缓解青年人住房困难 保障性租赁住房发展正当时

源自：中国经营报

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原文标题：缓解青年人住房困难 保障性租赁住房发展正当时

⊙作者：王登海

　　加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决好大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的重大决策部署，是“十四五”时期住房建设的重点任务。
　　2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号，以下简称“22 号文”）后，各省市在“‘十四五’住房规划”“关于加快发展保障性租赁住房”等政策文件中纷纷提出了保障性租赁住房的发展目标。
　　“并非所有城市都需要发展保障性租赁住房，现阶段主要布局在人口净流入的大城市。”业内专家接受《中国经营报》记者采访时指出，不同于公租房，保障性租赁住房并非每个城市的必选项，而是重点布局在部分租赁住房供需矛盾突出、房价租金高企的城市，同时，经过了试点城市的探索发展，已经形成了可复制可推广的经验，而在探索的过程中，国有企业在参与建设保障性租赁住房方面有着天然的优势，起到了先行先试的作用。
　　多地加大供给
　　“由于新市民和青年人工作年限比较短，收入相对比较少，购房和付租金能力比较弱。根据有关调查显示，现在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决居住问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。”2021年8月31日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹坦言，新市民和青年人住房困难问题，是一个伴随着城镇化发展进程而凸显的问题。
　　对此，国家给出的解决办法是加快发展保障性租赁住房。2020年 10月，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二？三五年远景目标的建议》明确指出，“扩大保障性租赁住房供给”，首次提出“保障性租赁住房”的概念。2021年3月，《政府工作报告》提出，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
　　“加快发展保障性租赁住房，是实现住有所居和保证人这一生产要素中最有活力的要素可持续性和城市活力、创造力与可持续发展的关键，其重要性不言而喻。如果不能实现新市民和青年人的住有所居，则城市就会很快失去活力和可持续性。而在当前地价房价高企的情况下，大力发展租赁型保障住房就成为实现新市民和青年人住有所居的重要措施和方向。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。
　　2021年7月2日，国务院办公厅发布22号文，对保障性租赁住房进行了制度设计以及实施落地的顶层指导。自22号文发布以来，中央有关部委陆续出台配套实施政策，各地抓紧安排有关工作，发展保障性租赁住房的局面正在形成。
　　记者了解到，2021年下半年以来，各省市在“‘十四五’住房规划”“关于加快发展保障性租赁住房”等政策文件中纷纷提出了保障性租赁住房的发展目标。例如，“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，上海全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套以上。广州市印发《广州市住房发展“十四五”规划》，“十四五”期间计划建设筹集各类住房131万套，其中，保障性租赁住房60万套，占住房总量的45.8%。深圳市计划“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。西安市“十四五”期间拟建设筹集保障性租赁住房30万套，占新增住房供应总量的31.6%，目前已细化落实到各区县。成都市确定“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房25万套（间），其中，2021年建设筹集6万套（间），2022年计划建设筹集5万套（间）。
　　多元供应
　　“并非所有城市都需要发展保障性租赁住房，现阶段主要布局在人口净流入的大城市。”业内人士指出，不同于公租房，保障性租赁住房并非每个城市的必选项，而是重点布局在部分租赁住房供需矛盾突出、房价租金高企的城市。
　　保障性租赁住房和市场化的租赁住房是一种什么关系？应该如何去认识现在的这种政策导向？ 保障性租赁住房与以前的廉租房、公租房有什么不同？
　　“市场化的租赁住房，其实也还是鼓励房企转型，积极在住房租赁领域做强产品。这中间也建议在高端化的租赁住房方面持续发力，吻合大城市个性化租赁需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，保障性租赁住房最大的特点就是租金比较低，而廉租房、公租房等多半是政府来支持发展的，为城市中低收入居民和家庭提供的限定标准、限定价格的特定类型住房。
