项目，每月能拿2.3万余元的“养老金”。然而，原本答应向出资方还本付息的中安民生，2019年1月却没替他们还款。出资方通知吴岚，如果还不上钱，按照二者的合同约定，房子可能被强制拍卖。吴岚自己垫付了5.7万余元的利息后，从此惶惶不可终日。
　　在媒体的报道中，中安民生共有600余名抵押房产、换贷投资的客户，涉及资金十多亿元。
　　代理其中一名受害老人王明海（化名）案的郭润春律师告诉记者，中安民生以“以房养老”名义骗老人押房投资的行为已经形成了套路：
　　第一步，介绍“以房养老”项目的好处骗取老人信任。他们会告诉老人，房子闲着也是闲着，不如抵押出去借款，所得到的钱交给中安民生理财，中安民生负责给出资方还本付息，并按期支付给老人养老金，这样既盘活了资产，又赚到了钱。
　　第二步，介绍出资方将老人房屋进行抵押。业务员在对房屋进行估值后，给老人介绍一个出资方，让老人以公司周转需要资金等理由，将房屋抵押出去，而这个价格明显会低于市场价格。随后，业务员会带老人到房管局，将老人的房本办理抵押。
　　第三步，签署房屋抵押贷款合同，条款具体内容不告诉老人。老人和出资方签署房屋抵押贷款合同，借款利息年化在12%到24%之间。而老人对此并不知情，甚至是在空白合同上签字。出资方为了保证能收回借款，也要求老人在公证处办理公证手续，如果到期不能还钱，自愿拍卖房产抵债，有些老人根本不清楚条款的存在。
　　事实上，仅仅几个月后，老人们的收益便不再到账，更被出资方胁迫还款。“中安民生为老人绘制的‘以房养老’蓝图，更像一张无法兑现的空头支票。”郭润春说。
　　2019年4月9日，北京市公安局海淀分局发布通告称，针对群众举报其辖区内中安民生从事非法集资一事，经海淀警方侦查，对涉事公司实际控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。目前，公安机关仍在对该案开展工作。
　　一路绿灯的“以房养老”骗局
　　根据规划，“以房养老”政策是指老人把自有的产权房屋抵押给保险公司，继续拥有对房屋的占有、使用、收益及经抵押权人同意的处分权，居家养老直至身故；保险公司按合同规定，每月支付一定资金用于老年人养老，并在老年人去世后通过继承人配合，处置抵押房产并收回前期支出成本，处置所得若有剩余，归继承人所有。
　　据悉，“以房养老”保险试点推广以来，只有四家保险公司获得了资格。那些不具备资格的公司是如何打着“以房养老”的旗号进行行骗的?
　　“一听有国家背景，就深信不疑了。尤其‘以房养老’又是近年来国家倡导的政策。”多位中安民生客户接受媒体采访时表示，中安民生自称和中国老龄事业发展基金会老年健康基金管理委员会、恩派公益组织发展中心、中国社会福利基金会养老事业发展基金均有合作。记者注意到，在媒体报道中安民生涉嫌诈骗后，上述机构都通过媒体或官网发布声明，表示和中安民生无关，或者早已取消了相关合作。
　　公证处不严格操作公证程序，也助推了“以防养老”骗局的形成。近年来曝光的“以房养老”骗局中，出资方会和老人签订房屋抵押合同并进行公证，公证书中赋予了合同强制执行效力的条款，即老人在无法还本付息时，公证处可以开具强制执行证明，无需经过审判程序，法院可直接拍卖房产，用卖房款还钱。有些老人还会和理财公司的业务员签订全权委托协议，他们可不经老人同意，代为查询、签署房产抵押、解押，代为出售房产并代收房款。受骗老人称，合同中大量的专业内容他们根本不清楚，也没人解释就让签名，5分钟就能办一个公证。而这些公证等于将自己的权利全盘出让，也成为日后维权的最大障碍。
　　在司法部发布的《关于公证执业“五不准”的通知》，要求不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证，不准办理非金融机构融资合同公证，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，不准办理具有担保性质的委托公证，不准未经实质审查出具公证书。2017年7月，在媒体陆续曝光“以房养老”诈骗问题后，司法部责成北京市司法局展开核查。同年8月，北京方正公证处因违规办理“以房养老”公证被停业整顿半年。
