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 honjehai 发表于: 2008-12-22 22:34:31|显示全部楼层|阅读模式

[楼市·住房] 全球庞氏骗局或正在崩塌 多城房价泡沫即将破灭?

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  炒房是一个新兴名词,是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响,房市攀升,一些人借机囤积房源,利用各种媒体宣传怂恿大家买房,增大供应,进一步提升房价,转手获利,这一类的特殊投资行为被称为炒房。
  炒房是市场经济发展到一定时期的产物,它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。
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 去哪里 发表于: 2018-7-26 17:03:01|显示全部楼层
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全球庞氏骗局或正在崩塌 多城房价泡沫即将破灭?

源自:新浪财经综合
  全球庞氏骗局或正在崩塌,这16大城市的房价泡沫即将破灭?
源自:商业见地网

  “欠下的债,迟早都是要还的。”这几乎是世界经济一条亘古以来的定理,今天,全世界的炒房客或正在面临超额偿还债务的困境,所谓“超额”是针对金融危机之后,美联储广开放水闸门,各国央行近十年的低息周期而言。迹象表明,美联储本周三加息毫无悬念、欧洲央行、英国央行或也即将紧随其后,告别量化宽松,进行持续性加息。这意味着,过去十年,利用高倍杠杆,散落在全世界的炒房客将不停地支付越来越高额的利息,这可能是全世界金融与地产双向捆绑后,炒房客为美联储等央行买单的注脚。
  有一种观点是,利息提高了,房价也涨上来了,最终受益的还是投资者。其实,这种全球地产永远升值的乐观想法可能只是一个传说。君不见,上一次金融危机的导火线正是美国楼市次贷危机和房价泡沫。只不过,贪婪往往限制了人们对风险的评估。炒房客只在意的是地段和人口因素决定了升值;却忽略了,全世界房价在过去十年数以倍计增长的最重要推手其实是量化宽松。
  如果不是美联储为首开启的全世界印钞机,全世界的房价不至于出现了一致性地增长。这里还需要注意两点,即对于自住者及诉求一套房子的传承者,可能地段因素尤为重要;但对那些炒房客而言,如果单纯只关注地段,不考虑金融推手,很遗憾,他们的未来或淹没在印出来的房价当中,背负持续加码的沉重债务负担,甚至可能因此存在宣告破产的可能。更可怕的是,全世界还有相当一部分投资者,在地段和利息两大因素都没有关注的前提下,已在多个城市囤积了大量房产,并幻想房价如坐直梯一般上升,迹象表明,他们可能正在迎来庞氏骗局崩塌的时刻。
  BWC中文网长期跟踪全球楼市,发现到目前为止,这16个全球城市的房价泡沫或正在破灭。它们是澳大利亚的悉尼、墨尔本和阿德莱德、新西兰的奥克兰、加拿大的温哥华和多伦多、美国的西雅图、英国的伦敦,德国的慕尼黑、瑞典的斯德哥尔摩、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、印度的孟买、越南的胡志明市、甚至还有韩国首尔及其近日“兴起”的边境小城镇。
  上述16个全球城市楼市的一大共性是,大多数当地人并不具备推高房价翻倍飙升的能力和购买需求,导致这些城市房价蹿升的群体正是前面提到的全世界炒房客。近年,世界经济一道奇特的景观是,炒房客这一集群一般都是一窝蜂般地涌入一个城市,不分地段不分房龄和功能、只要被冠以这个城市有潜力、房价能升值,五洲四海的炒房客就不惜加杠杆地买买买。
  过程往往是这样的,在推高一个城市的房价后,先期炒房客迅速将房屋卖出,接盘者大多也是闻讯而来后进场的一部分人,这个时候,先期获利者将资金随即撒向另一个世界城市,每到一个城市,似乎都是与一个全新的央行进行着借贷的交易,同时,也有相当一部分炒房客由于不具备大范围借贷的资质,就不惜使用各种次级贷款购房。就这样周而复始,支撑全世界地产盛宴的工具也包括各种各样的金融衍生品。
  这意味着一些炒房客或许此前在一些城市赚到了地产的钱,但由于不停歇的杠杆循环,可能到了近期,在全世界房价增长贬力的情况下,则出现严重的负债。比如,我们近期提到的在澳大利亚黄金海岸豪宅降价3000万仍无人问津、英国伦敦相当一部分房主降价数万英镑抛售房屋但依然难逃房价下跌、房屋积压在手、但远隔重洋也不能自住的厄运。其实,这仅仅是上述16大全球城市楼市的一个缩影。这意味着全世界相当一部分炒房客无形中背负了长达数十年的按揭大山。
  根据路透社6月11日报道,多方预测美联储将在本周三再度升息,欧洲央行也很可能在本周四暗示,2.55万亿欧元的购债计划将于今年结束,这是撤除危机时期刺激政策的重要行动。华尔街日报近期提及,房贷利率已从此前的超低水平转向一个利率较高的环境,超低利率时代结束。英国央行货币政策委员会(MPC)委员邓雷罗近日称,预计未来三年借贷成本将逐步上升。
  值得注意的是,近期多个新兴市场由于难以抵挡强势美元环境下本币的贬值,也已开始加息,除土耳其和阿根廷外,印度和印尼也进行了加息,而本文提及的16大城市中,就有这两个国家的城市身影。分析认为,世界经济或是时候向量化宽松说再见了,印出来全球的房价和炒房客的好日子或也都在到头了。
部分图片、文章来源于网络,版权归原作者所有;如有侵权,请联系(见页底)删除
 温水青蛙 发表于: 2018-6-29 20:03:01|显示全部楼层