　　“保障性租赁住房和市场化的租赁住房是一种互补关系而非替代关系，前者可以对新市民和青年人的住房需求实现基本保障，而后者可以满足市场多样化与个性化的需求，两个互不矛盾。”柏文喜也认为，保障性租赁住房与以前的廉租房、公租房还是有所区别，前者更为宽泛，并可以包含后两者。
　　在国务院明确的保障性租赁住房制度中，“保障性租赁住房”主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质的市场租赁住房。
　　事实上，自2017年以来，已有24个城市分两批次开展了相关试点，已经有了可复制可推广的经验做法。
　　从目前各地经验来看，保障性租赁住房主要有利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，以及适当利用新供应国有建设用地建设五种供应渠道。
　　例如，在支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房方面，北京市成寿寺项目由村集体经济组织和万科成立合资公司作为项目运营主体，万科负责所有建设成本投入并获得项目建成后45年的经营权及收益权，村集体经济组织每年获取保底收益及超额分红。在支持利用企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房方面，西安外国语大学利用学校自有土地建设保障性租赁住房750套，每套建筑面积在70平方米以内，以解决教职工租房难及引进人才短期过渡问题。
　　“从目前运行情况看，其实表现还不错，基本上各地保障性租赁住房受到了市场较大的认可，但是从实际过程看，保障性租赁住房也有很多新问题，例如，租客对保障性租赁住房类产品并不太了解等。”严跃进表示，当前保障性租赁住房的产品和市场正不断培育，难点在于投资者或房企需要对保障性租赁住房的业务模式的操作有更深的理解。如果一些政策不清晰，或者实际落地中不清晰，会影响后续企业的投资。
　　“当前保障性租赁住房的发展在共同富裕与维护城市可持续发展的大背景下被列入各地政府工作的重要日程，并获得了明显的进展。但是发展保障性租赁住房存在筹资难和运营管理经验缺乏的问题。”柏文喜认为，加快发展保障性租赁住房的着力点，应该建立在涵盖保障性租赁住房的市场定位、投资筹措、运营管理与退出制度体系的建设上，只有如此才能保证更好地凝聚社会与市场资源来发展好保障性租赁住房事业。
　　国企示范
　　记者梳理发现，在各地加快建设保障性租赁住房过程中，探索可复制可推广的经验时，国有企业起了先行先试、示范引领的作用。
　　在成都，保障性租赁住房也是国企先行，根据要求，成都实行先行先试、分步实施的原则，保障性租赁住房将先在国有企业实施，待时机成熟后，再积极引导多方主体参与。
　　为此，成都市住房和城乡建设局等5部门联合印发《关于鼓励国有企业加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知，鼓励市、区（市、县）两级国有企业（以下简称“国有企业”）积极参与保障性租赁住房建设，多渠道增加保障性租赁住房供给。
　　西安也鼓励国有企业带头开展保障性租赁住房建设运营工作，建立健全国有企业通过多种方式参与保障性租赁住房建设和运营的考核机制，充分发挥国有企业的引领示范作用。
　　对此，柏文喜认为，市场化保障性租赁住房可能很难盈利，因此国企作为政府职能的延伸，也就责无旁贷地承担起了这一具有政策性任务的业务。另外，国企也比较容易获得政府的政策性补贴，这也是国企发展保障性租赁住房的优势之一。
　　“一些城市的土地价格其实压得很低，因为太高没企业拿，但太低了，又不会给民营企业，所以反过来国企获取此类土地是最关键的。”严跃进表示，国企参与保障性租赁租房建设有天然的传统，其可以较好执行地方政府配建保障性租赁住房的思路，效果会更好。另外，国有企业本身也在转型，围绕保障性租赁住房开展新业务也是转型的方向之一。
　　事实上，目前，市场对保障性租赁住房的盈利问题都持有悲观态度。多位业内人士向记者表示，相较于市场化租赁房，保障性租赁住房建设前期投入大，租金回报率低和回报周期长，参与主体面临短期内难以实现资金平衡的压力。
　　“保障性住房虽然是以保障要素为第一属性，但还是可以做出盈利点，关键要创新。”严跃进表示，保障性租赁住房背后，是很多年轻租客，如何围绕年轻租客在社群打造等方面发力，是如何解决保障性租赁住房盈利问题的一个重要方向。
　　不过，一些传统房企也积极参与了保障性租赁住房的建设，例如龙湖冠寓福州秀山租赁住房项目是龙湖集团首个纯租赁住房重资产项目，也是全国集体土地入市试点项目。
　　住房和城乡建设部总结部分地方加快发展保障性租赁住房的经验做法时，该项目被列入《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第一批）》，供各地学习借鉴。
　　柏文喜表示，在国家政策大力支持保障性租赁住房的背景下，传统房地产企业一方面需要重新厘定自身的业务范围，以形成和保障性租赁住房的互补态势；另一方面也可以积极配合政府号召，以恰当的方式参与保障性租赁住房建设与运营管理，为公司寻求新的业务增长点。保障性租赁住房的盈利问题可以采取以商业化为主，和政府适当补贴的方式来解决。