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 孟良 发表于: 2011-5-8 21:14:54|只看该作者|只看大图回帖奖励|倒序浏览|阅读模式

[探讨研究] [物业]物业管理综合能力（教学大纲）

 [复制链接]

经济学基础知识与应用

第一节

需求、供给与局部均衡价格理

  一、需求

（一）个人需求

        个人需求是表示一个人在某一特定时间内，

在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。

     个人对于商品的需求需要具备两个条件：

      第一，   个人具有购买意愿；

      第二，个人具有支付能力。

     没有支付能力的购买意愿只是自然需要而不构成需求。

个人需求受许多因素的影响，主要有：

Ø

个人的偏好、个人的资产与收入

Ø

个人所购买的商品的价格

Ø

与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格，

Ø

以及消费者对商品未来价格的预期等

（二）市场需求

市场需求的定义：

        市场需求表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。

二、供给

         供给是指在某一特定时期内，单个生产者在各种可能的价格下愿意并且能够出售的某种商品的各种数量。

        单个厂商的供给受多种因素的影响，其中主要有：

        厂商打算出售的商品的价格，为生产该商品厂商所投入的生产要素的成本， 厂商的技术状况，厂商对于商品未来价格的预期，其他商品的价格等等。

三、局部均衡价格

（一）均衡价格与均衡数量

        在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。

        达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量成为均衡数量。由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量

（二）关于均衡点的讨论

                  均衡点的存在性

                  均衡点的唯一性



均衡点的稳定性

第二节  弹性理论

   一、需求弹性

（一）  理解需求弹性和需求弹性系数的要点

       需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。



1．需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，需求量是因变量。



2．需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与

价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位的影

3．需求弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则E为正值；反之，E为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其绝对值，E的绝对值表示变动程度的大小。

4．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。

（二）需求弹性的分类范围

         一般情况下，不同类商品的需求弹性也是不同的，为了揭示某种商品及其在某一价格的弹性高低，通常根据需求弹性系数大小进行分类：



1．表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有，需求曲线是一条与横轴垂直的线，此时称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。



2．表明在价格既定的条件下，需求量是无限的，需求曲线为一条与横轴平行的直线。此时称需求有完全弹性

（四）需求的点弹性系数

        前面定义的需求弹性系数是根据需求曲线上

两个点所代表的价格及其相应需求量的变化计算

得出的，它代表的是需求曲线上两个点之间的一

段弧弹性。

        而需求的点弹性系数（用E表示）是指需求

曲线上任一点的弹性系数，它可以根据弧弹性

系数的方法再求极限得出：

（五）需求弹性与消费者支出（或销售者收入）之间的关系

  •        若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出呈反方向变动。当价格上升时，消费者支出减少（或销售者收入减少）；当价格下降时，消费者支出增加（或销售者收入增加）。

  •       若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等，此时价格P与需求量Q的乘积为定值，因此价格变化与消费者支出（或销售者收入）无关。
  •    若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同方向变动。当价格上升时，消费者支出增加（或销售者收入增加）；当价格下降时，消费者支出减少（或销售者收入减少）。

二、供给弹性

        供给弹性是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。

        一般考察的是供给的价格弹性，通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的程度。供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，以Es表示。以表示供给量变动率。以表示价格变动率，则供给价格弹性系数的一般公式为：

（一）理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点



1．供给价格弹性是指价格变动所引起的供给量变动的程度，即供给量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，供给量是因变量。



2．供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动绝对量的比值。



3．给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律，E的值表示变动程度的大小。

    一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同

（二）供给价格弹性的分类

通常根据供给价格弹性系数的大小进行分类：



1．这表明无论价格如何变动，供给量都固定变动，始终有如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是一条与横轴垂直的线。此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。



2．表明在价格既定的条件下，供给量是无限的，供给曲线为一条与横轴平行的直线。此时称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性。

3．表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）相同比率，此时称供给为单一弹性。对于点弹性而言，则表明过该点作供给曲线的切线必通过坐标原点。若供给曲线是以坐标原点为起点的一条直线，则该供给曲线上任一点的价格弹性系数都是1。



4．这表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）更大的比率，供给曲线比较平坦，此时称供给富有弹性。



5．在表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给曲线比较陡峭，此时称供给缺乏弹性。

（三）影响供给价格弹性的主要因素

与需求弹性有所不同，影响供给价格弹性大小的因素主要表现在两个方面：



一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；



二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小

第三节  生产理论

   一、生产与生产函数

   二、可变比例与边际收益递减规律



三、等产量曲线分析与投入量的最优组合

   四、生产规模与规模报酬

   五、生产可能性曲线与最大收益产量组合

一、生产与生产函数



所谓生产，就是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。



西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、以及管理者才能等，统称为生产要素。

    而生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素的一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述。它的一般表达式如下：

TP=P（Q1，Q2，KK，Qn）=F(X1,X2,KK,Xm)

二）、可变比例与边际收益递减规律



在不同行业的生产中，各种生产要素的配合比例是不同的。



若生产某种产品所需要的各种生产要素的比例不可改变，则该生产函数称为固定比例生产函数；

    若生产某种产品所需要的各种生产要素的比例可以改变，则该生产函数称为可变比例生产函数。

（一）总产量、平均产量、边际产量

        总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入

组合所生产的全部产量；

       平均产量指每单位可变要素平均生产的产量；



边际产量指可变生产要素每增加一个单位所增加

的产量。它们可用公式表示为：

                                 

