“取消公摊面积”系误读，但背后的民意期待不该被忽视

　　公摊即谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
　　目前中国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。

源自：上观

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原文标题：“取消公摊面积”系误读，但背后的民意期待不该被忽视

　　导语：公众对一份技术规范寄予厚望，继而产生“公摊面积取消”的误读，背后蕴藏的正是对“公摊面积”明明不合理却无从选择的焦虑，以及对于缓解这一焦虑的政策期待。

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　　“公摊面积”要取消了？上周末，一则“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的消息引发刷屏式关注。这则消息来源于住建部官网挂出的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《规范》）。不过，很快就有业内人士指出，《规范》不是法律规章，只是技术规范，约束的是工程建设行为，所谓“取消公摊面积”“按套内面积交易”均属于误读。
　　“公摊面积”之所以被广为诟病，是因为其“水”太深──关于公摊面积的划分、标准、比例等精细化规定，目前仍是空白。什么应该算公摊面积，什么不应该算，基本由开发商说了算。“买100平米房子只得70平方米”“山东高密某楼盘曾被曝公摊系数达52%”等“公摊伤民”问题也频频出现。
　　公众对一份技术规范寄予厚望，继而产生“公摊面积取消”的误读，背后蕴藏的正是对“公摊面积”明明不合理却无从选择的焦虑，以及对于缓解这一焦虑的政策期待。决策部门对此不可不察。
　　近年来，大到影响广泛的重大政策，小到某一领域、某一地区的具体规定，公众对于政策规定的误读时有所见。如《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》被误读成“私立幼儿园退出历史舞台”，《不动产登记条例》出台被误读成为“以人查房”做准备，《事业单位人事管理条例》被误读成为事业单位人员涨工资提供依据……
　　究其原因，除了文本自身表述不到位、媒体传播不准确等造成的“技术性”误读外，政策制定的程序同样值得反思。在政策制定特别是征求意见过程中，政策制定者是否做到了与相关部门、广大公众的充分沟通，让外界事先了解政策制定的来龙去脉以及政策的具体内容，进而避免出台后的“误读”呢？在政策发布的第一时间，相关部门是否及时向公众作出必要的、“贴肉”的解读呢？如果把这些工作做足做细，政策规定被误读的概率就会大大降低。
　　当然，在一些政策误读的背后，实际包含了社会各界希望加快改革进程的期待。因为民生关切、民需迫切，一旦发布的政策规定与民意期待落差较大，就有了误读的可能。对于这样一种“良性”的误读，我们甚至应当将其看成是公众对改革迟迟不能“破题”、改革效果不明显的一种“催促”。从这个意义上说，公众对于一些政策的“良性”误读，有时正是对政策完善的进一步期待。而这一期待，也正是形成共识的前提和必要条件。因此，不妨将这样的“误读”作为调整政策、实现决策科学化的民意参考。
　　对于这样的“误读”，决策部门绝不能止步于“辟谣”，而是应该积极研讨将“误读”变成“现实”的可能性以及进一步落地实施的可操作性。可以看到，被公众屡屡误读的政策规定，大多是那些关乎公众切身利益的问题，往往也是历史所遗留下来的重大而敏感的改革难题。每当有新规新政指向它们，都可能带来公众有意或者无意的主观性解读甚至引申和联想。对于公众的焦虑和可能产生的情绪，决策者应该更多加以体察，想群众之所想，急群众之所急。同时，在尊重民意的基础上，科学制定政策，让政策更加具有针对性和可操作性。
　　回到此次“公摊”误读一事，不可否认，公摊面积问题积弊已久，并非一剂猛药可以完全治愈。不过，考虑到此次误读背后所释放的强烈民意，短期内，哪怕通过修改《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》等法规来取消公摊面积不现实，对公摊计算标准进行透明化的处理，也应该是题中应有之义。至少，减少开发商暗箱操作的空间，不让开发商自说自话，赋予购房者选择权和知情权，这应该并不难。
　　栏目主编：王珍文字编辑：王珍题图源自：视觉中国图片编辑：朱瓅

源自：新浪新闻综合

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原文标题：买房取消“公摊”，北京已执行了16年。然后呢？