　　事实上，“以房养老”的骗局不是第一次出现。记者查看裁判文书网发现，2015年以赵海佳为法人代表的北京火星时空网络科技有限公司，借助“以房养老”的名义，至少让17名老人上当受骗，涉案金额达3100万元。北京市人民检察院第一分院以诈骗罪对其提起公诉后，2018年赵海佳被判处无期徒刑。
　　被骗老人维权难
　　实施“以房养老”诈骗的人接受刑事处罚，固然让受害者感受到司法正义，但如何保住抵押出去的房产，才是他们当下最焦虑的问题。
　　据《中国青年报》报道，2017年北京老人沈山在遭遇了“以房养老”骗局之后，房屋被出资方强行占有，75岁的他带着一家四口在街头流浪半年。在中安民生的“以房养老”骗局中，手持房本的出资人收不到钱时，开始对老人各种催收。有的老人房屋门锁已被换，有的锁芯被堵了东西，还有的老人白天都不敢待在家里，就怕催债的上门。
　　南开大学法学院教授陈耀东告诉记者，从民法上来说，在老人和出资方签订的房屋抵押合同中，抵押人是老人，抵押权利人是出资方，像中安民生这样的公司在某种程度上只是起到了中介的作用。在老人无法还本付息的情况下，出资人可以要求老人腾挪房屋，甚至可以状告老人。因为借贷关系是真实存在的。
　　“如果老人能够证明理财公司和出资方恶意串通，损害第三方的合法权益，低价出售老人的房产，根据合同法的规定，房屋抵押合同就没有了效力，公证文书也应当撤销，老人的房屋自然可以保留下来。”陈耀东说，另一方面来说，如果理财公司和出资方存在欺诈行为，老人可以主张撤销合同，自然也能保全房产。但合同撤销有时间的限制，需要在合同签订的一年之内提出。而这两种使合同失效的办法，都需要老人有足够的证据，承担举证责任。
　　郭润春告诉记者，他目前正在帮他的当事人收集证据，表明出资方和中安民生构成恶意串通，以使合同无效。
　　在之前发生的类似案件中，老人追回房屋的情况其实并不乐观。记者注意到，在广艳彬主导的“以房养老”诈骗案中，47户老人中，截至2018年10月，只有2户老人通过民事诉讼追回了房产。
　　抵押房产合同生效，过户也是一道手续。郭润春说，他到海淀区房管局反映了当事人出现的情况，工作人员告诉他可以先提起民事诉讼，帮助老人维护权益。如果将来出资人起诉老人拍卖房产的话，他们会密切关注此事，不会轻易拍卖。
　　专家：加强“以防养老”制度建设
　　“以房养老”保险本是国家推出的多元化养老方式的一种，如今却被不法分子当成行骗的工具。多名专家学者呼吁，必须提高违法成本，加强“以房养老”制度建设。
　　陈耀东认为，“以房养老”经过了试点阶段，到现在在全国推广，迎合了社会的需求，但在具体的操作中，缺乏相应部门的监管，给了犯罪分子可趁之机，因此，要从制度层面对监管机构予以明确。
　　“这里面还有一个深刻的法理问题。”陈耀东说，现有的法律规则只是对一般性的抵押进行规范，有着成熟的、标准化合同，但“以房养老”保险涉及的是房屋反向抵押问题，对于保险公司反向给老人钱的制度规定比较缺乏。“对于老人来说，他不清楚出反向抵押的合同应该是什么样的，一些公司借此钻漏洞，造成现在市场上的混乱局面。”陈耀东建议，要及时出台房屋反向抵押法律规定，形成一个成熟的合同文本供老人使用。
　　中国人民大学法学院教授刘俊海表示，一些公证处的给出的“便利”，也助推了“以房养老”骗局的展开。这些单位要严格自律，禁止为不法行为背书。相关单位也要爱惜自己的羽毛，知晓自己的名誉被滥用后，要及时督促撤销，并发表声明告知外界。
　　对于有些“以房养老”诈骗案件中，出资方和理财公司串通起来欺骗老人，公证处开“绿灯”的现象，刘俊海建议，要调查清楚诈骗的所有环节，确认不同的人在链条中扮演的角色和承担的法律责任，依法严厉打击。
　　“银发市场风险多发，老年人也要时常警醒自己，遇事和年轻人多商量，咨询律师，不要轻易去公证处这种和财产有紧密关系的地方签订不清楚的文件，要看好钱袋子。”刘俊海建议，如果遇到“以房养老”骗局的行为，要第一时间去公安局报案，并存好证据，依法理性维权。

