“取消公摊面积”系误读，但背后的民意期待不该被忽视

源自：澎湃新闻

---

如何理解“住宅以套内使用面积交易”？专家：不代表取消公摊</p>
　　中国之声　　住房和城乡建设部近日发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》中的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发媒体和民众的广泛关注。
　　记者采访发现，不少媒体和自媒体上出现的“取消公摊”等标题，存在误读。有专家指出，征求意见稿中出现“住宅建筑以套内使用面积进行交易”的表述，旨在为购房者提供更清晰的购房参考，防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。那么如何理解“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”？
　　“以套内建筑面积进行交易”
　　近年来已在部分地区进行试点
　　2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”，并无强制要求。在实践中，我国多地住宅建筑主要以建筑面积进行交易，不过中原地产首席分析师张大伟也透露，除重庆自2002年就已明确“商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据”外，近年来已有多个城市启动相关试点或两种计价方式并行。
　　张大伟：“目前各地开始有一些试点。全国真正已经执行的只有重庆一个城市，其他在试点或者两种并行的还有北京、上海等很多城市。在这些城市的预售许可证里，一个是建筑面积的定价，另一个是使用面积的定价。今天的政策大家很关注，但其实在两三年之前试点就已经出现了。”
　　专家：“以套内使用面积进行交易”
　　便于购房者直观比较符合“房住不炒”政策导向
　　建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。近年“以套内面积而非建筑面积进行交易”在一些地方陆续推开，主要源于公摊面积缺少标准、管理混乱等问题的不断发生。公摊面积被一些媒体称为房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷和服务收费争议由来已久。公摊，主要指电梯、走廊、楼梯间、公用墙体、设备间等。同一个小区的不同楼栋、不同楼层，公摊面积都可能有所不同。
　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”一个重要意义在于，购房者可以“做比较”。
　　楼建波：“当他比较同一地段的两个小区时，如果都是按建筑面积计价，或者一个按建筑面积计价一个按使用面积计价，比较起来可能会有点难。但如果都是按照套内面积（使用面积）计价，那比较起来就很直观了。”
　　“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”，这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，这样做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。
　　严跃进：“因为对于购房者，公摊面积只是附属设施，对他而言更重要的是具体居住面积。居住面积“一是一，二是二”，买房才会没有太多顾虑。如果套内面积小，老百姓觉得不划算，就不会去买房。开发商也会更加注重如何做大套内面积，也会防范他们通过公摊面积做虚假文章。”
　　由此可见，“住宅建筑以套内使用面积进行交易”，并非不少媒体和自媒体所言“取消公摊”，也并不能直接导致“买100平米房子只得70平米”的现象不再发生，但可以让购房者擦亮眼睛，通过更直观的比较，做出购房决定。
　　张大伟认为，主要受政策影响的是期房交易，因为其得房率存在波动和不确定性，二手房和现房交易几乎不受影响。对于有房一族以“使用面积”进行交易可能导致资产缩水的顾虑，北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为，未来政策适用范围或将进一步细化，仅目前来看，无论哪种面积计算方式，房屋总价都是不变的，对房屋所有人影响不大。
　　赵秀池：“比如你房子的建筑面积100平米，单价比如是5万，那么总价500万。建筑面积除以1.333，使用面积大概70多平米，总价500万不变，单价就不是5万了，肯定是高于5万的。”
　　目前政策处于公开征求意见阶段
　　记者昨天接触的几位业内人士均表示，目前政策尚处于公开征求意见阶段，主要约束的是工程建设方面，不涉及后期的物业费、取暖费等，距离正式文件还较为遥远，同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准，更多内容还等待有关部门做进一步解读。
　　值得一提的是，此次《住宅项目规范（征求意见稿）》还提出，城镇新建住宅建筑应全装修交付、四层以上住宅建筑应有电梯、十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，同时，还对房屋验收交付给出了详细的标准。

原文标题：住宅“公摊面积”要取消？专家：这是错误理解）

源自：中国新闻网

---

原文标题：告别“公摊”计价 中国房价会涨吗？

YDd4-hsmkfyn4071618.jpg  保存到相册

上传时间: 2019-2-24 14:38

文件大小: 43.96 KB

下载次数: 12

点击文件名下载图片

 