源自：中国经济周刊

　　问：周琦
　　近日，住建部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中包括的《住宅项目规范（征求意见稿）》（下称“《住宅规范》”），第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
　　消息一出，引发网友热议。
　　此前，部分房地产开发商为获利，在住房公摊面积上频频“出招”，“买100平方米得70平方米”屡现报端，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。
　　业内人士认为，该征集意见若实施，将更有利于规范房地产市场交易，打着政策擦边球卖低得房率（套内面积/建筑面积）房子的开发商将会受到打击。
　　不过，对于购房者来说，其实际购房成本并不会因此降低──以套内面积计价后，房屋的单价将会迎来上涨，房屋总价并不会因此发生变化。此外，物业费、供暖费等费用因此降低的可能性也不大。
　　《中国经济周刊》记者联系碧桂园、恒大、泰禾等地产商相关负责人，对方均表示暂无法对住建部新规征求意见稿发表评论。

官方首次明确应由套内面积交易房屋
　　中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。
　　建设部制定、1995年12月1日起开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，住宅的电梯井、楼梯间、地下室等被列入分摊的公用建筑面积，仓库、机动车库、作为人防工程的地下室等则不计入公用建筑空间。
　　据悉，不同类型住宅，公摊面积基本可以按照4个梯度划分：7层以下住宅，其公摊率在7%~12%；7至11层的小高层，其公摊率在10%~20%，12至33层的高层住宅，其公摊率在14%~24%；别墅类的公摊率在1%~8%。
　　此前，在全国房地产调控的大环境下，不少地区出台了限价措施。部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。新华社评论道：公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
　　不仅如此，个别开发商阳奉阴违，以精装修为由头，规避限价措施。而在计算精装修的价格时，公摊面积也会计算在内，大大提高了购房者的购房成本。
　　究其根源，在于内地此前并无全国性的法律法规明确规定购房时以套内面积还是建筑面积计价。
　　其实，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
　　2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中也规定，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时，该办法进一步明确为“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”。
　　此次住建部征求意见的《住宅规范》，则是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

公摊面积大幅降低可能性不大
　　若《住宅规范》最终通过并正式发布，会对房地产行业造成怎样的影响？
　　中国建筑科学研究院有限公司相关负责人认为，这一做法可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。“由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。”
　　此外，住户使用面积不透明的问题也将解决。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。“可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。”该负责人说。
　　易居研究院研究总监严跃进认为，若按照套内面积交易，将有利于规范房地产市场交易。房地产企业将更多地考虑如何提高套内面积，提高房源的得房率。
　　不过，房产交易以套内面积计价，公摊面积真的可以大幅降低吗？
　　一位不愿具名的建筑行业高级工程师接受《中国经济周刊》记者采访时说，虽然购房者普遍觉得公摊面积较大，但实际上可操作的空间并不是非常多。为了楼盘可以尽快销售，很多开发商要求设计公司在设计时，尽量降低公摊面积，“购房者都知道公摊面积大的话自己吃亏，在选择楼盘时会尽量选择公摊面积小的楼盘，开发商的压力其实也很大。即便征求意见稿通过，开发商有了减少公摊的动力，但除了大堂、通道等处公摊面积可以一定程度上减少外，电梯井、配电室等设备用房可缩减的余地并不大。”
　　虽然公摊面积可缩减的余地不多，测绘时是否会有其他猫腻？以套内面积作为计价依据，可否杜绝因测绘问题导致的公摊面积纠纷？
　　一位地产测绘公司负责人对《中国经济周刊》记者说，在测绘方面，国内已有《房产测量规范》，要求非常严格，若弄虚作假将面临着吊销资质的惩罚。虽然测绘公司受开发商委托测绘，但测绘的价格一般并不高，没必要为一两个开发商冒如此大的风险。
　　不过，中原地产首席分析师张大伟透露，一些地区确实存在“偷面积”的现象。“北京平均单套房成交面积在121.8平方米，而深圳则只有100平方米。实际原因并非北京的套内面积更大，而是深圳‘偷面积’更普遍，另外南方的墙体相对较薄也有一定影响。
　　张大伟认为，若新规最终通过，打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击。