七部门联合对炒房说不 多地楼市调控升级如何保刚需?

源自:新华社
  新华社上海6月29日电题:七部门联合对炒房“说不”!多地升级的楼市调控措施如何保刚需?
  新华社“新华视点”记者郑钧天、王优玲
  近日,住建部会同其他六部门联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,要求各地切实履行房地产市场监管主体责任,把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。
  与之相呼应,西安、长沙、杭州等地最近相继宣布升级楼市调控。从目前已出台的“政策补丁”来看,多地调控措施的共性是暂停企业购房,保障刚需的房源比例。业内人士认为,此轮楼市调控的重点是打击投机炒房与支持刚需购房并举。

为打击炒房多地暂停企业购房
  长沙刚刚升级的楼市调控政策要求,暂停企业在限购区域内购买住房;西安和杭州则明确,暂停向企事业单位及其他机构销售住房,包含商品住房和二手住房。
  易居智库研究总监严跃进认为,近期,有“炒房客”通过注册壳公司充当摇号“马甲”,以求增大“中签”几率、规避限购,部分城市针对这一问题升级调控措施。
  杭州发文指出,在限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房的直接原因,是九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况。据悉,中签的三家企业法定代表人为同一位自然人,这三家公司还分别在其他楼盘中签。
  事实上,以企业名义投机炒房案例并不鲜见。记者在上海调查发现,部分楼市投机者或中介机构通过注册多个公司“马甲”参与新房摇号,以求增大“中签”几率、规避限购。
  例如,位于上海核心地段的热盘“翠湖天地隽荟”公布的认筹结果显示,在385组客户中,公司客户高达214组,占比超过一半。某大型新房代销公司负责人告诉记者,个别开发商甚至默许一人多号的方式存在,以便选中可以付全款的客户或者内部“关系户”。
  多位中介人士表示,只要愿意缴纳一定费用,即可用公司股权转让的方式买到房。具体操作方式是,注册几个壳公司参与摇号,根据概率总有一个能摇中。摇中后就把公司转让给客户,这样就可以避免高额的房产交易税费。
  严跃进表示,暂停企事业单位及其他机构购房的做法,精准打击了部分以企业名义炒房的投机性需求,有利于进一步实现摇号购房的公平性。

