东莞“最强调控”出台：在售新房每年涨价不得超过3%

源自：中国证券报

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原文标题：在售新房每年涨价不得超过3% 东莞“最强调控”出台

　　广东楼市调控停不下来！
　　继“老大哥”广州4个月内两次出台楼市调控政策、两次上调房贷利率后，东莞楼市调控也快步跟上。
　　4月29日，东莞市住建局等发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》，其中最受关注的当属限制新房房价，规定新房备案价上调空间控制在5%以内，未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数）。
　　有网友评论说，这是“史上最强调控”，相当于在房地产市场空投了一颗核弹。
　　严控在售项目价格涨幅
　　东莞市住建局发布的《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》，从坚持目标导向加强房价调控、积极引导企业科学合理定价、从严控制在售项目价格涨幅、督促企业及时申请办理预售、加强商品住房明码标价监管五个方面出台房地产调控政策。
　　值得关注的是，《通知》规定，经审核确认的新建商品住房申报价格，作为该项目在本年内申请办理预（现）售批次的平均申报价格，开发企业可根据拟办预（现）售楼栋的情况自行定价，但须以幢（栋）为单位申报销售价格，同一批次不同幢（栋）申报均价相差幅度不超过10%（地面建筑层数4层及以下的住宅同一批次不同幢（栋）申报均价相差幅度不超过40%），同一幢（栋）单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。

　　通知施行之日前已办理过预（现）售的新建商品住房项目，后续批次住宅按以下办法申报▲　参考价格：项目如按上述的定价原则计算的控制价格低于现价，可按现价执行，如按上述的定价原则计算的控制价格高于现价，则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。
　　未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数）。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。
　　此外，开发企业应严格执行商品房销售明码标价制度，实行明码标价和“一房一价”，在取得预售许可证后10日内，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。
　　此前曾被住建部约谈
　　今年4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
　　去年，东莞楼市多个指标均创新高。合富大数据显示，2020年，东莞房地产市场供应套数为55321套，同比增长41%；成交量创过去4年最高，签约套数为64720套，同比增长34%；房价创历史最高，签约均价为24227元/㎡，同比上涨20%。
　　楼市过热，导致东莞密集出台调控政策。2月27日，东莞市住建局等部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，堵住假离婚等政策漏洞，社保缴纳年限、首付比例均提高。
　　去年7月，东莞11个部门曾联合发布“史上最严”楼市调控政策，规定非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房的，须提供2年内连续1年以上社保证明；购买第二套商品住房的，须提供3年内连续2年以上社保证明，暂停向其销售第三套商品住房。此外，在东莞购买的商品住房，须取得不动产权证满3年后方可交易转让。
　　有助于抑制房企无序涨价
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此次政策提出了几条控制房价的新举措，是后续各地政府、房企营销部门和购房者需要积极关注的：
　　一是控制单价相差幅度。此次政策明确，同一批次不同幢（栋）申报均价相差幅度不超过10%，同一幢（栋）单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。换而言之，横向看，小区不同楼盘之间的均价差异不能超过10%。纵向看，一个楼盘的最贵户型和最便宜户型价格不能超过25%。此类规定，有助于规范不同楼栋和不同楼层的定价，也减少了一些虚高价格项目的出现。
　　二是控制新批次的涨幅。此次政策明确，相关项目如按既有的定价原则计算的控制价格高于现价，则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。类似规定也是为了限制新批次项目随意涨价的做法。根据此类规定，第二批项目价格涨幅最多是第一批基础上的5%，这样有助于抑制房企随意申报价格、无序上涨的做法。
　　三是减少涨价频率。此次政策明确，未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数）。从此类规定可以看出，对于部分项目后续要调价的情形，必须等待一年时间才可以，且有涨幅的控制。这样可以抑制房企频频申请调价的冲动，类似频率减少也使得调价的空间减少，进而倒逼房企主动按既有价格销售。
　　保利投顾研究院表示，展望后市，一线城市从市场端和资金端监管密集发声，且调控逐步蔓延至二三线城市，未来局部市场过热或被平抑。同时，随传统销售旺季到来，二季度供应增加，将带动市场需求恢复较慢的二线及三四线市场逐步改善。