房价：“羊毛出在羊身上”
　　对于普通购房者来说，更关心的还是若以套内面积作为计量依据，能否降低自己的购房成本。
　　对此，业内人士的回答出奇地一致：“羊毛出在羊身上。”
　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚接受《中国经济周刊》记者采访时说，“若《住宅规范》最终实施，对于房地产开发商而言，未来进行房地产销售将直接按使用面积的销售单价进行计算，其房屋的总价并没有发生变化，基本不会影响房地产开发商对房子的销售，已购房者的个人资产也不会因此缩水。”
　　不过，也有业内人士中认为，在存量房中，消费者会更加注重折合成为套内面积的单价。也就是说，未来公摊面积大的二手房在出售时可能会比公摊面积小的房子难卖。
　　江瀚还特别指出，此次新规的出台，将可能对原先的房地产每平方米限价进行一定的突破，需要各地监管部门密切关注，“要严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换时，对原先的房子进行变相涨价。”
　　张大伟介绍，按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20%~25%。不过他同样认为，即便新规正式实施，也只是房产单价上涨，房屋的总价不会变化。
　　他还说，《住宅规范》只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。“从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。”
　　有专家曾指出，以套内面积作为交易基础，可以降低购房者的物业费、暖气费等相关费用。
　　中部省份某供暖公司工作人员接受《中国经济周刊》记者采访时，对上述说法并不认同。“《住宅规范》只是规定在房产交易过程中应以套内面积作为计价基础，热费的收取并不受此规定影响。即便是以后热费也改为以套内面积计价，价格也应该会做一定程度的调整，甚至可能会大范围推动热计量收费，即以每户使用的热量收费，而不再与住宅面积挂钩。”
　　这方面也有具体案例：据《北京日报》报道，按套内面积卖房已执行了16年的北京市，物业费、供暖费等费用仍按建筑面积收取。

未来房产税是否以套内面积收取？
　　有业内人士认为，此次征求意见稿可能是对未来房产税的出台进行一定的铺垫。
　　江瀚分析称，“试点房产税的几个城市所采用的房产税计量办法，都是以房屋面积进行计算的，如果以建筑面积进行计算的话，无疑对纳税人而言是非常不公平的一件事。此次新规的出台，有可能是为未来合理征收房产税，降低大家的房屋使用负担做基础。”
　　不过，有专家提到，房产税的收缴标准在考虑公摊面积时面临两难。
　　若以建筑面积收取，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，别墅的公摊面积可能达到零，而塔楼、公寓类的建筑则最高能达到50%以上，而塔楼、公寓类的房产一般面积较小，业主相对而言收入较低，一刀切地以建筑面积为单位收取，或有失公平。
　　若以套内面积为标准收取房产税，就要解决公共区域所占据的面积税收流失的问题，毕竟在宏观层面，房产税将是未来地方政府的主要收入来源之一。此外，还存在开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税的可能性，如何避免这种现象还需探索研究。
　　易居研究院研究总监严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时说，这次住建部《住宅规范》的征求意见稿，是一种很大的变革，会让房产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行计算。“这一点来讲，对财政税收的计费标准、购房者权益都有很好的积极意义。”
　　他认为，房产税按套内面积征收引发民怨较小，但从更长远的观点看，未来要建设开放式街区小区环境，公共通道部分该如何征税，如何缓解社会矛盾，也值得深思。

源自：澎湃新闻

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原文标题：一图|这张楼层平面图告诉你，公摊面积是怎么算的？