（二）边际收益递减规律

        边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。

三、等产量曲线分析与投入量的最优组合

  （一）等产量曲线

       现考虑式（1－16）所表示的生产函数，生产产品Q所需投入的生产要素为劳动（L）和资本（K）两种，这两种要素都可以变动，而且可以相互替代。在上述假定条件下，等产量曲线是指这两种生产要素投入的不同数量组合所能获得相同产量的生产函数曲线，如图1－6。每条等产量曲线代表一定数量的产品，等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的。

等产量曲线主要有以下特点：

1．等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。

2．等产量曲线图中众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量。等产量曲线按产量的大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越小，离原点越远的等产量曲线所代表的产量越大。



3．等产量曲线图上任意两条等产量曲线不能相交，否则因为相交点上代表的产量相同，从而与两条等产量曲线总是代表不同产量的特征发生矛盾。



4．等产量曲线凸向原点，它表示随着一种生产要素每增加一单位，可以替代的另一种生产要素的数量将逐次减少，这是由边际技术替代率递减规律所决定的。

二）边际技术替代率

        边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一单位某种生产要素（如L）的投入量所能替代的另一种生产要素（如K）的数量，称为要素L:替代要素K的边际技术替代率，记为MRTSlk。

    设生产函数为：

   

由于在等产量曲线上产量不随L与Ｋ的变动而变动，因此有：

         

从边际技术替代率的含义看，它可以用等产量曲线上任一点切线的斜率来描述，而该曲线上各点切线的斜率并不相同，因此等产量曲线上各点的边际替代率也不相同。经济学中通常将等产量曲线斜率的负数值定义为一种要素替代另一种要素的边际技术替代率，它等于两种要素的边际产量的比率。即：

（三）等成本线

等产量曲线只是反映生产一定量的产品可以选择的两种生产要素可能的数量组合，但同一条等产量曲线上的不同要素组合，可能会有不同的成本支出。在L和K两种生产要素选择的条件下，等成本线为要素投入量L.和K所组成的坐标平面内的一条直线，如图1－7。

（四）投入量的最优组合

           计算投入量的最优组合，需要将等产量曲线图和等成本线合并在同一坐标平面图内进行综合考虑。在要素价格既定的条件下，等产量曲线与等成本线的切点，为成本一定时 产量最大（或者产量一定时成本最小）的要素投入量最优组合，即该切点为满足厂商均衡条件的点。

因为该切点既是等产量曲线上的点，又是等成本线上的点，因此该点同时满足（1－23）式和（1－24）式，所以有：

                                                        

                                                            （1－25）

               

               由此可知，厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少

因为该切点既是等产量曲线上的点，又是等成本线上的点，因此该点同时满足（1－23）式和（1－24）式，所以有：

                                                        

                                                            （1－25）



               由此可知，厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。

四、生产规模与规模报酬

              生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。而当所有生产要素都增加或减少时，生产规模则发生扩大或缩小的相应变化。

规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。人们经过考察发现，规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规模的扩大；当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变扩继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。

（一）内在经济与内在不经济

        内在经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身

原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济

的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以

配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资

源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学

的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要

素购买和产品销售等环节的资源消耗等。

内在不经济是指厂商在生产规模扩

大时由于自身原因所引起的产量减少和

成本增加。决定内在不经济的主要因素

有：企业管理机构庞杂，管理效率下；

生产规模过大产生对生产要素的过度需

求，从而刺激要素价格上涨导致生产成

本增加；以及增加销售费用等。

（二）外在经济与外在不经济

        外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。引起外在经济的主要原因是：整个行业生产规模扩大后，个别厂商可以从中获得诸多便利，如获得低价优质的原料、吸纳优秀人才，利用便捷的交通运输设施、提高信息交流的效率等，从而增加产量和降低成本。

外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。引起外在不经济的主要原因是：整个行业的生产规模过大加剧同行业各厂商之间的激烈竞争，各厂商往往要在扩大市场销售份额、争夺生产要素市场等方面付出更高的代价。

（三）适度规模

         厂商的适度规模是指正好使收益（出售产品所获得的收人）递增达到最大时的生产规模，它与行业和厂商的生产技术特点以及市场条件密切相关

五、生产可能性曲线与最大收益产量组合

（一）生产可能性曲线和边际转换率

生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。

（二）等收益线与最大收益产量组合

等收益线是指在X、Y两种商品的价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。设商品X、Y的价格分别为Px和Py，销售收人为R，则等收益线可用公式表示为：

第四节  成本理论

一、基本概念

1、会计成本：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”，即厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计帐目上的各项费用支出总和，包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等。

2、经济成本：经济学中的成本概念不同于会计成本，它是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。

3、隐含成本：在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自由生产要素的机会成本。与此相应，会计成本也被称作“显见成本”。

因此，经济成本等于显见成本与隐含成本之和。以下若无特别指明，成本的概念均指经济成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。以上各种涵义的成本和利润的相互关系可用以下关系式表示：

经济成本＝会计成本（显见成本）＋隐含成本

             经济利润＝销售收入－会计成本－隐含成本

二、成本分析

（一）总成本、平均成本和边际成本

总成本TC是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。

总成本可分为固定成本TFC与可变成本TVC。其中固定成本是指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也必须承担这些费用。可变成本是指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。可变成本是随产量变动的成本。

（二）成本曲线的特征及其相互关系（如图1－10）

1．总固定成本TFC曲线、总可变成本TVC曲线与总成本TC曲线

       总固定成本TFC在以产量为横坐标、成本为纵坐标的坐标平面中是一条与横坐标平行的直线。它表示在短期内无论产量如何变化，总固定成本是不变的。

    总可变成本TVC曲线是一条由原点出发的向右上方倾斜的曲线。在达到一定的产量水平之前，可变成本的增量是递减的。在达到这个产量水平之后，总可变成本的增量是递增的。或者说，在一定的产量水平点，总可变成本存在着一个拐点（A点）。在拐点之前，TVC曲线的斜率是递减的，在拐点之后，TVC曲线的斜率是递增的。TVC曲线的这一特征来源于边际报酬递减规律。

