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 太白山 发表于: 2023-4-30 15:19:13|显示全部楼层|阅读模式

[2023年] 房企抢收“金三银四” 南京楼市“小步快跑”稳健按苏

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源自:贝果财经
源自:中国经营网

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  本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
  今年的“金三银四”,南京楼市整体呈现出稳健复苏态势。
  据我爱我家统计数据,以新房市场为例,南京市新建商品住宅成交量3月超过7000套,创下近15个月来的新高。不过,进入4月以来,南京楼市成交量略有下滑。4月上半月,南京市新建商品房成交量为2696套。
  《中国经营报》记者先后从龙湖天璞、晴翠府和建发·缦云等多个项目了解到,为进一步促进销售、回笼资金,各项目正纷纷推出价格让利政策。其中,多个项目的“装修包”折扣力度已低至5折,而多个还未入市的新楼盘则取消了“装修包”。
  据了解,为进一步增加市场需求,提振楼市热度,南京市此前出台的《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》(以下简称“《暂行办法》”)已开始正式实施。根据《暂行办法》规定,南京市主城六区内国有土地上房屋征收项目可适用房票安置,江北新区和江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区亦可参照执行,政策执行有效期2年。
  “随着房票安置政策在南京全市铺开,无疑当地为楼市注入了一剂‘强心针’。”一名熟悉南京市房地产市场的业内人士指出,南京市全面推行房票安置政策,可在短期内刺激当地房地产市场的购房需求。同时,该政策也有利于满足拆迁户多样化的置业需求,减轻安置房建设压力,从而进一步盘活南京楼市的存量市场,加快楼市去库存力度。
  一季度楼市量价齐升
  无论是新房还是二手房市场,南京楼市在今年一季度、特别是传统的“金三”旺季回暖明显。
  我爱我家统计数据显示,2023年一季度,南京市新建商品住宅成交量为14855套(不含高淳区、溧水区),环比上升39.2%;成交总面积为179.8万平方米,环比增加36.7%。
  此外,2023年一季度,南京市新房市场成交总金额为586.14亿元,环比增长40.3%;新房成交均价达32595元/平方米,环比上张2.6%,高价段房源成交占比小幅增加。
  从成交量走势来看,2023年一季度,南京市新房市场成交量与2022年二季度基本持平,达到近3个季度来的高峰。其中,今年2~3月,南京市新房市场成交量连续两个月呈环比上升趋势,3月单月成交量超过7000套,更是创下了近15个月来的新高。
  在新房市场成交量上升背后,南京楼市在“金三”的加推节奏也明显加快。今年一季度,南京市新房住宅累计开盘次数达75次(不含高淳区、溧水区),其中,仅3月的开盘次数就达38次,占比超过一半。从板块来看,江北地区开盘21次,占比28%,位列第一位;城南、城北开盘次数分别为17次、15次,分列第二三位。
  值得注意的是,南京市新房市场成交的“主力军”仍是改善型产品。今年一季度,南京新房市场在500万元以上总价段的房源成交占比达23.6%。河西、南部新城和鼓楼滨江等改善型产品集中的板块热度较高。
  “‘金三’已过,新房上市量、成交量均创下了近期新高。”我爱我家研究院分析认为,从市场指标数据来看,南京楼市在3月下旬的市场热度已有所下滑,预计4月成交量将会出现小幅回落,但仍高于一二月。“市场成交主力仍是改善需求,板块、品质是购房者的选择前提。”
  在二手房方面,克而瑞南京机构统计数据显示,今年一季度,南京市二手房成交量达26604套,环比上升55.61%,同比上升69.74%,创下2022年三季度以来的成交量新高。其中,3月的成交量达12609套,已基本恢复到市场高峰期的水平;二手房市场成交均价为28793元/平方米,环比微降0.35%。
  同样增长的还有挂牌量和房客比。根据相关统计数据,今年一季度,南京市二手房市场新增挂牌量为29367套,环比上升39.1%;二手房房客比为1.16,环比增加了0.07;新增房源挂牌均价为34637元/平方米,环比微涨0.4%。
  我爱我家研究院方面分析称,从挂牌走势来看,今年2~3月,南京市二手房房源增量均突破了1万套,业主在价格方面的预期也有所提升。不过,市场新增客户需求增速则相对平缓,也导致供求关系逐步扩大。“从3月下旬开始,南京市房地产市场有‘遇冷’趋势,新增挂牌价、市场热度等关键性指标也出现了明显回落的情况。”