资料图：2018年11月16日，厦门市区的住宅楼。中新社记者 张斌 摄
　　中新社北京2月24日电（记者：庞无忌）中国住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法引发舆论关注。有声音认为，这样会导致房价大幅上涨。但多位专家指出，一方面文件尚在征求意见阶段，与实际落地还有一段不小的距离，另一方面，使用套内面积交易仅涉及计价方式的调整，只会导致两种不同口径的房价数据不可比，不会影响市场交易的实际价格，更不至于引发市场波动。
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，后一部分被人们简称为“公摊”。一般而言，商品房大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井等计入公摊面积。中国2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。但在实际交易中，除重庆等个别城市外，人们买房大多是以建筑面积计算房价。
　　公摊面积计价的存在容易让人产生“买了100平方米的房子实际获得70平方米”的感受。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，除了容易误导消费者外，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，业主并不知道实际的公摊面积是多少。小区内所有业主公摊面积之和可能大于实际总公摊面积，这其中暗含很大的灰色空间，容易导致纠纷。加之，包含公摊面积的衍生费用计算存在不合理现象。如暖气费的计算方式包含了楼梯、过道等。精装房可能存在公共区域装修成本分摊的问题。此外，房地产交易税收也以建筑面积征收，包含了不被使用的公摊部分。
　　因此，将公摊面积计入房价引起不少消费者的吐槽。但是，许小乐强调，有问题的不是公摊面积，而是衍生费用的计算方式。
　　事实上，适度的公摊能够增加小区居住舒适度。过大的公摊面积意味着需要为之付出更高的维护成本，而过低的公摊部分则意味着公共配套设施的不完善。
　　因此，以套内面积计价这种“所见即所得”的方式，可以杜绝公摊面积不透明的问题，增加交易信息对称性，也可以避免消费者在衍生费用方面产生纠纷，完善房地产税费管理，有利于维护消费者的利益。
　　那么以套内面积计价是否会推升房价？
　　中原地产首席分析师张大伟指出，是否按套内面积计价对于购房者实际购房成本基本没有影响。以北京一套最近入市的商品住宅为例，实际住宅套内面积是141平方米，增加公摊后变成173.7平方米，多出了18%的公摊面积，平均单价也从套内的每平方米10.8万元（人民币，下同）变成8.8万元，降低了19%。以公摊计价，房价看似降低了，实际上买房者付出的购房款总额并没有降低。
　　许小乐也表示，决定房价的是供需关系，不是计价方式。房价的计价方式变化只是造成不同口径数据的不可比，并没有改变市场价格。
　　值得注意的是，这项调整对开发商未来建房可能会产生影响。张大伟表示，目前一部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商会受到影响。而未来如果开发商为了增加套内面积过度挤压公摊，会导致社区品质下降，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。
　　许小乐指出，目前上述文件尚处于征求意见阶段，到真正实施还需要一系列政策的配置，包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如，要做好房价统计数据的可比性衔接，调整普通住宅和非普通的划分标准等等。因此，不必对上述政策做过度解读。 ●
　　告别“公摊面积”？住建部：住房按套内面积算

源自：上观

---

原文标题：住建部要取消“公摊面积”，有房者是亏了吗？没这么简单→

　　目前，在我国大多数的房屋交易中，房屋销售面积多以“套内面积+公摊面积”来计算。“买100平米房子只得70平米”的情况，在房屋交易市场中并不鲜见，市场对于“公摊面积”也一直存在着不少争议。

住宅建筑应以套内使用面积进行交易
这则通知登上热搜
　　近日一封文件让“公摊面积”再次登上热搜。
　　在住建部官网上，《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项，即是引发大家讨论的《住宅项目规范（征求意见稿）》。

8l4n-htknpmi3885452.jpg  保存到相册

上传时间: 2019-2-24 14:23

文件大小: 43.98 KB

下载次数: 13

点击文件名下载图片

 

sW_s-htknpmi3885536.jpg  保存到相册

上传时间: 2019-2-24 14:23

文件大小: 24.85 KB

下载次数: 17

点击文件名下载图片

 

　　在《住宅项目规范（征求意见稿）》当中，二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

Qz8G-htknpmi3885629.jpg  保存到相册

上传时间: 2019-2-24 14:23

文件大小: 24.23 KB

下载次数: 10

点击文件名下载图片

 