2．平均固定成本AFC曲线、平均可变成本AVC曲线与平均成本AC曲线

            由于固定成本TFC与产量的变化无关，因此AFC曲线随产量增加而持续递减。它是一条向两轴逐渐靠近的双曲线。

      平均可变成本AVC曲线呈U型，表现出随产量增加而先降后升的特征。随着可变要素的投入和产量的增加，生产要素的效率逐渐得到充分发挥，因而平均可变成本AVC减少；但当产量增加到一定程度后，在边际报酬递减规律的作用下，平均可变成本AVC增加

平均成本AC曲线的变动规律是由AFC曲线和AVC曲线共同决定的。当产量增加时，AFC迅速下降，且AVC也在下降，因此AC也迅速下降；随着产量进一步增加，AFC越来越小，它对AC曲线变动的影响亦随之减小，因此AC随产量的增加而下降的幅度趋缓；但当产量增加到一定程度之后，在边际报酬递减规律的作用下，AC再次增加。因此AC曲线也呈U型。

3．边际成本MC曲线、平均成本AC曲线与平均可变成本AVC曲线

            边际成本MC曲线也呈U型，随产量的增加而先降后升。如图1－10所示，U型的AC曲线与U型的MC曲线相交于AC曲线的最低点B。在AC曲线的下降段，即在B点之前，MC曲线低于AC曲线。在AC曲线的上升段，即在B点之后，MC曲线高于AC曲线。并且不管是下降还是上升，MC曲线的变动都快于AC曲线的变动

AVC曲线和MC曲线的关系。U型的AVC曲线与U型的MC曲线相交于AVC曲线的最低点C。在AVC曲线的下降段，即在C点之前，MC曲线低于AVC曲线。在AVC曲线的上升段，即在C点之后，MC曲线高于AVC曲线。而且不管是下降还是上升，MC曲线的变动都快于AVC曲线。

     比较AC曲线和MC曲线的交点B与AVC曲线和MC曲线的交点C，可以发现，前者的出现慢于后者，并且前者的位置高于后者。也就是说AVC曲线降到最低点C时，AC曲线还没有降到最低点B，而且AC曲线的最小值大于AVC曲线的最小值。这是因为，在平均总成本中不仅包括平均可变成本还包括平均固定成本。正是由于平均固定成本的作用，才使得AC曲线的最低点B的出现既慢于、又高于AVC曲线的最低点C。

（三）收益与利润最大化原则

1．总收益、平均收益与边际收益

        总收益（TR）是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入，总收益等于产品价格与销售量的乘积。

平均收益（AR）是指厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。

        边际收益（MR）是指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。

    当产品价格不变时，有平均收益＝边际收益＝产品价格。但在不同的市场结构中，价格与产量的变动有关，因此收益变动的规律有所不同。

2．利润最大化原则

         经济学中的利润是指经济利润（π），它是总收益与总成本（经济成本）的差额。用公式表示为：



π=TR-TC

（1－31）

         当为正值时，表示厂商不仅获得正常利润，而且还获得超额利润；当为负值时，表示厂商出现亏损，投入的生产要素不能全部获得补偿；当为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。由于总收益和总成本都是产量Q的函数，故利润也是Q的函数，所以对Q的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：

MR=MC

(1－32)

第五节  市场失灵

一、非对称信息

    非对称信息指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多一些。另一方掌握的信息少，有些市场卖方所掌握的信息多于买方，一旦供求双方所掌握的信息不对称，市场将出现问题，在此情况下所导致的均衡结果对社会来讲将是一种无效率的状况。

（一）逆选择

    逆选择是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆选择问题。

（二）败德行为

     败德行为是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行为，使发生风险的概率增大的动机。败德行为也称为道德公害。败德行为产生的原因是非对称性信息。败德行为会破坏市场的运作，严重的情况下会使某些服务的私人市场难以建立。

（三）委托人—代理人问题

    由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，因而产生了委托人—代理人问题。所谓委托人—代理人问题是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，它是指经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。

二、外部性

        外部性是个人（包括自然人与法人）经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。外部性分为有利的外部性（正外部性）与有害的外部性（负外部性）。

    有利的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。有害的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。

（一）外部性及其后果

    我们以生产中的外部不经济为例讨论外部性问题及其后果。假定靠近农田的某化工厂排放的污水与废气损害了周围的农田，使农民遭受损失。农民遭受损失的程度与化工厂产品产量同方向变化。化工厂生产的产量越多，排放的污染物越多，农民遭受的损失越大。农民的损失是化工厂生产活动所造成的社会成本。

（二）政府干预

    政府干预的方法主要有两种，一种是对污染的企业征收清污费，另一种方法是颁布污染标准。政府无论采取哪一种方法控制污染，它都必须知道把污染控制在什么程度才是合适的，所谓合适是指符合社会最优。

