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 长滩河 发表于: 2023-4-28 15:14:00|显示全部楼层|阅读模式

[2023年] “三道红线”实施近3年:百家上市房企去年绿档率不足三成

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源自:《财经》新媒体
  “三道红线”自发布至今已近三年,从最开始成为房企降负债、降杠杆的重要催化剂,到现在仍是衡量房企财务稳健性的重要指标。
  根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企情况来看,2022年三条红线均未踩中、处于安全区间的绿档房企为29家,较2021年减少6家;只踩中一条红线,处于黄档区间的房企有20家,较2021年减少2家;踩中两条红线,处于橙档区间的房企有21家,较2021年减少1个,三条红线全部踩中的红档房企有30家,较2021年增加9个。
  整体来看,房企三道红线的合格率不足3成,2022年有21家房企较2021年升档,仅6家房企实现降档。
  “从2022年市场来看,房地产企业经历了重新洗牌,绿档房企数量正在减少,不少曾经的黄档、橙档房企掉入红档,两极分化现象较为明显。随着2023年政策端继续发力,以及销售回暖、市场预期转好,房企资金端压力有望逐步缓解,预计2023年房企三道红线情况将会好于2022年。”诸葛找房分析师表示。
  2022年“三道红线”指标有所恶化
  为控制房地产企业有息债务规模,监管部门2020年8月出台新规,对房企按“红-橙-黄-绿”四档进行管理,并设置了“三道红线”,具体指标为,剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
  “三道红线”出台后,房企在2021年积极调整,不少企业财务情况得到改善,部分企业快速优化至黄档,甚至是绿档。然而,由于2022年房地产行业进入深度调整期,房企生存难题日益凸显,部分房企爆发流动性危机,财务情况再度恶化。
  根据诸葛找房数据,2022年100家上市房企的平均净负债率为174.8%,较2021年扩大49.8个百分点,剔除预收款后的资产负债率为73%,较2021年底扩大0.4个百分点,现金短债比为1.09,较2021年下降0.17。
  “与2021年相比,三道红线指标呈现恶化迹象。2022年行业整体大环境影响之下,房企面临销售疲弱、债务压顶、经营困难等诸多问题,导致房企各项财务指标均不理想。”上述诸葛找房分析师称。
  事实上,“三道红线”指标在2022年已有所松动,当年1月,记者从房企方面获知,房地产并购贷款不再计入“三道红线”。而在2023年伊始,市场又传出“三道红线”政策已取消的消息。
  对此,财联社记者从多家房企处获悉,目前“三道红线”政策并未取消,各房企仍在如期报送,所需填报表格中各项指标也没有发生变化。
  红档房企增至30家
  据诸葛找房统计,2022年100家上市房企的“三道红线”指标,变动最大的集中于红档和绿档房企,两极分化现象凸显,且红档房企成为四档中唯一出现数量增加的。
  其中,29家绿档房企包括万科、保利、招商蛇口、金地、龙湖、华润等,这些房企不是具有国央企背景便是优质头部民企,企业运营状况稳健、现金流充足。居于黄档的房企有20家,数据显示,黄档房企大部分在现金短债比这一指标集中踩线,该档位以中部阵营房企为主,如绿城中国、金科股份、雅居乐、旭辉、弘阳地产等。
  橙档代表房企踩中两条线,2022年100家上市房企中处于橙档的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中国铁建,也连踩两条红线。“在行业下行、销售降温等压力下,即使是央国企背景也不能成为永久的护身符,企业仍然要以降负债、稳资金为主要导向。”上述诸葛找房分析师称。
  红档房企意味着连踩三条红线,在诸葛找房监测的100家上市房企中,红色档的房企多达30家。其中多数房企已发生长期违约甚至暴露较大风险,阳光城、蓝光发展、富力地产等均在其列。此外,身处央企阵营的中交地产也迈入红档,三道红线全部踩中。
  “对于出险房企而言,现在最重要的主题是活下去。三道红线已经不是主要的考核目标了,只要公司能够活下去,未来公司内部考核指标只会比三道红线指标要求的更加严格。”一位总部位于北京的房企人士告诉记者。
  值得关注的是,按照监管要求,自2021年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。
  业内人士认为,按照目前房企财务状况以及房地产市场现状,所有房企在2023年底实现“三道红线”达标不太现实。届时“三道红线”指标是否会有所调整或者进行延期,还需拭目以待。
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