⊙记者：孔家兴 张轶君 张婧冉

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　　告别“公摊面积”？住建部：住房按套内面积算

源自：中国青年报

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　　近日，住房和城乡建设部官方网站发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》。其中明确指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”据报道，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易。
　　此事一出，各大媒体纷纷以“100平方米不再只得70平方米，告别公摊面积”的说法来解读。但实际上，“房屋应以套内面积来进行交易”，与“告别公摊面积”没有直接关联。正如专家解读的那样，这一新规并不意味着公摊面积在物理层面上消失，只是告别买房“糊涂账”。
　　之前，买房基本都以建筑面积进行交易。在交易时将“建筑面积”换成“套内面积”，房屋总价不会产生明显变化。至于单价，也只是在交易时，按照得房率，将建筑面积单价换算成套内面积单价。所以，新规并没有取消公摊面积，而是让公摊面积更具体清楚，不再模糊。
　　公众最关心的问题便是，告别公摊面积既然是假，那这规定对我们老百姓购房还有什么实际好处呢？
　　其实，好处并非没有。首先，以套内面积交易，有助于保证购房消费者对房屋实际面积的知情权，进而规范房屋使用面积不透明的问题。如此，既能避免开发商钻空子，在宣传中私自放大得房率和使用面积，蒙骗更多购房者买房；也能相对避免开发商打着公摊面积的幌子，利用建筑面积和套内面积之间的模糊性，牟取不当利益。
　　以套内面积交易，得房率和使用面积的透明化和规范化，也能让购房者获得更多主动权。比如，不同的楼盘，在同样的建筑面积下，是不是得房率更高和使用面积更大的房源，更受购房者青睐？这意味着购房者的主动选择权在强化，能进一步倒逼开发商在建筑和设计房屋时，主动提高得房率和使用面积，以提升在楼盘售卖市场中的竞争力。
　　说到底，“以套内面积进行交易”的规定，本质上就是一种行业规范，希望类似规范越来越多。
　　公众对公摊面积不满的症结，是一种“被欺骗感”，“买100平方米得房70平方米”就是最典型的例子。如果一开始就以套内面积交易的，交易双方在面积这一方面就不会产生不同认知。得房率高不高，全在购房者的自主选择范围内，即使选择公摊面积大的房源，那也是购房者自己乐意。
　　公摊面积本身不是原罪，其存在也有助于提升楼盘的配套环境品质，问题的关键是如何对其进行规范。目前的房地产行业规范，除了衡量面积存在不规范不统一的问题外，精装修的监管与规范，也是一个大问题，期待行业规范能尽快在精装修层面发力。

源自：经济日报

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原文标题：“公摊”要取消？这事没那么简单

　　以套内使用面积交易有利于解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”，有利于消费者权益的保护
　　尽管讨论得很热烈，这也只是一份征求意见稿，距离正式通过还有很长的路要走
　　近日，38项住房和城乡建设领域强制性工程建设规范正在住建部网站征求意见。其中，《住宅项目规范（征求意见稿）》中的一句话──“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发了全社会的高度关注。
　　相关专家对“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款给出了回应，按套内使用面积计算是国际通行做法，我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。拟将住宅交易面积统一按套内使用面积计算，是为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度。
　　相关专家还提到，以套内使用面积交易有利于解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于保护消费者权益。
　　专家的解释戳到了很多购房者的痛点，也让广大消费者觉得，如果这一条款能够获得通过，至少将来买房，能够更加公开透明了。长时间以来，按建筑面积交易，得房率低，公摊大，广为购房者诟病。几年前，网络曾经爆出公摊占比达50%以上的新闻，被网友称之为史上最牛公摊面积。
　　由于现行规定对于公摊面积占比的上限没有规定，开发商有机会为了商业利益最大化尽量扩大公摊面积。在房价快速上涨的阶段里，特别是在卖方市场的情况下，有时买房子还要托人找关系半夜去排队，公摊的大小已经不是购房者首先要考虑的因素了。
　　目前，市场上普遍采用建筑面积交易，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，建筑面积的计算，特别是公摊面积的计算，有专业技术标准，需要专业人员依靠专业的技术设备才可能计算清楚。对于普通消费者来说，开发商卖房时标注的面积是否准确，往往很难搞清楚。
　　如果这一条款得到通过，会对房价有何影响？物业费、取暖费呢？可以预计的是，对房价的影响十分有限，无论以怎样的面积计价，一套住房的总价整体上还是随市场行情变化而变化。物业企业提供物业服务是商业行为，按照建筑面积收取物业费是当前通行的做法，是否更改面积计算方式似乎也要根据市场行情。因为，即便面积计算方式变化了，通过提高单价也可以实现总价不变。
　　取暖费按照建筑面积收取也是通行做法。也有不少人对此发牢骚，只有使用面积供暖，很多公摊面积也不供暖，为啥公摊面积也要收取暖费？实际上，我国一直在北方集中供暖地区推行供热分户计量，一旦分户计量，按照使用量计算费用，就不存在再按照哪一种面积收取取暖费的问题了。在未实施分户计量的情况下，按照建筑面积收取的通行做法是否也要随之更改？可能也需要有关部门统筹考虑。
　　尽管讨论得很热烈，但这也只是一份征求意见稿，距离正式通过还有很长的路要走。应该肯定的是，这样一份工程规范的征求意见稿考虑到了民意，看到了广大人民群众对“公摊”等问题的诟病，还是值得点赞的。