　　不少网友，甚至媒体在报道这则消息时，就直接将这个文件等同于未来房屋交易时，“公摊面积”会被取消。是真的吗？
　　“公摊面积”要取消？有房者：那我岂不是亏了！
　　这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”，所以大家对这个话题非常关注。
　　公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅等等。
　　套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积
　　（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）

pwG2-htknpmi3885701.jpg  保存到相册

上传时间: 2019-2-24 14:23

文件大小: 38.83 KB

下载次数: 16

点击文件名下载图片

 

　　看到这份文件，不少有房者的第一反应是：“如果未来不计算公摊面积，那我岂不是亏了？”
　　2017年，谢先生在厦门购买了一套建筑面积为40多平方米，实际套内使用面积30平方米出头的单身公寓，在了解到住建部关于房屋交易的新规之后，他向中新经纬表示，如果真的不再计算公摊面积，那么自己未来想要卖房的时候，是否也只能按照套内使用面积卖出？这样的话，自己现在房屋的价值损失将在17万元以上。
　　在国内一线房企负责工程管理工作的宁宇（化名）说道：“对于房企来说，那些正在开发的房地产项目中，关于公用面积和建筑面积的指标都是确定的。公用面积的建设也需要成本，如果真的取消公摊面积，那么开发商只能用提高房屋每平方销售单价的方式，来消化建设公用面积的成本。“
　　对于有房者的顾虑，房地产企业工作人员表示，目前房屋交易是以总价购买来进行的，因此在总价不变的情况以套内计价的方式交易，房屋销售的单价肯定会有所提高，因此对于有房者来说，并不用担心这个政策会否给自己带来亏损。
　　《住宅项目规范（征求意见稿）》

其实只是个技术规范
　　这个规范真的会影响房屋交易市场吗？
　　据央视新闻报道，这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。出台这个《规范》的目的，是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施，制定本规范。
　　也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。
　　这份具有“技术法规”性质的文件，在未来的短期内既不会影响房地产市场的供需与价格，也不会影响购房者的实际成本。媒体和大众所获“取消公摊面积”的消息是彻头彻尾的误读。
　　而真正能够左右商品房面积计算的，是住建部的另一份文件：《商品房销售管理办法》，在这份文件中明确指出，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
　　在目前大多数的购房合同中，无论开发商前期如何宣传，最终签订的合同里，基本都是按照套内面积来计价，也就是说，在实际成交过程中，“按照套内面积计算的”单位面积的均价会较“按照建筑面积计算的”均价有所升高。
　　中原地产分析师张大伟表示，未来房屋交易可能会出现两种变化：首先，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低；第二，由于公摊面积减少，开发商可以同步提高单位面积价格，甚至可能压缩公共空间品质。
　　而深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，过去，有些开发商的房子公摊面积可以占到建筑面积的20%、30%，甚至是40%、50%，这是非常可怕的比例，出现了失控的格局。住建部新出的这项政策符合中国房地产行业的发展，也迎合了国际潮流，采用套内面积计价更真实地反应了房子价格，房子单价会上升，不过总价是不变的，市场也不用过度担心。
　　短期内该规范并不会对房地产市场产生过大的影响，而往好的方面看，作为公共空间的使用者，购房者为其分摊一部分成本并不奇怪，并且在新规范的约束下，从规模经济的角度来看，极少有开发商会继续做出盲目扩大公摊面积的行为。
　　本文综合自中新经纬、央视新闻 等

源自：华西都市报

---

a.jpg  保存到相册

上传时间: 2019-2-25 10:35

文件大小: 51.74 KB

下载次数: 13

点击文件名下载图片

 

　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。
　　在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”。
　　消息一出，引起舆论高度关注。有关“公摊面积”的新闻被刷屏，媒体称，这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。”网友和专家们都在讨论：难道“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗？
　　那么，这是否意味着，住宅交易面积将从建筑面积变为套内面积？长期被市场诟病的公摊面积是否将会取消？
　　23日晚，央视在其微信公众号上发表了一篇标题为“‘公摊面积’要取消了？这事儿没那么简单”的文章。文中称，《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范，规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

