“取消公摊面积”系误读，但背后的民意期待不该被忽视

⊙作者：意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 江瀚

　　最近，题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，引起了所有人的共鸣，很多人都会觉得在房价如此高的今天，为什么还会有公摊面积这么坑的东西？公摊面积到底是如何产生的？

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上传时间: 2018-7-30 15:30

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一：被新华社诟病的公摊面积伤民
　　最近，新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖，文中追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？
　　近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。
　　公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的不公还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
　　那么公摊面积到底是个什么东西？

二：公摊面积的前世今生？
　　什么是公摊面积？几乎在中国，所有人买房都会面临一个非常奇怪的问题，这就是公摊面积问题，比如说一个朋友买房，假设他买的是90平米的房子，有可能他实际拿到手的房子可以居住的面积有可能只有70多平，甚至如果是高层电梯房的话，这个面积可能只有60多平，那么这么多面积的差额是什么呢？这就是公摊面积。
　　根据百度百科的定义，公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
　　这就是意味着，不仅你家的面积，还有你家电梯的面积，楼道的面积，过道的面积，甚至门口保安王大爷那间保安室的面积都要计算到你家的建筑面积里面，你要为这些面积买单，基本上大多数朋友看到这里都有一种想骂人的冲动了吧。
　　那么，公摊面积到底是从何而来的呢？我们查阅了各种资料，关于公摊面积的来源几乎没有一个肯定的答案，但是全世界只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积，首先，按照建筑面积来计算房屋的价值，这基本上是一件古已有之的事情，当人类社会出现了私有制和私有住房之后，特别是出现了房屋买卖交易之后，就有丈量房屋面积来进行交易的先例了，这个历史可能已经有几千年的历史了。
　　其次，公摊面积到底是从何而来的呢？网上曾经有一种说法，公摊面积是李嘉诚在进行相关房地产开发的时候所采用的一种做法，后来被香港其他开发商所共用，这个说法是否可靠，我们难以判断，不过从我们查找到的资料可以发现，国内媒体上首次出现关于公摊面积的论述是1996年的一次法学期刊上出现的，涉及到一次法律官司，讲述的是1993年的一起房地产交易纠纷，那么我们可以这么理解，在1993年之前就已经有了公摊面积这个情况。
　　我们仔细追溯中国的房地产市场特别是商品房市场的发展历程，我们可以发现，在建国之后的相当长的一段时间之内，国内一直处于一个福利分房的时代，房子是由单位福利分给职工的，所以也就不可能有什么公摊面积这种说法。
　　改革开放之后，各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式，于是才慢慢形成了商品房这个制度，根据瞭望智库的数据显示，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度，而公摊面积根据瞭望智库的预计也非常有可能是从香港引进的，因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候采用的就是建筑面积计算方式，也就是使用面积（套内建筑面积）+公摊面积的方式。自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。（注：香港的“实用面积”，相当于内地的套内建筑面积。）
　　但是，就是这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积，却在内地被各大开发商堂而皇之的使用着。

三：公摊面积为什么那么坑？
　　很多人乍一听，由于有了公摊面积的存在，就等于我们无形中支付了至少好几十平不属于我们的面积，开发商真是奸商，如果这么说有点错怪开发商了，因为无论是采用建筑面积来进行房价计算还是采用套内建筑面积进行房价计算其实都不会影响房地产的价格，原因就在于开发商的计价方式是将自己建楼的成本均摊到每套房子上面，无论你的建筑面积还是用室内建筑面积都是这个价格，唯一有差别的只是每平米均价而已。
　　那么，我们能否说开发商采用建筑面积计算就没有问题了呢？非也，开发商计算方式的问题在于：
　　一是公摊面积计算方式缺乏标准。公摊面积的计算一般都是各地自己决定，这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价，而是有意无意地想方设法增加公摊面积，从而达到自己赚钱更多的目的。
　　二是公摊面积其实意味着高昂的未来费用。虽然从房价的角度来说，你用什么面积计算是影响不大的，但是实际上，未来的费用差距是非常巨大的，举例来说，北方地区的房子往往都会收取取暖费，取暖费的收取标准是什么呢？就是按照你房子的面积来计算的，但是实际上大家真正能使用暖气的面积只有室内的那个面积，这也就导致你每个月都要为那些不属于你的面积交着取暖费。此外，房产税征收在即，按照上海等试点城市的收法，也是按照面积征收，那么一旦房产税开征了，这就意味着大家要为了很多不属于自己的面积去交额外的税收，这不是坑又是什么呢？
　　其实，我们纵观世界大部分国家，大家采用的都是室内建筑面积作为房子计价的依据，完全没必要加上公摊面积这个东西，新华社既然发文明确质疑公摊面积伤民了，是不是也该到了处理一下这个历史遗留问题的时候了呢？
　　（本文作者介绍：苏宁金融研究院特约研究员。）
　　