源自：中国经济网

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原文标题：“按套内面积交易”刷屏 公摊玩“猫腻”难度大了

　　

⊙记者：杜雨萌

　　一则专业性极强的通知火了。
　　近日，住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，其中，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，出现在《住宅项目规范（征求意见稿）》里。一时间，“按套内面积交易”刷屏。
　　对此，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受媒体采访时表示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。目前我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。此举一方面可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题，另一方面，有利于解决住户使用面积不透明的问题。
　　“虽然这一标准目前并没有完全落地，或者是否落地还有待最终明确，但可以预料的是，以套内使用面积进行计价的方式将是一个明确的方向。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者如是说。
　　具体来看，张波认为，使用这一计算方式交易的做法会相对更为公平。由于公摊面积本身透明度不高，此举有利于防止部分项目有在公摊面积上做手脚、侵害购房者利益的可能；其次，这一计算方式有利于促进建筑设计优化，使房企更加聚焦如何做好产品设计，以更好满足购房者需要。
　　“公摊面积并不是越小越好。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，公摊面积不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。另外，如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。
　　张波提醒，由于目前“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”只是一个工程建设规范的公开征求意见，距离正式落地还有待时日，不过，购房者在现有状况下也要对公摊面积有清晰认识，需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说，高档楼盘公摊率会高于中低端，高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层，因此切勿过份追求低公摊率。

源自：澎湃新闻

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　　光明网：取消公摊是误读，但购房焦虑很真实
　　“公摊面积”以后真的要取消了？昨天，一则“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的消息在网络上成为热点。这则消息来源于住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿，不过据业内人士表示，按套内面积交易并非意味着取消公摊面积，也不会影响购房总价。
　　按套内面积交易的条文出来后，被普遍解读为住建部首次明确取消公摊，以至于引发了刷屏式的关注，也被广泛点赞。对住房按加上公摊后的建筑面积计价的现行交易模式，外界的反感态度可见一斑。
　　不过舆论基于取消公摊的欢喜，怕是要被泼一盆冷水了。上述《规范》只是技术规范，不是法律规章，位阶相对较低。它约束的是工程建设行为，约束对象是相关建设单位。至于开发商的市场交易，仍然会按照《商品房销售管理办法》延续管理，其中第十八条规定──商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
　　外界对一份技术规范寄予厚望，指望它能够更改住房交易的模式，个中的误读的确存在不专业的因素，但还有很大因素是源于公摊面积计算混乱下的购房焦虑。正是这种焦虑感制造了病急乱投医的期待。
　　的确，在国内的住房交易过程中，公摊面积处在相当不透明的状态。我们只知道它包含了电梯井、管道井、楼梯间等公共使用部分，但至于如何计算并分摊给各户，一直都没有统一的法律和技术标准。这导致同一栋楼、同户型的两套住房，套内面积相同，但加上公摊后的建筑面积却可能不一样。由于物业、取暖等费用，都是依据建筑面积算，难免造成不公。
　　另一方面，在一些小区，公摊面积越来越庞大，一套一百平的房，实际套内面积不到七十平都有可能。套内面积容易测量，落到购房者头上的公摊，是否有开发商承诺的那么多，却完全是开发商说了算。至于由公摊面积产生的广告收益，话语权也完全掌握在开发商手上。
　　当然，即便取消公摊，改由按套内面积交易，房屋均价自然会抬升，房屋总价也不会有任何降低。但这并非如一些人所言，只是羊毛出在羊身上的数字游戏。公摊面积计算标准混乱导致的不透明和信息不对称，其实是进一步提升了本就是强势方开发商的话语权，给它们留下了暗箱操作的空间。如果能够做到买多少平套内就有多少平，至少可以理清模糊地带。
　　舆论对取消公摊面积的呼声，皆是对于由公摊延伸等类似乱象引发的购房焦虑的真实反映。所以此次虽然是误读，但这层焦虑仍然需要被正视。
　　目前内地只有重庆独树一帜，没有公摊的概念，这种交易模式有十多年的历史渊源。在商品房高度发达的今天，重庆的经验挪用到其他地方，成本的确相当大。而且由于公摊更多涉及的是新房，如果突然变更交易标准，还会产生与二手房不同的双轨制。这正是公摊面积屡屡被吐槽，法律层面却鲜有动静的原因。
　　退一步讲，即便要涉及到取消公摊，也绝非一个技术规范能够办到的，它涉及到《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》等法律法规的修法，是个庞大的工程，也需要比较长的准备期。
　　考虑到此次误读背后所释放的强烈民意。短期内，哪怕通过修法取消公摊不现实，对公摊计算标准进行透明化的处理，也是题中应有之意。至少，要减少开发商暗箱操作的空间。而长期来看，公摊面积取消是否可行，成本和收益如何权衡，也该纳入讨论的议程。