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　　图解："套路贷"如何套路了你?

honjehai · 发表于: 2018-8-11 15:43:00

源自：央视新闻

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　　近日，中国银保监会发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，“以房养老”保险正式推向全国。
　　所谓反向抵押，具体来说就是老年人把拥有独立产权的住房抵押给保险公司，保险公司每个月提供养老金，老人仍可以住在自己的房子里，身故之后保险公司可以处置房产（有些保险产品在设计上仍可以由子女继承房产，在偿还相关保险金后可收回房子）。用房子换取更加宽裕的老年生活，这样的“以房养老”你愿意吗？

“以房养老”保险这笔账怎么算？
　　就在银保监会发布通知后不久，浙江首单“以房养老”保险产品7日落地杭州，保险客户陆先生夫妇从杭州市金融办相关负责人手中领到了第一笔养老保险金。
　　事实上，“以房养老”保险并不是通常所见的保险产品，而是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。简而言之，就是房屋所有人把房子抵押给保险公司，然后每个月从保险公司领一笔养老金，待老人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押并不影响居住。

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　　这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月能获得一笔养老金，从而改善老年生活。
　　据提供该保险产品的一个保险公司负责人介绍，目前产品主要优先面向孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体投保。这个看似“旱涝保收”的险种，究竟是否划算？业内人士给记者算了一笔账↓
　　假如投保人房产的估值计算为100万元，那么60周岁的男性投保人每年需缴纳2544元保费，直至86周岁，每月到手的基本养老保险金额为2514元。简单算一下，26年下来投保人能拿到约72万养老金。当然，这不算保险公司提供这笔资金的成本，此外保险公司还要考虑房价变动以及老人寿命的不确定性等因素。
　　同样条件的女性投保人，两项金额相对较低，分别为年缴保费1622元和每月到手基本养老保险金额2082元。一般来说，女性寿命也要比男性长。

“以房养老”投保老人感受如何？
　　其实早在2013年，国务院就提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点。那些首批选择“以房养老”的老人，怎样看待这样一种养老模式？
　　康先生住在北京市北五环边上一个小区，政策试点的那年康先生69岁。由于女儿的不幸去世，只剩下康先生和老伴相依为命。老两口每个月的退休金加起来有7000多块钱，最大的财产就是一套三居室的房子，2014年的时候，这套房子评估为305万。

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　　随后，幸福人寿保险公司推出了“以房养老”的保险产品，两人与保险公司签订了合约。根据合约，康先生和老伴将房产抵押给保险公司，每月可以从保险公司领取9000多元的养老金，而且他们还可以继续住在自己的房子里。

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　　说实在的他真金白银地给我，而且让我住在这儿，不去奔波，我们能一直住到老去，这个条件多好，是不是？
　　投保人北京康先生
　　在康先生的眼中，“以房养老”这事是值得做的，老两口算了一笔账，投保“以房养老”之后，每月的收入从7000多元增加到了16000元。如果老两口住到养老院，按照规定，抵押出去的房子还可以出租，每月也有5000多元的租金收入。在康先生看来，“以房养老”能够彻底解决他们的后顾之忧。

“以房养老”遇冷，为何还全国推行？
　　虽然2014年和2016年这种养老模式已经分两批在全国部分城市开展试点，但在试点四年过程中，只有一家保险公司开展了业务，共有98户家庭139位老人完成了承保手续。很多人之所以不太愿意参与，一个原因是传统文化，觉得没东西留给后人；其次就是房价的因素，目前来看，很多人还是觉得房价会涨，因此抵押出去总觉得亏。
　　“以房养老”遇冷四年，为什么还要在全国推行？

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　　以房养老为民众提供了有效的补充养老形式。官方通知也提到了，为满足老年人差异化、多样化的养老保障需求。其目的是在探索符合国情、满足老年人不同需要、供老人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，这无法替代基本社会保障。尽管首批试点成效不甚理想，但并不能因此而否定以房养老保险的创新价值和实践意义，全面扩围可行且必要。
　　国务院发展研究中心研究员刘卫民
　　也有专家认为，试点的目的在于取得一些经验，看产品有什么问题，在推向全国的时候可以做一些调整。随着中国老龄化越来越严重，业内人士认为以房养老保险的未来发展还是十分有潜力的。业内人士预计，在以房养老保险向全国推广的背景下，随着经济社会转型以及市场不断培育，以房养老保险市场的潜在需求将会显现。