（三）明确所有权

    通过明确所有权而解决外部性的措施与通过政府干预措施而解决外部性的措施截然相反。在所有权明确化的基础上通过市场交易，而无须政府干预就可以解决外部性问题。

        通过所有权的明确化而解决外部性问题的思想是以科斯为代表的所有权学派经济学家提出的。

    科斯定理告诉人们，在生产外部性的场合，并不一定需要政府的干预，只要明确外部性的所有权，同样可以解决外部性问题，达到资源有效配置。

（四）合并企业

    合并企业是解决外部性问题、使资源配置符合帕累托效率的另一种办法。

    这种办法既可能是产生于外部性制造者与受外部性影响者之间的自愿交易，也可能是产生于政府的干预。

（五）共有财产

       共有财产是指那些没有明确所有者，人人都可以免费使用的财产，包括共有资源，比如海洋、湖泊、草场等资源。只要所有权是明确的，就可以有效地解决外部性问题。如果所有权界定不清，外部性问题就难以解决。在财产为公众共有的情况下，共有财产通常会受到过度使用。

    如果能够对共有财产的产权进行重新构造，使之界定明确，则可以改进资源配置的效率。如果无法界定所有权，则必须通过法律或行政手段进行严格控制，才能使共有财产免遭滥用。

第六节  经济学基础知识在物业管理中的应用

一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用

二、弹性理论在物业管理中的应用

三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用

四、物业管理市场失灵与政府调节

一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用

（一）物业管理需求

    物业管理需求是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格下，对物业管理服务的需求数量。



1．物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品，对物业管理的需求也可分为单个业主对物业管理服务的需求和整个物业管理市场中所有单个个体需求的总和所形成的物业管理市场需求。



2．某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务的需求主要表现在对物业管理服务的服务内容和服务水平等方面，并且这些要求都是以合同约定的形式在接受物业管理服务前就已确定了。

3．对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，对物业管理服务内容需求的多少及对物业管理服务水平高低的要求，与物业管理服务的价格呈相反的方向变化。物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应地降低。反之，则对物业管理服务需求的服务内容也会较多，服务水平要求也较高。



4．从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。这样就会使得整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。



5．对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应发生变化。收入升高，生活水平越高，对物业管理服务需求可能就会越多，要求也会越高。

（二）物业管理供给

        物业管理供给是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。对物业管理的供给可以从以下几个方面进行理解：



1．物业管理服务是商品，它和一般商品一样，满足商品供给的一般规律。物业管理企业愿意提供的物业管理规模或数量的大小是和物业管理服务价格同方向变化的。价格越高，物业管理企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。反之，则服务内容越少，档次与水平相对越低。

2．单个物业管理企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。如价格、成本、自身实力等。企业实力越强，控制成本能力的优势越突出，则越能体现出更强的竞争力，也就越能够提供规模越大、水平越高的物业管理服务。



3．物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业管理企业所提供的物业管理加总而成。物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。从理论上及物业管理发展的长期趋势看，物业管理服务的总供给规模和水平也是受制于物业管理服务总需求的规模和水平。

（三）物业管理市场均衡价格

         物业管理市场均衡是一种相对静止的状态。当物业管理市场上物业管理服务的总供给量恰好等于市场总需求量时，物业管理市场价格便会达到一种相对静止的状态，便实现了物业管理市场均衡。

        而当物业管理市场需求量不等于供给量时，即为非均衡。当出现过度需求时，即物业管理需求大于物业管理供给时，此时物业管理市场处于非均衡状态，存在着物业管理服务价格上涨的压力。

当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业管理企业，因为会有一些物业管理企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另一方面也会有一部分物业管理企业由于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。这样就会逐渐克服供过于求的现象。

    只有当物业管理市场的供给和物业管理市场的需求相等时，物业管理市场才实现均衡。

二、弹性理论在物业管理中的应用

    由于物业管理服务的特殊性，物业管理服务的需求弹性与供给弹性就显得相对比较复杂。物业管理服务的需求弹性主要是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程度的比值。与物业管理服务需求的的价格弹性相比，物业管理服务需求的收入弹性就显得较为明显。



物业管理服务的供给弹性是指由于影响物业管理服务供给的因素发生变化后，物业管理服务的供给量作出反应的程度。

三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用

     按照经济学的相关理论，物业管理服务价格的确定应该是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，围绕其价值作上下波动，且波动的幅度是随着物业管理服务供需状况的变动程度而不断变动的。从长期看，物业管理服务的价格是与其价值是一致的。

    因此，提供什么内容、什么标准的物业管理服务，一定要以物业管理服务产生的成本为参考。物业管理服务是一种市场行为，在不考虑其他因素的情况下，物业管理服务的价格或收益，应以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损

物业管理服务具有一定的规模经济性。

    但是，物业管理服务的规模经济性是在一定的范围内而言的，超过了企业所能承受的规模，由于管理成本，尤其是协调成本急剧上升，就会产生规模不经济的现象。

    因此，物业管理企业在提供服务时，一定要认真分析物业管理服务的成本，以及成本产生的规律性，并根据企业自身的发展目标和利润目标，确定合理的物业管理服务价格。

四、物业管理市场失灵与政府调节



物业管理服务是一种商品，其价值的实现需要在物业管理市场中通过交换来完成。这样的市场交换应该是以价值规律所要求的物业管理价格与其实际的价值相一致。

     但是，在实际的市场运作过程中，由于物业管理服务的提供者和消费者对物业管理服务商品的相关信息的掌握程度不同，即物业管理服务供需双方信息不对称，物业管理企业掌握的有关物业管理服务的信息（如成本等）要比业主多一些，这样就很容易导致物业管理市场出现无效率状态。

由于物业管理市场中非对称信息的存在，还会导致物业管理市场失灵。



此外，在物业管理过程中，也存在着外部性现象。由于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，会给相邻区域，甚至整个社会带来不好的影响，这就是物业管理的负外部性所产生的。对于物业管理所带来的负外部性问题，可以根据具体情况和性质，通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。