一
央视发文：
“公摊面积”要取消了？
这事儿没那么简单
　　央视文章中称：我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。
　　也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。
　　毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？
　　所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，你说怎么解答？
　　在《规范》当中，热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。
　　“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？
　　我们暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，我们只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？
　　我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
　　而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。
　　所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。
　　所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。

二
难言的“公摊面积”
公摊面积近年多遭诟病
是居民关注的焦点问题
　　在住建部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中，文件末尾附上了一份“起草说明”。其中，对第二部分2.4.6条的说明是这样的：“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧‘公摊面积伤民’的矛盾。”
　　对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
　　仅在2018年，新华社等都曾专门发文质疑公摊面积。2018年7月27日、9月14日《新华每日电讯》曾先后发表《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》，引发大范围讨论和有关部门关注。按照文中观点，民众普遍认为公摊面积的不合理性主要在于以下方面：
　　1。公摊面积开发商说多少就是多少 公摊面积的具体比例，国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定，只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以，公摊面积缺少标准、管理混乱。
　　2。公摊面积计算方式缺乏标准公摊面积的计算一般都是各地自己决定，这也就直接导致了部分不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价。
　　综合央视、川报观察、《新华每日电讯》、《人民日报》等

专家声音
西南财经大学教授、博士生导师刘璐：
告别公摊？这是不准确的理解
　　2月23日，针对大家关心的问题，华西都市报、封面新闻记者采访了西南财经大学教授、博士生导师刘璐。
　　刘璐认为，“告别公摊”这是不准确的理解。类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。只能说，按照“套内面积”计价，可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解（此处指房屋面积），避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”，这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。
　　此外，专家分析，此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联。还有专家认为，此次住建部征求意见的为工程建设规范，住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外，税费、物业费等，不属于该规范管理范围。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设、装修交付等方面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。
　　华西都市报-封面新闻

⊙记者：谢燃岸

源自：封面新闻

---

vw2c-htknpmi1612721.png  保存到相册

上传时间: 2019-2-24 09:24

文件大小: 28.39 KB

下载次数: 14

点击文件名下载图片

 

住建部官网截图

⊙记者：谢燃岸

　　“花100平米的钱只得70平米的房”，这一备受中国购房者诟病的现象终于有望终结了。
　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中在《住宅项目规范（征求意见稿）》中指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
　　这是住房和城乡建设部首次在官方文件中明确提出住宅应以套内面积来进行交易。“公摊面积”或将退出历史舞台。
　　“告别公摊”意义何在？将对房地产市场、普通购房者产生什么样的影响？2月23日，针对大家关心的问题，封面新闻记者采访了西南财经大学教授、博士生导师刘璐。

J4uD-htknpmi1612417.jpg  保存到相册

上传时间: 2019-2-24 09:24

文件大小: 40.6 KB

下载次数: 8

点击文件名下载图片

 

西南财经大学教授、博士生导师刘璐

焦点1：
“公摊”问题全球房地产市场客观存在
　　问：关于公摊的问题，就您了解的话，在全球的房地产市场普遍吗？
　　答：国外购房一般按“套”计价，所以相对来说不是这么重视“公摊”的问题。
　　但“公摊”的问题放哪儿都是客观存在的，比如国外的高层公寓类住宅建筑也有入户大堂、电梯井等公共空间，只不过买房时按套计价也就无所谓了。
　　此外，国外很多住宅属于低密度建筑（即各类别墅或类别墅项目），“公摊率”本身也很低，所以重视这个问题的人就更少了。

焦点2：
公摊率有可操作的弹性空间
　　问：为什么说算公摊的这种交易方法，很容易有猫腻？
　　答：其实如果在单套房屋总价一定的情况下，按照建筑面积还是套内面积来计算是没有差别的，反正购房者付出的总价购房款是一样的。
　　但由于套内面积比建筑面积小，因此按套内面积计算的每平米单价就必然比按建筑面积计算的每平米的单价高，而且还贵不少（贵的部分就是公摊率）。
　　显然，从营销上来说，按建筑面积计算的更低的单价更容易让购房者在心理上接受。“图便宜”，这是人之常情，哪怕只是一种心理上的暗示，可能也比没有强。
　　要说到“猫腻”，可能主要就是公摊率准确与否的问题。比如宣称的公摊率比实际低，这会让购房者觉得更划算一些。可能谁都不想买个房子有一小半都是公摊，是吧？

