北京楼市再现分期首付 成交连降4个月开发商躁动

源自：北京商报

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　　成交连降4个月开发商躁动

　　北京楼市再现分期首付

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上传时间: 2017-2-16 08:56

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　　首付分期、首付折扣等营销手段通常出现于楼市成交低迷之时，也是开发商刺激购房人出手的惯用手段。过去一年在北京市场消失许久的首付分期、优惠的政策近日又有重燃之势。北京商报记者走访楼盘发现，大兴部分项目推出了首付分期、缓交首付、无忧退房的促销计划。业内人士分析，去年“9·30”政策之后北京楼市降温明显，成交量的连续4个月下滑，也是促使开发商使用多种促销手段的源头。此外，促销可以加速去库存、回笼资金，也能规避潜在的政策调控风险。

首付分期
　　近日，位于大兴高米店区域的商住类项目天恒世界集做出首付优惠活动。据该项目销售人员介绍，“虽然没有明确可以分期首付，但是首付也可以缓交2-3个月”。无独有偶，位于地铁4号线义和庄站的某项目推出了首付分期以及无忧退房稳定收益的计划。
　　据了解，该项目将于本周开盘，在售户型59-118平方米，总价320万元起。另外，作为一个商住类项目，该项目对外宣传时提到“爆版挑高4.8米”、“商水商电”、“59平方米及以上有燃气”。
　　据该项目销售人员介绍：“所谓的首付分期是指，认购房屋5天内交总房款的20%即可签订购房合同，剩余首付款再分两次付齐。4月30日之前再交总房款的10%，7月31日之前再交余下的20%。”
　　除了推出首付分期活动以外，该项目还推出“无忧退房稳定收益计划”。据上述销售人员介绍，这个计划的具体内容是，“凡于2017年2月购买本项目的客户，可于2018年1月享受无条件退房服务”。同时，这一条款会落实到购房合同中。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，所谓首付分期，是指购房人先按照一定的比例支付部分首付款并签订贷款合同，然后在一定期限内将剩余首付款尾款补齐。开发商垫付的首期款免息，客户只需与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。首付分期是开发企业去库存的营销手段之一。
　　近期准备购房的张先生称，“交付定金后，按照规定应该是7天内交齐购房首付款，但我们的钱需要周转，首付分期的方式给自己留出资金腾挪的时间，也给自己签订购房合同加了一道保险”。

现金为王
　　开发商推出的首付分期等购房优惠以及保障，购房者是否认可呢？据上述分期销售项目的代理销售机构我爱我家经纪人小王介绍，首付分期尤其是一年后可以无条件退房的保障，让购房者没有了后顾之忧，该项目自认购当日起，包括我爱我家以及链家在内的代理机构每天成交80套左右，目前项目受市场认可度较高。
　　“首付分期的模式，更多体现的是蓄客的效应，通过改变首付的模式，降低了购房者的购房压力。这使得此类地产项目能够规避2017年销售市场降温的风险，作为开发企业常用的销售手段，首付分期这种促销方式，可以加快项目去 化速度，达到快速回笼资金的目的。”严跃进在接受北京商报记者采访时表示。
　　实际上，自“9·30”新政出台以后，一系列楼市调控政策相继落地，北京楼市在需求端受限、供给端严控的情况下，一直处于趋冷的走势中，成交量不断下滑，新政对楼市抑制作用较为明显。开发商也感受到了楼市的寒意，在成交低迷的情况下，促使项目推出首付分期以及无忧退房保障收益等活动。
　　严跃进认为，目前限购政策下潜在的购房机会减少，依然存在部分投资者认可房产投资，所以在信贷政策预期收紧、各类物业投资门槛提高的情况下，各类优惠措施依然可以刺激此类购房者积极入市，进而推高市场成交量。
　　值得注意的是，目前房地产企业融资渠道趋紧，从市场趋势看，房企的多种融资难度都在增加，按揭贷款也提高了利率，整体看，房企的压力会继续提升。基于此，房企对于加快销售回笼资金更为渴望，也是为了防范各类库存压力出现，同时通过资金回笼能够促进新投资机会的产生。
　　“尽管市场预期在下滑，但整体需求依然存在。对于总价相对较高的住宅项目以及商住产品而言，首付较高制约着购房者，购房能力达不到就只能放弃新房转而选择二手房市场。”亚豪机构市场总监郭毅认为，房企推出首付分期的优惠，降低购房门槛，对拉动成交有明显效果。另外，在首付能够达到的基础上保障购房收益，对购房者来说有一定吸引力，毕竟楼市长期仍处于上涨曲线中。
　　不过，在制定销售策略时，房企会根据自身资金紧张程度、库存量以及集团对于各个地区房企销售业绩的要求综合权衡。因此，尽管市场下滑，房企销售策略仍会不同，有的会采取促销手段，也会有企业出现惜售的情况。

商办危机
　　值得一提的是，上述两个项目均为商办项目，商办虽然有特殊性，但是首付分期的现象也有可能传导至住宅市场。郭毅表示，商办类项目推出首付分期活动，提前蓄客促进成交，是在调控可能收紧的前提下规避风险的一种措施。
　　有市场消息称，近日，京沪正在酝酿针对商办类住宅的新一轮调控，有北京通州先例在前，“限购”将是大概率事件。事实上，早在2016年8月规土委和住建委联席召开的商住房专题会议上，就流传出“不再新增商住”的高层表态。此后两部门相继展开了针对商办类住宅的整顿，各项目连夜下刊广告、封存物料、锁上样板间，一时间，“商住”成为开发商缄口不提的“禁词”。
　　而上海市场，自1月暂停128个商办类住宅的销售，迄今为止锁定期已长达40天之久，开发商为之付出的代价亦已超过百亿，然而何时解禁仍旧遥遥无期。业内人士认为，商住产品政策调控风险依旧存在，该类项目通过促销手段提前跑量，可以规避潜在的市场风险。
　　商住类产品可能出现调控的条件在于市场成交的快速上行。亚豪机构数据显示，2016年，北京商办类住宅产品成交67378套，同比上涨213%，且首次超越住宅，占到商品住宅市场接近六成的比重。销量大涨的同时价格的稳定势头被打破，今年以来，北京商办类住宅的成交均价已高达46475元/平方米，相比去年涨幅高达54%，远超纯商住宅同期12%的涨幅数字。
　　从供应端来看，在经历了过去一年的热销之后，商办类住宅的库存岌岌可危。截至目前，北京最近三年取证的商办类住宅仅有2.5万套库存，按去年的交易水平计算，库存去化周期不过4.5个月，远低于8-10个月的合理去化周期。
　　北京商报记者 彭耀广/文 宋媛媛/制图