源自：光明网

　　告别“公摊面积”？住建部：住房按套内面积算

源自：新浪财经综合

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原文标题：取消住房公摊？无稽之谈！

　　来源：证券时报
　　李宇嘉
　　业主对不动产的所有权有两部分，即《物权法》第70条规定的专有和共有面积。
　　取消公摊，这是误读，亟待要补上常识！你买房子，不可能只买专有面积（即套内面积），而不买为楼栋运转服务的电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等共有面积（即公摊面积）。事实上，业主对不动产的所有权有两部分，即《物权法》第70条规定的专有和共有面积。假设整个楼栋有100户，共有面积合计3000平米，每户就拥有30平米的产权。那么，若你购买70平米套内面积的房子，建筑面积就是100平米，共有部分中有你30平米。
　　住建部的文件是一份规范，商品房交易总得有个标准吧！大家关注的这一条──“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，什么意思呢？说白了，就是销售合同上须标明套内面积，业主个人交易的是专有面积，共有部分会随着专有面积易主，自然完成交易。事实上，不管是以前的房产证，还是现在的不动产证，都要求标有套内面积。问题来了，既然如此，为何要多此一举地发文呢？本质上，是为了规范不同所有权部分的管理界限，保障各方权益。
　　买白菜，你购买的标的，内涵和外延很清晰，但房子不同。现实困境是，尽管《物权法》区分了不动产专有和共有部分；尽管1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条中，对公摊面积具体测量的标准也很清楚，但对广大业主来说，太专业、人为空间太大！既需要实施细则，也需要落地监管，稍有空隙，可能就被钻了。笔者总结，共有几类问题：公摊上“一房二卖”、偷换概念，损害业主权益等。
　　比如，开发商明确了电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收着物业管理费，一边将广告收入据为己有；游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。偷换概念是什么意思呢？最典型的就是精装修费、取暖费。电梯和楼道都要精装修吗？墙体也要取暖吗？即便要装修、要取暖，但标准肯定不一样，成本一定会低一些。再者，低密度住宅（如别墅）的利润高，开发商有内在激励将公摊更多挪到高层或洋房部分。
　　本质上，住房套内部分，产权最明晰，谁也侵犯不了。但共有部分，一来“公共地悲剧”到处上演，二来权利边界相对套内部分要模糊。再加上，共有部分的专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明（比如停车场），而“老生常谈”的监管太弱，就给开发商侵犯业主权益创造了空间。公摊面积是一笔“糊涂账”。
　　至于公摊对房价的影响，实乃无稽之谈，公摊对房价无任何影响。因为，你购买的不动产，本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成，一边儿轻了，一边自然就重了。要记住，大家买房，购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。甚者，没有了社区服务，室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%～80%），但有高速电梯，有物业管理啊，采光通风也好。
　　现实中，开发商“偷面积”，业主私自占用过道等共有面积十分常见。前者以名义上的高得房率，换取高溢价，受损的是多数业主，共有面积少了；后者则以侵害其他业主的利益，换取高得房率，共有面积同样少了。当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。当代社会，社区是国家治理能力现代化的微观载体。朋友圈大谈公摊之殇（70%的普遍得房率），声讨开发商时，是否也要检讨一下，你的道德制高点能否站得住？最后多说一点，截至2017年，我国城镇人均住房建筑面积36.6平米，与发达或新兴国家差不多，但套内面积仅25.7平方米，排在后面，未来住房需求还有空间。
　　（作者系资深地产研究人士）

源自：新京报

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原文标题：多些配套标准，“后公摊时代”才会少些套路

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资料图 图片来源：视觉中国
　　近日，《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。2月24日，中国建筑科学研究院相关负责人接受采访时称，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。
　　天下苦“公摊面积”久矣，这个消息一出来就引发各种解读。有的称马上终结“公摊面积”，有的则说没那么简单。作为方案设计者，中国建筑科学研究院相关负责人称之为“技术规范”，无疑是最权威说法。但我认为，即便是作为不具备法律强制力的技术规范，其也极具导向价值。