  多个楼盘以价换量
  “目前,项目给出的折扣力度很大,在售的1号楼特价房折扣最低为9.2折,折后均价约为3.3万元/平方米。”4月19日,位于南京市江北核心区的龙湖天璞项目置业顾问李雪(化名)告诉记者。
  这也是南京市新房市场以价换量的一个缩影。面对高开低走的“小阳春”,多个项目正试图通过给出不同的折扣与优惠措施,吸引购房者的青睐。
据李雪介绍,龙湖天璞项目共有3栋小高层与高层,总计房源340套,主力户型面积分别为113平方米和139平方米。项目于2022年下半年首次开盘,预计2024年6月底精装修交付,最初的售价超过3.6万元/平方米。
  “项目搭配出售的‘装修包’原价为3100元/平方米,目前的折后价格只需2000元/平方米。我们的‘装修包’标准很高,成本就需要1850元/平方米,相当于只赚了些人工费。同时,‘装修包’也不强制要求购买,可以说给予了购房者很大的让利空间。”李雪进一步表示。
  同样位于江北核心区的晴翠府项目,原价为3100元/平方米的“装修包”现在只需1600元/平方米,相当于打了5折。据了解,该项目毛坯限价约为3.5万元/平方米,2022年包含“装修包”的均价一度接近4万元/平方米。如今,在项目优惠力度最大的A地块,1~5层低楼层建面约112平方米的户型单价最低只需3.2万元/平方米。
根据南京市住房保障和房产局等多部门在2020年8月联合发布的《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》,在全装修商品住房实行价格备案的基础上,为充分满足购房人的品质化需求,房地产开发企业可提供升级装修方案,供购房人根据自身需求在全装修方案和升级装修方案中自主选择。上述规定还适用于“限房价、竞地价”出让地块。
  据了解,由于南京市核心板块大部分区域执行“限价”政策,“装修包”因此成为房企寻求利润空间的主要手段。例如,位于河西板块的海玥花园项目,“装修包”价格达到5500元/平方米。
不过,目前南京市提供“装修包”的新盘已开始大幅减少。“目前,我们项目已经确定不会再推‘装修包’,但仍将以精装修形式统一交付。”位于南京市河西板块的建发·缦云项目置业顾问表示,项目主力户型约为120平方米、140平方米和180平方米房源,房源总计475套,预计最早在5月首开。
  此外,中天·云来、美都·星屿熹、美都·星屿熹和海信慧园等多个将在5月前后上市的新项目也都对外放出消息称,将不再额外设置单独的“装修包”。
  上述南京市房地产业内人士告诉记者,“装修包”频频给出折扣乃至逐步取消,一方面是由于在2022年集中供地中很多地块已经取消设置毛坯限价,给予了房企更多的自主定价权;另一方面,从成交数据来看,今年4月上半月,南京市新房市场仅成交2696套,4月想要追上“金三”的成绩很难,因此房企也希望以价换量,促进资金回流。
  房票安置或提振需求
  4月18日,南京市将房票安置政策扩展到了主城六区,这也让南京市成为目前全域实施房票安置政策的最高能级城市之一。
  据了解,早在2022年6月,南京市溧水区便开始全面推行房票安置政策;当年11月,同处江北地区的六合区和浦口区也相继跟进执行房票安置政策。该政策对于加速存量房源去化起到了一定的积极作用。
  《暂行办法》指出,被征收人收到房票后,需在12个月内使用。购房成交价格不超过房票票面金额的,新购房屋免征契税,房票余额可以向区房屋征收部门申请现金兑付。
  另据《暂行办法》规定,被征收人持房票购买南京市孟北、百水、绿洲三个片区的安置房,可在申购优惠幅度的基础上再获得房票面额使用部分最多10%的购房奖励;购买商品房的,给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励。
  对此,南京市上述房地产业内人士直言,推行房票安置政策,在很大程度上能减少棚改安置流程,给居民带来实实在在的便利。与直接发放安置补偿款的货币化安置政策相比,房票安置融合了优惠鼓励政策,可促进区域商品房销售去化,盘活区域楼市的流通性。“在释放大量房票后,预计将刺激南京市改善型房源的住房消费需求。”
  “房票安置政策始于2014年,在上一轮棚改中,三四线城市曾广泛运用,在去库存方面展现出较好的效果。”中指研究院研报分析称,整体来看,在当前房地产市场下行阶段,房票安置是一种可以缓解地方政府财政短期集中支出,同时定向将资金导入本地房地产市场的去库存方式,对房地产市场的企稳回升有一定帮助。但由于棚改规模持续缩减,房票安置难以大规模长期开展,被征收人的参与度或有限。
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