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教学大纲, 能力, 物业管理
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2# 四姑娘山
 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:16:07|只看该作者
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第二章          管理学基础知识与运用

第一节        管理与管理学

一、管理的定义与特征

（一）管理的定义：

管理是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。

（二）管理的基本特征

1. 管理的产生来自社会活动组织的要求；

2. 管理的“载体”是组织；

3. 管理的核心是处理好各种人际关系；

4. 管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源。

（三）管理的性质

管理具有二重性，即管理同时具有自然属性和社会属性。

二、管理学的研究对象

1. 管理学的广义研究对象

        包括生产力、生产关系和上层建筑三个方面的问题。

2. 管理学的狭义研究对象

        主要包括管理原理、管理职能、管理方法、管理者和管理历史等。

三、管理的原理

1. 以人为本原理

2. 系统均衡原理

3. 运动控制原理

5. 目标效益原理

4. 信息沟通原理

第二节        管理的基本职能

一、决策                四、领导

二、计划                五、激励

三、组织                六、控制

一、        决策

决策是具有战略意义的重要职能。决策是进行系统的调查研究，全面收集信息和资料，进行科学预测，拟订各种可行方案并进行选优，对选定的最优方案付诸实施的过程。物业管理决策主要是解决物业管理的方向性的问题。

二、计划

计划是为达到一定目标所制定的未来行动方案。计划是进行控制的标准。物业管理计划是物业管理决策的具体化。

三、组织

组织的目的就是要保证决策和计划的实施，去实现既定的目标。

四、领导

领导是领导者通过指挥、领导、协调等去影响个人和集体活动以实现组织目标的过程。

五、激励

激励就是通过一定的手段使组织成员的需要和愿望得到满足，以调动他们的工作积极性并充分发挥其个人潜能去实现组织目标的过程。

物业管理激励常用的方法主要有物质激励、精神激励等。

六、控制

控制是依据预定的目标和标准，对管理活动进行系统的监督、检查和衡量绩效。

第三节        市场营销管理

一、目标市场的选择

（一）市场细分

        市场细分是指采用一定标准在整体市场中识别不同需求的消费者，并予以分类，组成若干个分市场的活动。

（二）目标市场选择

在目标市场选择中，企业有以下三种不同的策略可以运用。

1. 无差异目标市场营销策略。

2. 差异目标市场营销策略。

3. 集中目标市场营销策略

二、市场调查

（一）市场调查的含义及内容

1．含义：

市场调查，就是对商品交换过程中发生的各种信息的收集、整理和分析的过程。

2．内容：

（1）市场需求调查。

（2）销售渠道调查。

（3）消费者和消费行为调查。

（4）竞争结构调查。

（5）产品调查。

（6）技术发展调查。           （7）其他因素调查。

（二）市场调查的方法

1. 询问法

2. 观察法

3. 实验法

三、市场营销组合

1. 市场营销组合的构成

市场营销组合是现代市场营销理论中的一个重要概念。市场营销组合中所包含的可控制变量很多，麦卡锡将其概括为四个基本变量，即4P组合：产品 、价格、促销、渠道。

2. 市场营销组合的特点

（1）市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”

（2）市场营销组合是一个复合结构

（3）市场营销组合又是一个动态组合

（4）市场营销组合要受企业市场定位战略的制约

3. 大市场营销

（1）大市场营销的含义

随着国际市场竞争的日趋激烈，许多国家政府干预加强。在这种新形势下，市场营销理论又有了新的发展。菲利普·科特勒从1984年以来提出了一个颇具创新性的理论，他认为企业能够影响自己所处的市场营销环境，而不是单纯地顺从和适应环境。因此，在市场营销组合的4P 之外，还应该再加上两个P，即权力（power）与公共关系（public relations），成为6P。这就是说，要运用政治力量和公共关系，打破国际或国内市场上的贸易堡垒，为企业的市场营销开辟道路。他把这种新的战略思想称之为“大市场营销”。

（2）大市场营销的应用

自从菲利普·科特勒提出“大市场营销”观念之后，中国学者   很快将之引进国内，并且写进了教科书中。但是，这一战略思想及其发展在中国市场营销的实践应用却不甚理想。不过自20世纪90年代末以来，已经有越来越多的企业对大市场营销的战略表现出重视和兴趣，并尝试将其运用于企业的营销实践之中。

第四节        企业经营战略

一、企业经营战略的含义

（一）企业经营战略的概念及战略思想

1．概念：企业经营战略是企业的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而做出的较长时期的总体性谋划。