天下苦“公摊面积”久矣
　　“套内”+“公摊”计价模式源于何处？从新中国成立初期到改革开放前，我国的住房制度很长时间都是实行福利分房，此阶段还不存在公摊面积这一说法。改革开放后，房地产市场逐步实现了市场化，在对住房制度建设的探索过程中，不仅从香港地区引进了“土地招拍挂模式”和“预售制度”，还引进了“套内+公摊”的计价模式。
　　事实上不论是卖楼花变体过来的预售制度，还是土地招拍挂模式，在某种程度上都存在着一些弊端。而如今“建筑面积”计价方式之所以被广为诟病，实则是因为“公摊面积”水太深。
　　比如，2010年山东高密某楼盘被曝公摊系数达52%，2017年南京某商住公寓部分户型公摊系数高达58%，去年8月社交媒体上一篇名为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章热传，更是将公摊面积问题上升到了社会层面，掀起了广泛的舆论风波。
　　其实，公摊面积的问题不过是计价方式问题，如今却演变成了开发商牟利的工具。问题的根源在于，市场信息的不对称，已经导致市场上“败德”行为，经济学中我们称之为信息不对称所引起的道德风险。
　　近两年，在国家的严厉调控下，一些开发商为了保证利益，便通过做大公摊面积、重复公摊、利用公摊牟利的方式将经济周期波动成本转嫁给消费者。
　　虽然公摊面积是受政策法规承认的销售计价方式，但是关于公摊面积划分、标准、比例等精细化规定，却仍是空白，这是公摊面积能被开发商大做文章的重要原因。除此之外，缺乏相关专业监管部门的监管、市场信息不对称也是公摊面积成为一些开发商攫取利润法宝的重要原因。

警惕去公摊面积后，生活质量下降
　　此次，住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易，表明了改革积弊的态度。
　　正如这一方案的设计者所说，这一做法可以解决两方面的问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题；二是解决住户使用面积不透明的问题。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上让房子更“透明”，有利于消费者权益的保护。
　　实际上，住建部门并非简单迎合公众，该技术规范具有操作性。国际上通行的房屋交易计价标准通常是“套内所得面积”，香港也在2013年取消了以“建筑面积”计价方式售房，如今更公开表示支持房屋按套内面积进行交易，对公摊面积的态度显而易见。
　　其实，按“套内面积计价”国内早有实践。早在2002年，重庆就已开始以套内建筑面积作为计价依据，对不按这一依据计价责令整改并处以交易金额5%～10%的罚款。作为“先驱”，重庆给我们的前车之鉴是：首先，以套内计价方式售房，在国内或者说在某些地区是可行的。其次，套内面积计价，需防生活质量下降风险。
　　需要警惕的是，以套内面积计价，势必会压缩开发商的盈利空间，开发商为了保证利益要么提高单位面积房价，将经济代价间接转嫁给消费者，消费者财富效应未必增加。要么降成本，例如，从建材、绿化、物业等方面找贴补。
　　住建部在官网发布的意见通知，已经表明国家方面对“公摊面积”的看法，但相关部门需做好配套工作。例如，制定绿地比例等公共面积的计算方式、建材质量、公共服务等相关标准。因为如果这些标准不明晰的话，“公摊面积”或许还会借尸还魂，将其代价最终转嫁到消费者身上。

⊙盘和林（经济学者）

　　告别“公摊面积”？住建部：住房按套内面积算

源自：新华网

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　　[探索合理计价方式让公摊不再伤民]近日，《住宅项目规范》开始在住建部官网征求意见。其中“规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发广泛关注。近些年，买房者类似“花100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房”的吐嘈声不绝于耳，说明“公摊面积伤民”产生的各类矛盾已经侵占到百姓切身利益，损伤了市场经济的公平与公正。人们期待相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视相关问题，尽快出台配套行政法规，对公摊面积深加规范，并积极探索出更科学、合理的计价方式，提前避免开发商“挖坑”，切实维护买房人利益，确保交易的公平透明。
　　告别“公摊面积”？住建部：住房按套内面积算