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[2023年碧桂园落子杭州滨江 透露出土地市场这几点新动向

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源自:新浪证券
  今年来,尽管整体土地市场的供需和热度都不算高,但逐月边际好转的迹象明显,且不同能级城市间的分化也有所拉大。这其中,部分财务稳健的央国企及优质民营房企开始陆续展露土拍热情,尤其是以北京、上海、杭州等热门重点城市的集中供地为契机,热度明显提升。
  诸如4月25日,在杭州市第三批集中供地中,碧桂园斩获了滨江区BJ0107-R21-13地块。碧桂园通过摇号竞得滨江浦沿地块,总价28.3亿元,为本次供地总价最高地块。这一方面反应,随着销售端的回暖,龙头房企开始在土地市场积极有为,摄取更大市场份额;另一方面,更加重视补充高能级城市土储,也成为行业下一阶段的重要趋势。

更多聚焦一二线核心城市、核心区域
  公开资料显示,碧桂园此次在杭州100%权益拿下的地块总占地面积为68.90亩,规划容积率2.3,起拍价为252542万元,最终成交价为282542万元,平均楼面价达到26745元/平米,溢价率达11.88%。
  从溢价率、平均楼面价以及该宗地区位来看,这是碧桂园非典型的新增土储,但这却是契合了碧桂园今后战略布局的。正如碧桂园集团总裁莫斌此前在2022年业绩发布会上表示的,今年碧桂园已经重启投资拿地,接下来将更多聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位,逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比,并计划用3-5年时间,将一二线和三四线的货值比例提升至50:50。
  碧桂园并不是个例,更加重视补充高能级城市土储,已成为行业下一阶段的重要趋势。
  CRIC数据显示,截至4月25日,全国300城4月经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米,与2022年同期相比下降了35%,也基本代表了今年来的整体土地市场供需仍冷情况。
  但土地市场的分化却非常明显,一二线城市的土地成交额很大程度上挤占了其他低线城市的市场。4月份,一线城市成交规模和成交均价环比均实现翻番,二三线城市成交规模不同程度地下降,成交均价与上月基本持平,这也是为何今年来土拍价的均价及溢价率持续走高的原因。
  受上海、杭州、合肥等城市优质宅地成交影响,4月重点城市平均楼板价上升至4493元/平方米,回升至近一年高点。以上海为例,19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间,平均溢价率上升至7%,整体溢价率创下2021年以来新高。成都4月出让的6宗地平均溢价率也高达13.6%,其中5宗地触及了溢价率上限,合肥此轮出让的4宗肥西县地块全部进入了竞品质环节。
  实际上,回看过去多年地产市场的发展轨迹,除2013-2016年三四线因棚改货币化走牛外,一二线城市一直是地产稳健发展的基本盘,也是次轮行业深度调整中保利、中海、华润、滨江等房企销售逆袭的抓手。未来,随着大都市圈的深度推进以及存量时代的到来,更加聚焦高能级城市无疑是更加合理的选择。

销售端恢复 投资端逐渐发力
  克而瑞数据显示,尽管今年整体土地市场的供需和热度都不算高,但逐月边际好转的迹象明显。其所监测的重点城市单4月成交总价超过1800亿元,连续三个月环比上升,市场热度依然得以延续,重点城市平均溢价率超7%。
  进入5月,厦门、南京也同日迎来集中供地出让,5月10日,两地共计成交13幅土地,平均溢价率分别达到10.39%、9.28%,楼面价分别达到38137元/平米、17139元/平米,并有5宗进入摇号环节。
  土地市场,尤其是一二线城市土地市场的边际复苏,相当程度上是受益于头部房企在销售端的恢复性增长。数据显示,百强房企4月实现销售额5665.4亿元,同比增长31.6%,增幅较上月进一步提升。1-4月百强房企累计实现销售额20499.2亿元,累计业绩同比自一季度转正之后,增幅也进一步提升至9.7%。
  央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化,表现出较强的抗周期韧性,如碧桂园4月实现权益销售额226.9亿元,实现恢复性增长。而新增优质土储也将反过来推动销售去化及现金流的改善,进而推动销售与拿地的良性循环。

民营房企开始陆续进场发力
  值得一提的是,在此前一段时间内,央国企是土地市场的主力,甚至今年上海首轮成交的19宗地中,有八成地块被国央企竞得,占到本场土拍总金额的九成。
  但随着销售端的逐渐恢复,民企拿地积极性也在提升,此次杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得,民企拿地总金额142.1亿元,占比高达85%。碧桂园拿下的滨江区地块也成为此次总价最高的项目。
  实际上,作为示范房企,碧桂园凭借着政策支持及畅通的多元融资渠道,在今年初就已在行业复苏之前布局土地市场。
  碧桂园近日也成功发行两期中期票据,由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保,合计17亿元的规模,最终票面利率分别为3.80%、3.95%,也为其在土地市场布局拉开了更大的空间和自由度,为土地市场及民营房企注入一剂强心剂。
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