通过优先选房和保障房源比例保刚需
  专家表示,一些地方出台的摇号政策是出于公平考虑,但在实施过程中存在“漏洞”,演变为一些人追求增值获利的方式。
  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,由于新房与二手房间存在明显的套利空间,摇号购房已经成为一种投资手段。不少符合购房资格的人群变身投资者,让部分自住型刚需群体的需求更难满足。
  部分开发商也推波助澜,采取“欲摇号、先冻资”的做法筛选客户。如深圳首推摇号购房的楼盘──招商蛇口“海上世界双玺”项目要求,先交500万元诚意金,才能参加摇号;在杭州,“网红盘”融信澜天设置的摇号步骤为“线上、线下报名──银行验资、冻结资金──登记摇号”,这让在售楼处排队买房变成在银行排队冻资,近万名购房者冒雨排队长达一公里,银行加班到凌晨……这种做法无疑把刚需购房者变相挤出市场。
  对此,长沙新规明确,严禁房地产开发企业以任何形式蓄客和收取认筹金。不少城市提出,开发商不能设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。
  在打击炒房的同时,近期多城升级的调控政策更加强调保障刚需。
  长沙、西安和成都等城市近期出台政策提出,刚需家庭优先选房。西安要求,意向购房人多于可销售房源时,应按刚需家庭、普通家庭为先后次序选房;成都则要求按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭顺序,先后摇号排序、依序选房;长沙要求,优先限购区域内首套刚需购房者摇号、购房。
  部分城市甚至明确了刚需房源比例。西安明确,摇号时,开发商必须提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭;成都要求,房地产开发企业应按不低于当期准售房源总量的10%公开用于棚改货币化安置住户优先购买。杭州也为无房家庭提供了一定比例的房源保障。

遏制炒房和保障刚需并举
  业内人士认为,坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举,正成为地方楼市调控政策的重要趋势。
  清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应,使其购房变得更加困难。政府遏制炒房和保障刚需两措并举,将让调控效力倍增。
  受访的专家普遍认为,政府应进一步深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,平抑“恐慌性”需求。严跃进认为,随着各地租售并举政策逐步落地,租赁房源供给增加和租赁期限延长将分流购房需求,有利于保持房价理性预期,降低房地产市场波动性。
  正荣地产董事长黄仙枝建议:“长期来看,应让地方政府承担更多的主体责任,通过商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类供给,满足多层次住房需求,确保楼市持续健康发展。” ●
 远方的雁 发表于: 2014-8-27 01:27:00|显示全部楼层

调查称弃房断供多为炒房者 资不抵债将被追讨

源自:中国新闻网
  中新网8月27日电(房产频道 陆肖肖)近日,关于“弃房断供”的报道不断,浙江杭州、温州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂、广州等地都已出现弃房断供的案件。调查显示,出现弃房断供的多为投资者,原因大多也是由于“无力还款”。
  专家表示,个人弃房断供的成本很高,不仅房子被拍卖,当房屋价值不足以还清欠款时,业主还将偿还余下款项。另外,为确保金融安全,银行方面信贷政策将更加偏向刚性需求。

房价下跌资不抵债弃房断供案件不断
  今年五月份以来,房价开始由涨转跌,并进入持续下行通道。房价持续下跌,个别业主也开始失去信心。当购房者发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务时,“断供”成为无奈之选。
  据媒体报道,有浙江杭州、温州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂、广州番禺等地曝出有多起弃房断供案件。
  根据广州市番禺区法院的数据,从2013年1月至今年1月的一年半之间,番禺法院共受理按揭房贷纠纷案191件,同比增长76.85%。
  令外,据无锡核心城区崇安区人民法院数据,2013年1-6月受理的贷款纠纷中为个人金融借款的有183件,其中涉及房贷到期不还的有61件;2014年1-6月贷款纠纷中为个人金融借款的激增到367件,其中涉及房屋贷款到期不还的也增加到98件。