老人及其家人顾虑的问题如何解决？
　　白岩松：
　　老人主要的担心是：我现在合同签了，房子涨就亏了，这个好解决吗？

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　　2014年做试点的时候已经做了设计，以房养老有两种产品，一个是参与型产品，一个非参与型产品。直白来讲，如果保险公司能够分到房子增值的收益，那么相关产品就叫参与型产品。其实大部分的以房养老产品都是非参与型的，也就是说房子随时间上涨得到的收益仍然归还给投保人。（在老人百年之后，其子女或指定继承人将有优先权赎回房屋，或交由保险公司处置房产，在偿还保险公司费用后如有剩余将归属于继承人。）
　　国务院发展研究中心研究员刘卫民
　　实际上，我们可以看到，试点期间不仅是老人参与度很低，保险公司也不够热衷。唯一一家开展业务的幸福人寿称，反向抵押产品现时没有保费流入，而是持续的现金支出。而且，保险公司还要面对的是房价的不确定性和预期寿命的整体延长。老人不想做亏本生意，保险公司又何尝不是？
　　既然是市场行为，双方应该找到利益的契合点。为此业内人士建议，应该给予“以房养老保险”业务一定的政策支持，同时在产品设计方面多进行一些创新，给各方更多选择以满足多元化养老需求。毕竟，我国自有住房率很高，盘活房产是补充养老资源的一条有效途径。
　　你愿用房子换养老金吗？
　　▌本文源自：《新闻1+1》、新华网

泡泡老忍者 · 发表于: 2017-1-1 01:28:32

源自：中国网

原文标题：中国“地产教父”建议以房养老美媒：文化上行不通

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北京市丰台区新村街道社区养老中心新华社记者李欣摄
　　美媒称，被称作“中国房地产教父”的孟晓苏想要大批中国人抵押房产──特别是老年人。孟晓苏认为，老年人需要抵押住房，以应对中国即将到来的人口老龄化状况。中国老龄人口迅速增长使得养老很快就可能变得太过昂贵，让政府无力背负。
　　据美国《纽约时报》12月27日报道，中国房地产开发集团理事长孟晓苏提出的解决方案是提供反向抵押贷款，这在中国被称为“以房养老”计划，指的是房主抵押自己的房子，获得贷款。
　　他的主张在商业上和文化上都面临着重大阻碍──中国的传统是父母把住房传给子女，抵押住房的做法难以推广──迄今为止，全国只有几十人签署了抵押住房协议。但他认为，中国可能没有其他选择。
　　报道称，中国正在越来越多地考虑老龄化社会将会带来的一些棘手难题。目前中国有2.15亿老年人，占总人口的15%。到2050年，这一数字预计将增加到3.5亿，几乎是人口总数的四分之一。
　　中国正在努力寻找一种更具持续性的养老金制度。政府顶级智库中国社会科学院的资料显示，中国的养老基金的赤字在2050年将达到116万亿美元。
　　孟晓苏认为，房价在过去20年里出现了飙升，在这种情况下退休人员靠缓慢增长的退休金生活是不现实的。“那这种情况下以房养老，可以认为是所有中国老人想改善自己的生活条件，想在晚年生活得更美好的一个重要选择。”
　　“如果中国老人有很高的保险金，或者像日本老人那样有很高的储蓄，那么搞不搞以房养老也都没关系了，”他说，“但是他前面两项都没有。”
　　报道称，反向抵押贷款在美国也有很多怀疑者。但在中国，这种做法与家庭传统观念背道而驰。
　　保险公司说，他们担心房地产可能崩盘，而且中国的预期寿命会增长。中国政法大学的退休金融研究教授胡继晔说，中国也缺乏管理这种计划的基本法律框架。“孟晓苏先生，他是以房养老的倡导者，所以，他是想我即使赔钱也要先做，”他说。“这个文化的环境，是不支持的，法律的环境也不支持。”
　　孟晓苏觉得对法律问题的担心是多余的。对于保险业担心房价下跌，他表示：“不存在。从整体上没有任何一年下降，全上升没有下降。怎么会是泡沫呢？”
　　孟晓苏帮助创建了这个在北京、上海以及另外两个中国城市开展的计划。幸福人寿保险公司的资料说，截至10月底，只有89人参与了这个计划。孟晓苏创立该保险公司的目的之一就是为了提供这个险种，目前一共只有两家保险公司提供它。
　　但在7月，中国政府表示将在未来两年把这种试点计划扩展到几十个城市（孟晓苏估计为60个），大型保险企业──中国人民保险公司（集团）表示，将在明年10月提供这个险种。

