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 踏浪无波 发表于: 2021-3-29 09:53:00|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] 当代置业的平衡术:500亿夙愿多年难实现又遭市场“反向投票”

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源自:投资者网
  《投资者网》乔锐
  “如今的太原城有两个区,长风商务区和其他部分。”这是多数太原人对长风商务区的直观感受。
  自长风商务区兴建以来,周边房价早已翻倍。各路房地产商自然不会放过这块“肥肉”。据《投资者网》不完全统计,区域内各大知名地产商项目多达十余家,而当代置业(中国)有限公司(简称“当代置业”,01107.HK)便是其中最早布局长风商务区的地产商之一,其“代表作”是地处长风商务区核心地带的万国城MOMA,如今早已是区内地标性建筑之一,成为汾河畔一道亮丽的风景线。
  2021年3月17日,当代置业披露2020年业绩公告,不同于其在太原万国城MOMA项目的名利双收,公司整体财务数据中隐忧暗藏。

业绩中规中矩 投资者并不买账
  可以说,长风商务区之于太原,就好比太原万国城MOMA之于当代置业,个例的出彩难以惠及整体。
  小王自2007年起就为太原各大商场招商,对城区各个区域的商业价值、流量及发展趋势有深刻的理解,他向《投资者网》表示:“长风商务区规划的非常好,但是不能代表太原这座城市。对城市来说,长风商务区更像是一枝独秀,对城市的整体带动作用暂时并不明显。”
  同样,当代置业在太原万国城MOMA项目上可谓名利双收,但这并不能解决公司所面临的处境。
  根据公司年报,当代置业2020年全年实现合约销售额约422.12亿元(人民币,下同),同比增长16.6%;实现营收157.4亿元,同比增长约8.2%。
  相比起销售额与营收,公司利润表现略显逊色:当代置业2020年37.8亿元的毛利,毛利率约24%,较2019年同期下降约1.5%;尽管公司11.17亿元的净利润实现了约5.9%的增幅,相较合约销售额与营收增幅也略略逊一筹。
  总体来说,当代置业在2020年交出的成绩单虽然中规中矩,营收、利润均录得增长,但市场明显对此并不买账:自3月17日披露年报起至3月24日,当代置业股价由0.97港元/股跌至0.83港元/股,六个交易日跌幅超过14%。
  业绩增长却带来股价下跌,是由于市场对当代置业的期望远不止5.9%的净利润增速。

净负债率同比上涨13% 被下调目标价
  “利润增速还不如利率高,我一直持有到年报发布,已经够有耐心了。”刚清仓当代置业不久的股民老刘向《投资者网》表示。
  一方面债务不容乐观,另一方面高溢价拿地,这成为当代置业的两个客观现象。
  根据当代置业2020年年报,扣除预收款后的负债率超过80%,超过“三道红线”规定的70%;净负债率也已超过95%,同比上涨13%,增速颇大,距离央行和住建部规定的100%的红线也仅“一步之遥”;而另一条红线规定的“现金短债比小于1倍”,当代置业实际为1.1。
  因此,当代置业面对“三道红线”的考核,一条超标、两条接近,将不得不面临10%有息负债增速的要求,这将对此前高息融资、意求扩张的当代置业带来一定的限制。
  具体来看,截至2020年底,当代置业的流动负债为553.87亿元,非流动负债265.25亿元,总负债为819.12亿元,其中,合约负债209.35亿元。
  其中,公司总借款账面余额约245.93亿元,包括银行及其他贷款约157.11亿元,优先票据约78.52亿元及公司债券约10.31亿元,较2019年12月31日的约184.96亿元增加约33%。
  或许一定意义上公司意识到债务增速过快。当代置业董事长张雷表示,“2021年当代置业将进一步拓宽融资来源,平衡标准化融资和非标准化融资的比例,充分借用安全的资本杠杆获取授信。”
  就公司融资成本、经营等相关问题,《投资者网》向当代置业发函调研,但公司并未予回复。
  值得关注的是,就在当代置业年报发布后两天,3月19日,国泰君安香港发布研究报告称,当代置业“绿色”发展战略将在多方面结出硕果,例如绿色融资、绿色项目开发、品牌声誉和ESG责任等。略微下调公司目标价至1.34港元,相较于公司2021年每股估值3.50港元有61.7%的折让,也分别相当于4.6倍2021年核心市盈率及0.3倍2021年市净率。维持“收集”投资评级。
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(来源:国泰君安香港研究报告)
  国泰君安香港还指出,当代置业2021年销售目标已经在500亿元以下,仅为470亿元。而2021年推盘货值预计达到670亿元,相当于70.1%的目标去化率。

500亿目标多年夙愿“平衡术”待解
  年报还显示,当代置业2020年内新增24个项目,计容建筑面积462.6万平方米,与去年基本持平。24个新项目中,仅湖北、湖南与山西地区就占据了半壁江山:三个地区新增项目分别为5个、3个及3个。相较公司土地储备中北京、上海等一线城市的“存货”,当代置业2020年向二线城市倾斜的痕迹明显。
  从近半年来看,当代置业的加杠杆拿地态势依然激进。
  3月1日,当代置业以3.92亿元拿下佛山大沥黄岐一宗商住地,楼面价创历史新高。据悉,楼面价为20013元/平方米。当代置业所付出的溢价为54%。
  2020年12月24日,当代置业发布公告称,其通过收购控股一幅位于重庆的土地。公告显示,当代置业旗下全资子公司重庆绽蓝置业有限公司,与康佳集团股份有限公司签订合约。据此,当代置业将收购重庆程达置业有限公司18%股权,代价为2.57亿元。收购完成后,当代置业将持有重庆程达67%股权,并控股该公司。
  12月16日,当代置业以4亿元的价格摘得江西上饶市婺源县一商住用地,土地面积为7.62万平方米,该地起拍价为2.45亿元,溢价63.72%。
  同一时间,当代置业还以8.24亿元竞得石家庄一块商住用地,该地块为位于石家庄建华大街以东、北二环以北、翟营大街以西、荷园路以南。土地面积59711.02平方米,起拍价为7.9亿元。
  对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《投资者网》表示:“一线城市土地资源较为稀缺,土拍竞争压力大,并且调控政策长期处于严控之下,对于部分房企来说向二三线城市下沉可以降低拿地成本,减小竞争压力,对于这样的战略调整,公司业绩或将会产生一定的波动。对于中小房企来说,在行业集中度不断提升以及三道红线的压力下,中小房企面临生存压力,或将会进行战略调整,发展轻资产业务,或者向三四线城市发力,以及采取与大型房企合作的方式,降低拿地成本。”
  的确,以当代置业为例,如何实现销售额、净利润毛利率与债务方面的三角平衡,这是一个现实难题。这也是大多数中小房企在千亿之前的尴尬境况。
  人们印象深刻的是,早在2017年,当代置业总裁张鹏就对外喊话:“三年内一定要超越500亿以上。”
  一晃数年,当代置业的500亿目标仍待时间突破。显然,这或许也是公司一方面需要降杠杆,一方面又高溢价拿地的原因。当代置业的“平衡术”有待观察。(思维财经出品) ●
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