焦点3：
按套内面积计价避免“糊涂账”
　　问：告别公摊以后，您认为对购房者来说有哪些影响？
　　答：“告别公摊”这是不准确的理解。前面已经说过，类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。只能说，按照“套内面积”计价，可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解（此处指房屋面积），避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”，这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。

焦点4：
政策更多立足“规范市场”，经济影响不大
　　问：同样，对开发商来说，又会有什么影响？
　　答：对开发商来说也没有实质性的影响，因为每一套房的总价都是一样的。当然，如果由于按照套内面积计价导致销售单价“突然”上涨了20%～30%甚至更多，可能会导致购房者一时难以接受。
　　当然，如果规定变套内计价不能涨单价，那这“锅”就只有开发商背了。这相当于让开发商降价20%～30%，甚至更多，估计这是开发商难以接受的。
　　从目前的信息来看，这个政策更多的还是立足“规范市场”，而并没有实质意义上的经济影响。

焦点5：
注意避免“钻空子”行为出现
　　问：目前只是在征求意见，您觉得应该注意哪些方面的事情？
　　答：进一步规范市场，这肯定是好事。
　　但是由于商品房销售计价方式的改变，还会有诸如房地产调控（如限价）、物管费收取等一系列配套相关问题需要解决。
　　当然，这主要是类似“单位换算”这样的技术性问题，但要注意避免市场出现困惑、误解或者一些“钻空子”的行为出现。

焦点6
房价“看起来”可能会突然上涨
　　问：最终它会是一个强制实行的政策吗？您觉得它最终落地的可行性有多大哈？
　　答：如果“按套内面积”计价更有利于规范市场，那么以后成为一种强制规范或者标准是有可能的。
　　不过在当前楼市尚处于严厉调控期的大背景之下，“按套内面积”计价会立马让房价“看起来”突然上涨了很大一个比例。所以一个过度缓冲期是必要的，需要让购房者习惯一下不同的表示方式。
　　比如，可以让开发商在房屋销售合同中同时注明房屋销售总价、按照建筑面积计价的销售单价以及按照套内面积计算的销售单价。
　　实际上目前不少开发商在销售合同中也是这样标示的。在销售合同中明确地表示出可以验证的公摊率，让购房者明白购房，这本身也是市场不断规范的需要。
　　当然，如前所述，“按套内面积”计价只是一种房屋销售价格标示的不同，并不是从物理上取消公摊。

源自：中国经济周刊

---

　　文 |《中国经济周刊》记者 周琦
　　近日，住建部官网发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中包括的《住宅项目规范（征求意见稿）》（下称《住宅规范》），第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
　　消息一出，引发网友热议。
　　此前，部分房地产开发商为获利，在住房公摊面积上频频“出招”，“买100平方米得70平方米”屡现报端，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。
　　业内人士认为，该征集意见若实施，将更有利于规范房地产市场交易，虽然购房者实际购房成本影响较小，但打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击。对于购房者来说，其物业费、取暖费及税费等将会降低。
　　《中国经济周刊》记者联系碧桂园、恒大、泰禾等地产商相关负责人，对方均表示暂无法对住建部新规征求意见稿发表评论。

官方首次明确应由套内面积交易房屋
　　中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。1995年9月8日，建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，从1995年12月1日起开始施行。其中，电梯井、楼梯间、地下室等被列入分摊的公用建筑面积，仓库、机动车库、作为人防工程的地下室等则不计入公用建筑空间。
　　据悉，不同类型楼房，公摊面积基本可以按照4个梯度划分：7层以下住宅，其公摊率在7%~12%；7至11层的小高层，其公摊率在10%~20%，12至33层的高层住宅，其公摊率在14%~24%；别墅类的公摊率在1%~8%。
　　此前，新华社曾发表调查文章指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
　　不仅如此，在全国房地产调控的大环境下，不少地区出台了限价措施。但个别开发商阳奉阴违，以精装修为由头，规避限价措施。而在计算精装修的价格时，公摊面积也会计算在内，大大提高了购房者的购房成本。
　　究其根源，在于此前并无全国性的法律法规对该问题进行明确的规定。
　　其实，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。
　　此次征求意见的《住宅规范》，则是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