银行信贷审核不严弃房断供多为炒房者
  据《新京报》报道,弃房断供者多数为投资者,对于弃房断供的原因表示“无力还款”,其中涉及的多为大户型房源,业主多为受到重大经济变故,或者购买前对还款能力预估有误。
  按揭贷款违约现象也反映出银行信贷审核不严的问题。从实际操作来看,很多银行给购房者的评估过程中,往往面临打分不严、评估值注水的情况,很多购房者的收入状况也有造假的情况。
  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,即使房价下跌,刚需人群还是会按期还款,因为刚需购房者房子是买来住的,房价房产增值与否影响不大。而投资就要考虑价格因素,当投入与产出不相对称时,弃房断供也就成为了多数投资者的选择。
  中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时也表示,多数炒房者资金链的断裂或者回流不畅,就会用断供来解决自身经济上的危机。炒房要获得收益的同时也要承担房价下跌带来的风险。

专家:中国式弃房断供不同于美国不会大规模发生
  房地产贷款中个人购房贷款占据大部分,据中原地产研究中心提供的数据,截止今年6月底,全国个人购房贷款余额为10.85万亿元,就全国来说,个人购房贷款占整个房地产贷款的67%。
  中原地产首席分析师张大伟分析,一旦弃房断供违约风险蔓延的话,将使得银行坏账大幅度上升,甚至冲击整个金融体系,不排除发生诸如2007年美国次贷危机甚至还要大的金融风险。
  但现实情况似乎没有严重到这种程度,住建部政策研究中心主任秦虹,近日在某个经济论坛上,就中国房地产形势和美国房地产泡沫破裂时的情况作了对比。她讲到,美国2006年美国发生了严重的通货膨胀,政府大幅调息,两年内基准利率从1%升到5.5%。就使那些利用浮动利率贷款的家庭要偿还银行贷款的利息成倍的提高,家庭无法偿还月供,所以大量家庭选择断供,泡沫就此破灭。相比美国的零首付,中国则拥有全世界最高的首付,家庭买第一套房首付是30%,买第二套房多数地区首付要达到60%,北京和其他少数城市二套房的首付要达到70%,第三套房根本不贷款,这就意味着中国贷款买房出现个人断供的风险是不大的。
  张大伟也认为,对于普通购房者来说,房价最少要跌40%,购房者才有可能出现面临贷款剩余额度超过房屋价值的可能性。目前来看,除温州等个别区域,这种现象大范围出现的可能性比较小。

业内:房产拍卖不足以还款银行还将继续追债
  与美国式弃房断供不同,从法律角度来看,弃房断供者并不是意味着放弃房产就把所有债务推得一干二净。
  张大伟表示,银行将向法院起诉,申请法院强制执行拍卖业主的房产,如果拍卖房产所得款项往往不足以清偿上述费用,银行还有权利继续向业主追讨尚未还清的款项,还可以向法院提出对业主其他财产进行强制执行。事实上,断供对于个人来说简直就是破产。
  “断供甚至还将会严重影响贷款人的个人信用。”张大伟提到,“断供业主将会成为银行的禁入类客户,其在央行征信系统中的个人信用记录将严重受损,对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。”

专家:信贷审批将更严格偏向刚性需求
  另外,随着弃房断供案例的增多,从银行角度来看,商业银行信贷资产在恶化,但这只是局部现象,还未出现大规模、全局性的问题。对此,银行也早已做出预警。
  银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上表示,“部分地区已出现房企甚至业主违约,一些中小房企的资金链紧张,三四线城市相关信贷风险需高度关注。”
  5月12日,央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会上,也提到了优先满足居民首次购买自住房的贷款需求,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。
  严跃进表示,对于商业银行来讲,未来信贷审批的审慎程度会提高,不会过多的把信贷资金投入房贷市场中,未来需要把有限的金融资源导向刚需购房者,而非投机购房者。(中新网房产频道)
原文标题:调查称弃房断供多为炒房者 房产资不抵债将被追讨)
部分图片、文章来源于网络,版权归原作者所有;如有侵权,请联系(见页底)删除
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