2．战略思想：

（1） 全局观念

（2） 市场观念

（3） 竞争观念

（4） 效益观念

（二）制定企业经营战略的意义

1. 使企业能够顺利发展

2. 提高生产经营的目的性

3. 增强管理活力

4. 可以提高企业家的素质

（三）企业经营战略的特征

1. 全局性

2. 长远性

3. 政策性

4. 应变性

（四）企业经营战略的类型

1. 按照企业在行业中经营的态势分类：

（1）进攻型战略

（2）防御型战略

（3）撤退型战略

2. 按照企业竞争的优势分类：

（1）总成本领先战略

（2）差别化战略

（3）专业化战略

3. 按照企业的经营功能分类

（1）产品市场战略

（2）要素市场战略

（3）研究开发战略

（4）技术进步和投资战略

（5）人类资源和人才开发战略

（6）财务战略

二、企业经营战略管理的基本过程

（一）经营战略分析阶段

（二）经营战略形成阶段

（三）经营战略实施与控制阶段

第五节        创新管理

一、创新的一般理论

（一）创新的概念和特征

1．概念：

创新是指人们在改造自然和改造社会过程中方法、手段和结果的质的飞跃。

2．创新活动具有以下特征：

1）高风险性

2）高效益性

3）相对性

4）继承性

5) 创造性

（二）创新动力与创新激励

1. 创新动力

（1）创新的科技推动

（2）创新的市场需求拉动

（3）创新的制度推动

2. 创新激励

创新激励的方式有四种：

产权激励、市场激励、

企业激励、政府激励。

二、创新过程与创新活动管理

（一）创新过程及创新模式

1. 创新过程

创新过程是指从创新构思产生到创新实现，直至创新投放市场后改进创新的一系列活动及其逻辑关系。

创新过程涉及的活动很多，主要有：研究开发、技术管理、组织、工程、制造、营销、用户参与及管理和商业活动等。

2. 创新模式

企业创新模式主要有：

“内生型”创新模式

“外生型”创新模式

“混合型”创新模式

（二）企业创新活动管理

1. 创新源管理

创新者或创新源是指第一个将创新开发至可使用状态和有效产出水平的个人或企业。创新源描述的是：谁是创新者或创新构思从何而来。具体分析创新源，在研究开发和营销的组织与管理手段两方面对创新企业具有重大意义

2. 研究开发管理

研究开发在技术创新过程中担负着创造新技术、获取新技术、解决技术难题、开发新产品和新工艺，以及提供创新构思等任务。在市场经济环境下，研究开发活动首先是一种商业活动，其次才是技术活动。因此，研究开发管理要以市场为导向，并通过市场来检验研究开发效果。

（三）创新成功因素与成功创新的一般特征

1. 过程因素

（1）建立良好的内、外部沟通交流； （5）强烈的市场导向；

（2）将创新看成是整个企业的任务； （6）顾客服务；

（3）精心计划项目控制程序；      （7）配备某些关键人物；

（4）开发工作效率高、质量高；     （8）高质量的管理活动。

2. 战略因素

（1）高级管理层对创新承担义务，并给予有力的支持；

（2）有一个长期的企业战略，创新在该战略中起关键作用；

（3）重大项目的长期资源配备；

（4）企业对变化有积极的响应，企业内部的创新机制合理；

（5）高级管理层接纳风险；

（6）创造一种接纳创新、有利于企业家成长的企业文化；

（7）企业家环境、制度环境和金融环境支持创新，外部激励有效；

（8）研究开发与企业其它职能的联结强度及企业内部的研究开发结构比较合理。

3. 成功创新的一般特征

（1）成功是多因素的

（2）成功因素具有一般性

（3）成功是“以人为中心的”。

三、企业创新机制

（一）企业创新机制

企业创新活动是个过程，这个过程的有效运行也需要依靠一定的机制来支持和推动，这种机制就是企业创新机制。

所谓企业创新机制，就是企业不断追求创新的内在机能和相应的运转方式。

（二）企业创新机制体系

1. 企业创新动力机制

2. 企业创新运行机制

3. 企业创新发展机制

第六节        管理学基础知识在物业管理中的应用

一、管理职能在物业管理中的应用

（一）物业管理决策

对物业管理而言，从物业管理的前期介入、接管验收，一直到后续的日常管理服务工作，作为管理主体的物业管理工作者，无时不进行各项管理决策活动。

（二）物业管理计划

物业管理计划是为达到某一特定的目标所制定的未来行动方案。物业管理计划具有计划职能的所有一般属性和要求，也有物业管理长期、中期和短期计划之分。

物业管理计划是根据企业的决策目标，在充分分析研究企业的各类可以利用的人、财、物等资源的基础上而进行的细致谋划

（三）物业管理组织

物业管理组织的目的也是要确保物业管理各项决策和计划的顺利实施。

物业管理组织是为物业管理企业的总体目标服务的，因而组织的设计要具备服务的功能。

（四）物业管理领导和激励

物业管理领导是指物业管理企业的领导者通过各种规定或措施去带动他人和集体活动以实现物业管理企业发展目标的过程。物业管理领导能力的高低不仅影响到企业的工作效率，也直接影响到整个企业的文化氛围和长远的发展

物业管理领导力的实现，在很大程度上是领导者通过各种物质和精神方面的激励手段，激发他人的工作热情和主观能动。

（五）物业管理控制

物业管理控制是实现物业管理发展目标的有力保障，也是提高物业管理效率，减少开支，降低成本等活动的重要手段和措施。

物业管理控制主要有纠偏和调适两方面内容。

二、市场营销管理在物业管理中的应用

对物业管理而言，物业管理公司在营销过程中一定要进行市场细分，有一个准确的市场定位，包括地域选择和定位、承接物业的档次定位，以及物业项目的类型定位等。

其次，根据目标市场定位确定发展目标，即在市场上成为具有相当规模、专业化水平和服务质量让客户满意、具有较高声誉的物业管理公司。

第三，加强收集本行业的最新情况和资料

三、企业经营战略理论在物业管理中的应用

对于有远见、谋求战略发展的物业管理企业而言，在综合分析各种情况的基础上，制订并执行企业发展的经营战略，提供具有国际水准和专业化水平、符合本地区实际的物业管理服务及相关产品的经营理念和发展目标。在这种经营理念的指导下，公司根据各发展阶段制定不同的发展战略，并根据各个阶段的战略确定资源配置的方式和途径。

四、创新管理在物业管理中的应用

在具体的实践过程中，物业管理创新，主要体现在物业管理的理念创新、手段创新、模式创新、制度创新和相关管理技术创新等方面。
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3# 峨眉山
 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:17:13|只看该作者
第三章        心理学基础知识与应用v