妮爱 · 发表于: 2015-8-27 22:18:05

源自：中国青年报

　　将房产抵押给保险公司，每月领取“万八千”养老金，终老时房子归保险公司处置，你愿不愿意？
　　2014年7月1日起，中国保监会在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，今年4月份，第一款“保险版”以房养老产品推出。据幸福人寿总裁办相关负责人介绍，截至目前，“保险版”以房养老产品总共只有12户签约。
　　以房养老为何叫好不叫座？
　　对于当下的中国而言，以房养老产品的市场潜力似乎不容低估：“银发浪潮”来袭，诸多老人亟待解决养老后顾之忧；大量存量房产需要盘活；以房养老不仅可以完善社保体系，也能减轻老龄化加速对经济发展的冲击。
　　63岁的北京市民刘慧芳老人目前住在养老院，每月4000元的费用儿子给交，“辛苦一辈子，好不容易还完按揭，房子肯定留给儿子，我要是以房养老，啥都没留下，以后怎么和儿子相处，不都给银行打工了？”
　　刘慧芳说出了大多数老人的想法。北京师范大学中国公益研究院院长王振耀认为，传统观念主导下，多数人是过不了“观念坎”。老人担忧，过早把房子交出去，有些子女孝心不强，对老人就不大好；子女疑虑，现在大城市房价这么高，老人的房产留下来能减轻子孙负担，为什么要卖出去？
　　上海民政部门一项调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。而此前由华中师范大学发起的一项调研显示，近99%的子女反对父母以房养老。
　　事实上，不单是“保险版”以房养老产品受冷遇。早在2011年底，中信银行就发行了“信福年华卡”，这张卡的业务特色就是养老按揭，客户可以用自己或子女的房产作为抵押。然而这款产品同样鲜有尝试者。
　　不同产品同为遇冷，反映出人们对制度设计、操作标准方面的顾虑。
　　──上涨收益怎么算“谁说了算”。“房子被拿走，保险公司或银行就会占据话语主动权。而一线城市房子涨价潜力较大，将来老人在分享房屋上涨收益时很容易‘被缩水’。”一些咨询者担忧。
　　──相关机构业务不衔接。目前，这项涉及保险、银行、房产评估第三方机构的业务并未实现“无缝对接”。记者采访了解到，许多房产评估、中介机构并未涉足这项业务，“没有统一标准，容易产生纠纷。”
　　──70年产权门槛。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，那么双方当事人都会受到很大损失。
　　──养老设施与服务缺乏。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。卖掉房子“前不着村后不着店”人们不愿意“冒险”。
　　数据显示，截至2014年底，我国60岁以上老年人口已超过2亿，占总人口的15.5%，并以每年近1000万的速度增加。老年人家庭空巢化、独居化加速，未富先老等问题日渐凸显。
　　深层次来看，以房养老从备受关注再到遇冷，其背后折射出的是社会养老保障体系主干出现缺失。
　　“我国目前养老保障有‘三个支柱’，分别建立的基本养老保险制度、企业年金和职业年金制度，以及个人自愿购买的商业养老保险。”华中师范大学经济与工商管理学院院长邓宏乾说，“以房养老作为养老服务的一项有益补充，并不能完全替代养老机构、养老保险等主流选择。”
　　据新华社北京8月19日电