源自：中国经营报

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　　最高捆绑8300元/平方米精装修、家电包
　　公摊计入精装修成潜规则 武汉楼市“惊”装修频现
　　张家振
　　石英婧“项目全部精装交付，均价预计16000元/平方米左右，包含2500元/平方米的装修。”7月16日，在位于江夏区的招商东城华府营销中心，面对王灿（化名）的咨询，销售人员给出的介绍干净利落：“公共部分也计入全装修收费，现在武汉市面上都是这种操作方式。”
　　王灿在光谷金融港一家大型保险公司就职，看中的是招商东城华府一套108平方米三室两厅两卫的户型，这也意味着他需要准备接近60万元的首付款。但让王灿不解的是，即使是毛坯交付也需要开发商事先将公共部分装修好，将动辄20%~30%的公摊面积也计入精装费用，这不是重复收费吗？
　　随着长沙和济南先后出台文件规范房企精装修行为，特别是长沙市“公共部分装修不计入全装修价格”的规定在武汉也引发了巨大波澜。近日，不断有购房者通过各种渠道向相关部门表达“解决全装修房公共部分重复收费问题”的诉求。
　　此外，《中国经营报》记者在采访中了解到，在新房备案价和精装修“双限价”的背景下，部分房企各出奇招，甚至冒着违规受罚的风险，通过采取精装修捆绑软装、家电或升级包的方式来拓展利润空间。例如，绿城黄浦湾备案均价约38000元/平方米，但销售均价高达46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精装修和3300元“家电包”费用。
　　“今年下半年，武汉市很有可能会在精装修层面跟随长沙、济南的脚步，为精装修漏洞打上最强补丁。”对于武汉楼市今年下半年调控政策走向，武汉大家房地产顾问有限公司（以下简称“大家顾问”）分析认为。