第一节        梅奥的霍桑实验及人群关系理论

一、梅奥和“霍桑实验”

从1924年开始，美国科学界组织一批专家到美国西屋电气公司的霍桑工厂进行有关如何提高劳动生产率的实验。实验分为两个阶段；1924──1927年是第一阶段，1927──1932年是第二阶段。梅奥和他的哈佛同事参加的是第二个阶段的实验，他们的实验是从心理因素、经济因素和社会心理因素对劳动生产率的影响入手的。

“霍桑实验”推翻了科学管理学派所谓用金钱和严格分工制度所能提高劳动生产率的梦想，强调了对工人的尊重与沟通，听取他们的意见。这种实验大大推动了企业管理中对人的研究。

二、梅奥的人群关系理论

1. 传统的管理理论，把人当作“经济人”看待，而“人群关系理论”主张把人当作“社会人”加以尊重，而不应该把人视为“机器”。

2.霍桑试验则表明，生产效率的提高和降低，主要取决于职工的工作情绪，即职工的“士气”，而“士气”又取决于两个要素：职工从家庭生活和社会生活中所形成的态度和企业内部的人群关系。

3. 传统管理只注意了“正式组织”的问题，霍桑试验则表明，在企业中并存着“正式组织”和“非正式组织”。

4. 霍桑试验还提出了新型领导和民主管理的必要性。

三、梅奥的人群关系理论的意义与局限性

（一）意义

1. 人群关系论，在企业管理领域有着重要的意义与深远的影响，使管理理论发生了重大变化。

2. 梅奥通过霍桑实验提出的人群关系论，为管理心理学的形成奠定了实验的理论基础，被公认为工业社会心理学的创始人和管理心理学的先驱。

（二）局限性

1. 这一学说缺乏对人的心理因素进行全面、深入的考察

2. 这一学说过多强调非正式群体的作用

3. 这一学说过分强调社会因素的作用

4. 这一学说还缺乏因人、因事、因地制宜的权变观点

第二节        现代激励理论

一、激励的概念与过程

（一）需要和动机的概念

需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对食物、水，空气等物质需要及对归属、爱等的社会需要。

动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于能否以及在多大程度上满足人的需要。

（二）激励和激励机制的概念与激励过程

所谓激励，指人类活动的一种心理状态，它具有加强和激发动机，推动并引导行为使之朝向预定目标的方向。

激励机制，是指组织系统中，激励主体通过激励因素或激励手段与激励客体之间相互作用的关系的总和，也就是指企业激励内在关系结构、运行方式和发展演变规律的总和。

员工激励是一个过程，是员工行为发生前后相互关联的因素链。只有了解到这个因素链的存在，才可因人而异地实施激励方案，从而充分调动员工的工作积极性

二、现代激励理论

（一）需要理论

1. 马斯洛需要层次理论

他将人的动机由低到高分为五层：生理需要-──社交需要（归属和爱的需要）-──自我实现的需要。

前三个层次为基本需要，这些需要的满足主要依靠外部条件或因素，后两个层次为高级需要，这两个层次的需要的满足主要靠内在因素。

2. 赫茨伯格的双因素理论

工作中的满足因素与工作内容有关的，称为激励因素；工作中不满足因素与工作的周围事物有关的，称为保健因素。

满足比较低级的需求的因素称为保健因素，而满足比较高级的需求的因素称为激励因素。

3. 麦克莱兰的需要理论

麦克莱兰的需要理论又称为三重需要理论：成就需要，权力需要和亲和需要。

4. ERG理论

耶鲁大学的阿尔德福对马斯洛的需要层次理论进行了修改和完善，他认为人的需要主要分为三种，即生存需要,相互关系和成长,称之为ERG理论。

（二）强化理论

强化理论也被称之为刺激理论或诱导条件理论，它所体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。

（三）期望理论

期望理论认为一个人的决策是三个普通观念的产物，即价值，绩效获奖估计与期望。

这三者关系可以用下式表述：

价值×期望×绩效获奖估计=动机

（四）公平理论

公平理论指出，员工倾向于将自己的产出与投入的比率与他人产出-投入的比率相比较，来进行公平判断。

（五）目标设置理论

“目标设置理论”指出外来的刺激（奖励、沟通、监督的压力等）都是通过目标来影响动机的，并且目标越明确，目标难度越大，取得的成绩就越大。

第三节        劳动者心理与群体心理

一、劳动者的心理健康

（一）劳动者心理健康的概念

        所谓心理的健康，是指人对内部环境具有安定感，对外部环境能以社会上认可的形式进行适应。也就是说，遇到任何障碍和困难的问题，心理都不会失调，都能以社会上认可的行为进行克服，凡具有这种耐性的状态，就可以说是心理的健康状态。