专家：新规或为未来征收房产税做铺垫
　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次住建部拟按照套内面积交易，是对住房面积计算标准的一个大变革。“若按照套内面积交易，一方面将有利于规范房地产市场交易，降低购房者的物业费、取暖费、税费。另一方面，对于开发商来讲，房地产企业将更多的考虑如何提高套内面积，提高房源的得房率。”
　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚接受《中国经济周刊》记者采访时说，住建部征求意见稿若实施，可杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间的不同来获取不当利润，让购房者真正能够享受到买房所使用的面积。“对于房地产开发商而言，未来进行房地产销售将直接以使用面积的销售单价进行计算，其房屋的总价并没有发生变化，基本不会影响房地产开发商对房子的销售，已购房者的个人资产也不会因此缩水。”
　　中原地产首席分析师张大伟认为，若新规最终通过，打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击。“很多人看深圳的单价高，其实是因为深圳‘偷面积’比较多。以北京为例，平均单套房成交面积在121.8平米，而深圳则只有100平米，实际原因并非北京的套内面积更大，而是深圳‘偷面积’更普遍，另外南方的墙体相对较薄也有一定影响。”
　　张大伟说，按照建筑面积计算，北京的房价明显被摊平了。从全国看，一二线城市相对规范，公摊系数在15%~25%，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。
　　江瀚认为，此次新规的出台，将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破，需要各地监管部门密切关注，严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换时，对原先的房子进行变相涨价，从原则上看，应该保持房屋总价不变。
　　江瀚还分析说，此次征求意见稿也可能是对未来房产税的出台进行一定的铺垫。“试点房产税的几个城市所采用的房产税计量办法，都是以房屋面积进行计算的，如果以建筑面积进行计算的话，无疑对纳税人而言是非常不公平的。此次新规的出台，有可能是为未来合理征收房产税，降低大家的房屋使用负担做基础。”
　　严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时说，房产税按套内面积征收引发民怨较小，但从更长远看，未来要建设开放式街区小区环境，公共通道部分该如何征税，如何缓解社会矛盾，也值得深思。
　　新媒体编辑：刘屹钫
　　

源自：中国新闻网

---

原文标题：住建部新规要“取消公摊”已经买房的你亏了吗？

　　中新经纬客户端2月23日电（吴亦涵）房屋交易可能不用再计算“公摊面积”了，在2月18日住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中，关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的规定引发了市场的热议。
　　目前我国大多数的房屋交易中，房屋销售面积多以“套内面积+公摊面积”来计算。“买100平米房子只得70平米”的情况，在房屋交易市场中并不鲜见，市场对于“公摊面积”也一直存在着不少争议。
　　在一些业内人士看来，如果“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”实施，或将解决目前市场上因关于房屋交易中公摊面积所存在的诸多问题，也将为征收房地产税的计税标准奠定基础。
　　不过，新的疑虑也在产生。“我们这些已经买了房的人会不会亏大了？”“没了公摊面积，公摊设施谁来负责，怎么收费？”中新经纬客户端在采访中发现，对于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的新规，不少购房者和准备购房的人都产生了新的困惑。

U8gF-hcwpcmp6685606.jpg  保存到相册

上传时间: 2019-2-24 08:38

文件大小: 216.74 KB

下载次数: 16

点击文件名下载图片

 

资料图。中新经纬 摄

“公摊面积”乱象多
　　长久以来，关于住房公摊面积的问题一直备受市场关注。在刚刚过去的2018年，该问题就一度引发了市场的激烈讨论。
　　2018年7月，瞭望智库微信公号发表文章称，提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨──花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房。该文章迅即引发了市场的热议。
　　同月，新华社就上述文章发表评论称，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
　　2018年9月，新华社再度发表文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》，曝光了房地产市场上公摊面积计算模糊、公摊设施擅自挪为商用、公摊面积动辄再收服务费等种种乱象。文章引用专家观点称，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。建议从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。
　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次住建部关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的新规，便与2018年市场上对于公摊面积的讨论有着很大的关系。
　　“使用套内面积来计算，实际上是发挥了房住不炒的导向。从购房者的角度来讲，公摊面积只是一个附属设施，其真正的需求还是套内面积，如果套内面积比较小，老百姓觉得不划算就不会去买房，这就使得开发商也会更加注重做大套内面积，从而防止开发商通过公摊面积来做文章。”严跃进向中新经纬客户端说道。