精装修“漏洞”
　　“公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线应计入毛坯房价格，不计入全装修价格。”近日，长沙市住建委出台的这一新建商品住宅全装修价格核算新规在武汉也引发了巨大波澜。
　　这时，已购房的众多武汉业主才猛然发现，原来公共装修部分是可以不计入全装修收费价格之内的。而武汉楼市的现实是，开发商将公摊面积计入精装修收费标准已然成为行业的“潜规则”。
　　记者在以“民有所呼 我有所应”著称的武汉城市留言板“市房管局”板块看到，市民针对武汉楼市精装修收费乱象的投诉众多。例如，根据业主投诉，康桥知园按建筑面积需缴纳2500元/平方米的精装费，小区公摊在22.5%左右，一套房子精装修部分少则20万元，多则31万元，业主需为公摊面积多付5万元以上的精装修款。
　　而购房者更大的担忧在于，精装修房有没有质量保障？装修标准和交付质量由谁来监管？会不会最终质价不符？有业主就向记者反映，房地产开发商除将公摊面积计入精装修收费外，还存在装修标准不透明、实际成本仅几百块钱的平价装修高溢价为2500元甚至更高的“豪华”装修问题。
　　7月16日，记者来到康桥知园实地采访了解到，项目由3栋25层板式住宅组成，共有房源288套。据现场工作人员介绍，项目整体均价约15000元/平方米，含2500元/平方米精装修费，目前已全部售罄，预计将于明年9月30日精装交付。
　　资料显示，康桥知园由郑州康桥集团开发建设，楼面价7186.59元/平方米，也是该公司进军武汉市场开发的首个项目。对于业主反映的公摊面积收费问题，工作人员表示，精装修收费标准严格按照武汉市相关规定执行。
　　针对众多购房者的疑问和诉求，武汉市房管局表示，商品房开发销售属于市场行为，我们将依法依规加强监管工作。针对公摊收费问题，目前房地产相关法律法规并无强制规定装修费用的计算处理方式，装修合同的条款及其他补充约定条款由买卖双方自行商定。
　　事实上，早在2017年5月10日，针对市民投诉比较集中的精装房价格过高的问题，武汉市房管局就在全国率先出台规范文件对全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，并作出“最高标准不超过 5000元/平方米”的限定。
　　但上述规范文件对于公摊部分收费问题并未有相关的条款。大家顾问分析认为，虽然武汉于去年出台了精装房规范，约束了全装修的价格区间、明确了全装修标准等，但相关规定让开发商占据了主导权，购房者想要买到房只能被动妥协。
　　武汉消息人士告诉记者，接到购房者集中表达的诉求后，有关部门也在组织各方面专家进行调研，不排除后续出台全装修消费的系列配套规定，包括质量监管措施。
　　在武汉房地产研究专家李国政看来，武汉面临的问题其实也是全国大部分二线城市普遍面临的难题，有些城市精装修价格虚高问题更严重，消费投诉已有爆发之势。
　　“武汉的情况还算好的，特别是去年出台新规限定了精装修封顶价，总体上还相对规范一些，只不过可能还存在一些瑕疵。”李国政分析认为，尽管长沙市此次出台规定明确“公共部分装修不计入全装修价格”，但并没有规定最高限价标准，因此也有一定的隐患。

“双限价”下的涨价“外衣”
　　记者了解到，市场需求旺盛和供应不足间的突出矛盾也催生众多乱象。数据显示，2018年上半年武汉楼市整体成交处于历史低位。其中，武汉全市新建商品住宅累计成交7.14万套、771.6万平方米，分别同比降低28%和22%；销售均价9336元/平方米（含保障性住房），同比微涨0.01%。
　　湖北中原地产营销策划有限公司策略顾问中心研究部（以下简称“中原地产研究部”）报告显示，在新房备案价和精装修“双限价”的背景下，部分房企各出奇招，通过采取精装修+软装、家电或升级包的方式来突破限价实现拓展更多利润。
　　例如，记者获得的材料显示，由绿城置业和武汉泓江置业合作开发，绿城置业代建的绿城黄浦湾于今年1月26日开盘，项目备案均价约38000元/平方米，销售均价则高达46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精装修和3300元家电包。这也意味着购房者想要抢到房源，需要在备案价基础上多付出8300元/平方米的代价。
　　与绿城黄浦湾类似，佳兆业广场天御今年5月6日开盘，销售均价35000元/平方米，含4000元/平方米精装修和3000元/平方米的装修升级包；武汉奥山世纪城房地产开发有限公司开发的武汉江山项目今年5月15日开盘，销售均价32300元/平方米，含4000元精装修和2500元软装。
　　而事实上，武汉市房管局早在去年12月5日就出台规定明确捆绑“家电包”“软装包”等行为均属违规，并对多个通过捆绑“家电包”“软装包”和车位等方式优先选房的违规销售商品房项目进行了公开披露和处罚。但记者查询发现，截至目前上述通过捆绑“软装包”“家电包”和“升级包”来抬高销售价格的项目并未受到相应处罚。
　　东湖金茂府一位营销负责人向记者解释称，我们是在客户签订完网签合同后，客户根据自身需要自由、自愿选择是否需要升级此部分。如果客户不需要可以不选配，不会影响客户购房，我们没有在网签前强制捆绑加配等条件，所以没有违背目前房管局的相关规定。
　　绿城黄浦湾项目一位郭姓营销负责人告诉记者，3300元/平方米的费用并不是家电包，而是做的装修升级。业主在网签后自愿选择，并不影响选房资格，也不违反房管局相关规定。
　　”李国政表示，要想彻底解决这个问题，不是解决购房者反映集中的公摊面积列入精装修收费范围那么简单，还需要进一步明确精装修交付标准，比如要将样板间保留到交房为止供购房者做对比，同时装修用材细化到具体的品牌和型号，确保交付收房和买房时的承诺一致；另一方面，就是在交房验收环节谁来进行质量监管，这方面没有全国统一标准，还存在一些空白，所以购房者担忧的不只是价格问题，还有未来精装房交付的质量问题。
　　值得注意的是，在多家研究机构看来，今年下半年武汉市以保刚需、控房价为主旋律的楼市调控有望进一步加强，或将为精装修漏洞打上“补丁”。
　　中原地产研究部预测，限购区域可能扩大到所有行政区域，资格门槛可能提高，可能会限制企业购房；限售随时可能出台，限售时间可能为取得房产证之后3年，范围覆盖新房、二手房；或将推行共有产权房政策。
　　大家顾问表示，在保持限价不放松外，武汉很有可能继续为保障刚需购房的政策打上“补丁”。如果下半年出台新政，很可能会在企业购房方面进行政策收紧。同时，今年下半年，武汉市很有可能会在精装修层面跟随长沙、济南的脚步，为精装修漏洞打上最强“补丁”。