西蜀教师 · 发表于: 2015-7-29 08:47:01

源自：中国新闻网

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　　调查结果

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　　调查结果
　　中新网7月29日电（房产频道陆肖肖）在经历了一年的试点后，以房养老政策终于落地实施。目前，在北京、武汉、上海和广州这四大试点城市中，共有22户家庭获得承保。针对这一新型养老政策，中新网房产频道联合数字100市场研究公司发起了一项小调查，结果显示，受调查网友中超过五成不看好这一政策，超过三成网友担心，房子抵押后升值老人会吃亏，相比之下，网友更青睐于“谁养老谁继承房屋”和“卖大房买小房，用差价养老”这两种养老方式。
　　以房养老，即房屋产权拥有者把房子抵押给金融机构，每月获取养老金的“倒按揭”养老方式，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这项政策的酝酿和试点经历了一年多的时间。2013年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，2014年6月中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自2014年7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉四个城市开展试点。2015年3月27日保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》的保险条款，国内首个保险版以房养老产品正式出炉。
　　受传统观念等因素影响，以房养老这项新型养老方式，试点一年来接受度并不太高。中新网房产频道调查结果显示，不看好这一政策的网友占到了57.1%，看好的占比为42.9%。数字100市场研究公司的调查结果类似，不看好和看好的网友占比分别为56.5%和43.5%。
　　既然有四成网友支持这一政策，那么以房养老能为社会和老人带来哪些好处呢？中新网房产频道调查结果显示，36.1%的网友认为以房养老可以拓宽老人养老资金来源，23.3%的网友认为可以缓解子女生活压力，认为可以“缓解社会经济压力”和“避免房产遗产纠纷”的网友分别占到了17.8%和15%。数字100市场研究公司的调查结果类似，多数网友认为以房养老可以拓宽老人养老金资金来源和缓解子女生活压力。
　　值得注意的是，虽然以房养老为老人提供了一种新的养老方式，但这一政策试点一年来似乎推广并不太顺利，全国四大试点城市目前的承保人只有22户家庭。那么，大家对于这一政策都有哪些顾虑呢？中新网房产频道调查结果显示，32.4%的网友担心如果房价上涨，接受以房养老的老人可能吃亏，31.3%的网友则认为目前的房屋评估制度还不规范，公正难以保证，另有26.7%的网友认为保险公司等金融机构相关业务还不成熟，在条款制定和执行方面难免有不足之处。数字100市场研究公司的结果也显示，网友顾虑的问题普遍在于房子升值问题和房屋评估制度不规范这两方面。
　　除了以房养老外，大家更青睐于跟房子有关的哪种养老方式呢？中新网房产频道的调查结果显示，倾向于“谁养老谁继承房屋”和“卖大房买小房，用差价养老”这两种养老方式的网友较多，占比分别为27.3%和25.3%，数字100市场研究公司的结果和上述结果基本一致。
　　在“目前制约以房养老推进的主要因素是什么”这一问题上，中新网房产频道调查结果显示，30.9%的网友认为是受我国传统观念的制约，27%的网友归因于金融机构业务条款、配套机制等不健全，21.9%的网友认为是政策适用人群范围窄。数字100市场研究公司的结果则显示，选择上述三项的网友占比分别为42.9%、46.9%和45.4%。（中新网房产频道）

原文标题：以房养老调查：三成网友担心房子升值老人会吃亏）

天朝明志 · 发表于: 2015-7-18 10:07:00

源自：综合

⊙作者：本刊记者陈婷

　　“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
　　“以房养老”最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。
　　此后，这一补充养老模式在美国发展壮大并成熟，日本、英国、新加坡等地也都迅速推出与本地特色相结合的产品。

美国：三大模式灵活人性化
　　美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”、联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。

房产转换抵押贷款
　　房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。
　　信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。

住房保留计划
　　住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。
　　住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制。

财务独立计划
　　财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。
　　财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

英国：生命周期贷款较受欢迎
　　英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于20世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理：是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。
　　但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。
　　2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。
　　英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。

生命周期贷款
　　建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。

住房转换计划
　　建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。
　　由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

日本：政府作为“介绍人”
　　日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。
　　日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人，他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。
　　审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每3个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内，由担保人负责一次性偿还。

新加坡：“剩余价值”交给其继承人
　　新加坡有3种形式的“以房养老”，每种形式都与政府密切相关。前两种针对新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，该公共房屋的拥有者可以出租部分或者全部居室来换取养老收入，或者通过以大换小获得养老收入。
　　第三种是针对私人建造的商品房，只有该类房产才能参加倒按揭贷款。拥有此类房产的 60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小。

源自：《理财周刊》

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[敬老·尊贤] "以房养老"骗局背后有套路被骗老人维权难

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