取消公摊面积，已经买房的人亏了？
　　“如果未来不计算公摊面积，那我岂不是亏了？”在中新经纬客户端的采访中，取消公摊面积之后自己之前买的房是不是亏了，成为不少有房者的第一反应。
　　2017年，谢先生在厦门购买了一套建筑面积为40多平方米，实际套内使用面积30平方米出头的单身公寓，在了解到住建部关于房屋交易的新规之后，他向中新经纬客户端表示，如果真的不再计算公摊面积，那么自己未来想要卖房的时候，是否也只能按照套内使用面积卖出？这样的话，自己现在房屋的价值损失将在17万元以上。
　　2017年在东南沿海小城新购一套住房的包女士也向中新经纬客户端表达了相同的顾虑，“最关心的肯定还是未来卖房的时候公摊面积算不算的问题。此外如果新规实施，之前购买房子中的公摊面积如何处理？未来开发商会不会对公摊设施进行再次收费？”她开玩笑称，目前自己的房子还没交房，是不是可以去把已经交付的公摊面积费用讨回来。
　　而在正准备购房的闫女士看来，新规是一个好消息，“此前公摊面积的计算太过复杂，感觉很多钱会交得不明不白，取消公摊面积之后就没有这些问题，觉得可以用相同的钱买到使用面积更大的房子。”但她也存在着一些困惑：“如果不再为公摊面积付费，那么小区里公摊设施的费用由谁负担？在实际购房、居住中是否会有其他的一些变相收费？感觉最终羊毛还是出在羊身上。”闫女士说道。
　　在国内一线房企负责工程管理工作的宁宇（化名）向中新经纬客户端说道：“对于房企来说，那些正在开发的房地产项目中，关于公用面积和建筑面积的指标都是确定的。公用面积的建设也需要成本，如果真的取消公摊面积，那么开发商只能用提高房屋每平方销售单价的方式，来消化建设公用面积的成本。“
　　对于有房者的顾虑，严跃进向中新经纬客户端指出，目前房屋交易是以总价购买来进行的，因此在总价不变的情况以套内计价的方式交易，房屋销售的单价肯定会有所提高，因此对于有房者来说，并不用担心这个政策会否给自己带来亏损。
　　在中原地产首席分析师张大伟看来，套内面积计价对于购房者实际购房成本基本无影响。其指出，公摊面积的存在，其实容易让人产生价格幻觉。“以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米，而平均单价从套内的10.8万变成了8.8万，房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。”张大伟对中新经纬客户端说道。
　　张大伟指出，新规主要影响的是部分打着政策擦边球卖那些实际使用面积率低的房子的开发商，减少了他们的灰色利益。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

或为房地产计税标准奠定基础
　　值得一提的是，房地产税的征收问题也一直是市场关注的热门话题之一，此前，房产税征收是否应该包含公摊面积的问题，也引发了市场不小的讨论，讨论主要集中在两个方面：
　　一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，从0%至55%不等。同样建筑面积为100平方米的房子，有的公摊面积可能高达30平方米，有的则可能不到10平方米，一刀切地以建筑面积为单位收取房产税有失公平。
　　另一方面，如果只对套内使用面积征收房地产税，则有可能产生税基漏洞，开发商可能会选择性地把大量的面积计入公摊面积而“合理”逃税。
　　因此，在严跃进看来，“此次新规具有行业变革的意义，对于居住者来讲具有积极作用。从后续政策来看，房产税包括和房屋交易面积挂钩的政策可能发生变化，最终都统一按照套内面积计算，这就为产生税收的计税标准奠定基础，以保护购房者权益为最终导向。”
　　“此次新规的出发点是规范住宅建筑的计量标准。新规制定之后未来房屋交易如何规范，购房合同如何调整等细节性的政策，后续还有待完善，这样才能保障房屋交易市场的稳定发展。”严跃进说道。（中新经纬APP）
　　告别买100平米只得70平 住建部：住房按套内面积算锡林郭勒发生重大安全事故 已致20死30伤