源自：中国广播网

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　　央广网合肥10月20日消息（记者：梁明星）目前，《合肥市房屋建筑面积计算补充规定》已出台。记者从合肥市房产局获悉，该规定有效期为三年。今后，最大进深为0.6米未封闭的阳台不算入建筑面积，物业用房等不计算入公摊面积。
　　规定表明，最大进深0.6米未封闭阳台不计算建筑面范围。而与房屋室内相连通，为房间采光、美化造型而设置的突出建筑主体外墙的窗，位于建筑主体外墙以内的窗不是飘窗，作为房间计算全部建筑面积。飘窗窗台高度小于0.45米或进深大于0.6米，且飘窗窗台上方空间的结构高度不小于2.2米时，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积。
　　另外，对公摊面积问题规定中也给予明确：建筑中用作消防避难层、设备层以及结构转换层的建筑面积；作为绿化、小品、通道、休闲等功能的架空层或公共开放的建筑空间。两栋独立建筑物之间的连廊、架空通廊等建筑面积；位于本幢建筑物内的储藏室、使用功能和服务范围或用途不明的建筑空间；建设单位按规定建设的独立使用的公共建筑部位（如物业用房、社区用房、活动中心等）都不应该计算进入公摊范围内。

原文标题：合肥出台新规：阳台不算建筑面积 物业用房不计入公摊）

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。
　　还包括套（单元）与公共建筑之间分隔墙及外墙水平投影面积一半建筑面积。根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。如为多幢服务的管理用房、警卫室；独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等；为公共事业服务的配套用房；避难层（室）及结构转换层可独立使用的部分。“多幢服务的配电间、水泵房等设备用房；消防避难层（室）及结构转换层；幢与幢之间相连的通廊”，这些共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
　　公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
　　公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）
　　套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积
　　影响公摊面积的因素：
　　1、户型，同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。
　　2、套内面积，房子大就多点，房子小就少点
　　3、公共设施，只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
　　4、建筑规模，楼梯高度越高公摊越大。
　　普通住宅的一般公摊比例：
　　多层：8%～15%
　　小高层：10%～20%
　　高层：15%～30%

　　政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：
　　1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；
　　2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

　　不应计入的公用建筑空间为：
　　1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；
　　2. 售房单位自营、自用的房屋；
　　3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理（其中包括物业管理）用房。
　　需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。