（二）劳动者心理健康的特征

1. 智力正常

2. 健全的情绪

3. 行为协调

4. 行为反应适度

二、群体的概念及类型

（一）群体的概念和互动效应

1. 群体的定义。

群体是组织管理中的基本单元，是由两个或更多成员经常性地一起工作，形成稳定的关系模式，以实现共同目标。

2. “社会促进效应”。

3. “社会闲散效应”。

4． 群体效能。

（二）群体的类型

1. 正式群体

2. 非正式群体

3. 虚拟群体

三、群体内聚力

（一）群体内聚力的概念和测量

1. 群体内聚力的概念

群体对于成员的吸引力，在管理心理学中称为群体内聚力。群体内聚力既指群体成员与整个群体的吸引程度，又包含群体成员之间的相互吸引。

2. 群体内聚力的测量

有几种测定群体内聚力的办法，比较常用的是群体内聚力指数及社会测量法。

（二）影响群体内聚力的因素

1. 群体的构成与规模

2. 群体领导方式和外部竞争

3. 群体内聚力与生产率

四、群体决策

（一）群体决策过程

群体决策的过程大致可以分为三个阶段：

1. 问题诊断阶段

2. 备择方案阶段

3. 选择决策阶段

群体决策常用的六种方法

1. 无反应决策法

2. 权威决策法

3. 少数人决策法

4. 多数人决策法

5. 共同意见决策法

6. 一致意见决策法

（二）个体决策与群体决策

1. 高质量信息加工。

2. 多种备选方案。

3. 高承诺接受度

第四节        个性心理差异与管理

一、个性心理特征

个性心理特征主要包括人的气质、性格和能力。

（一）个性的特点

个性一般是指一事物区别于他事物的特殊本质。

人的个性是指在一个人身上经常地、稳定地表现出来的心理特点的总和。

（二）个性的形成

个性是处于社会关系中的个人所形成的个体心理特征的总和。也就是说，它是在先天遗传素质的基础上，通过后来的社会生活实践的过程，形成和发展起来的个体心理特征的总和。

一个人个性的形成和发展，大体都经历三个时期：

1. 儿童时期，受父母、兄长及亲友的熏陶和影响，即通常人们说的，孩子是大人的一面镜子，大人在孩子的个性发展上，打下什么烙印，往往会影响他的一生。

2. 学生时期，受师长和同学间的影响较深，使个性的发展按照一定的规范去实践。

3. 走向社会，这是个性发展最复杂的阶段，有许多因素影响着个性的发展。

二、人的气质

（一）什么是气质

气质是人的个性心理特征之一，指某个人典型地表现于心理过程的强度、心理过程的速度和稳定性以及心理活动的指向性特点等动力方面的特点。

（二）气质的类型和特征

中国古代医学家虽未直接提出气质说，但曾按人好动或喜静的程度把人分为五种类型，即好动的太阳型、少阳型，喜静的太阴型、少阴型，和动静适中的阴阳和平型。

古希腊医生希波克拉特根据日常观察和人体内四种体液(血液、粘液、黄胆汁、黑胆汁)各人多寡不同的假设把气质分为4种类型，即胆汁质；多血质；粘液质；抑郁质。

巴甫洛夫把高级神经活动划分为四种基本类型：不可抑制型、活泼型、安静型和弱型。

（三）气质在管理实践活动中的作用

1．气质类型无好坏之分

2. 气质不能决定一个人活动的社会价值和成就的高低

3. 气质可以影响人的活动效率

4. 气质可以影响人的情感和行动

三、人的性格

（一）性格的概念及特征

1. 性格的概念

性格是指一个人表现在态度和行为方面的较稳定的心理特征，如寡断、刚强、懦弱等，是个性的重要组成部分；性格是在一个人的生理素质的基础上，在社会实践活动中逐渐形成、发展和变化的，并具有一定的复杂性、独特性、整体性和持续性。

2. 性格的特征

（1）对现实态度的性格特征

（2）性格的意志特征

（3）性格的情绪特征

（4）性格的理智特征

（二）性格与管理

不同性格的人，需要不同的管理方法。

为了加强管理，不仅需要深入了解人的性格，还必须对人的性格进行鉴定。

四、人的能力

（一）什么是能力

能力是与顺利地完成某种活动有关的心理特征，通常是指个体从事一定社会实践活动的本领。

对能力的含义有两个方面：一方面是指个人到目前为止所具有的知识、技能，一方面含有可造就性或潜力的意思

（二）能力的分类

能力有一般和特殊之分。人在顺利地完成某项任务时，必须既具有一般能力，又具有特殊能力。一般能力是指在很多种基本活动中表现出来的能力，如观察力、记忆力、抽象概括能力等。

特殊能力是指出现在某些专业活动中的能力，如数学能力、音乐能力、专业技术能力等。

（三）影响能力发展的因素

素质、知识和技能、教育、社会实践、勤奋

五、性格与能力、气质的关系

（一）性格与能力的关系

1．性格的形成需要一定的能力为基础；

2．能力的发展水平受性格特征的影响；

3．优良的性格特点往往能补偿某方面的能力弱点。

（二）性格与气质的关系

1.气质更多地体现神经系统类型的自然影响，而性格更多地受生活环境的制约；

2. 气质对性格有深刻的影响；

3. 性格对气质的影响也是明显的，性格会在一定程度上掩盖着和改造着气质；

4. 相同气质类型的人可以形成不同的性格特征，不同气质类型的人也可以形成同样的性格特征。

第五节        心理学基础知识在物业管理中的应用

一、在居住环境管理中运用心理学

（一）居住环境的概念

居住环境是指在人群生活的空间中影响居住者生活与发展的各种因素的总和。

（二）物业管理与居住环境

物业管理在改善居住环境方面大有可为。物业管理提高居住环境质量主要从保持和提高物业品质和创设优美外部环境这两方面入手。

（三）物业管理与居住心理效应

1. 首因效应

即先入为主的第一印象，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象。

2. 近因效应

近因效应是区别于首因效应的另一种认知偏差心理现象。所不同的是对于心理感受者而言，初次的印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去所烙下的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。近因效应实质是首因效应在时间延续上的另一种表现形式，两者的本质及其相似。

3. 晕轮效应

常表现在一个人对另一个人（或事物）的最初印象决定了他的总体看法，而看不准对方的真实品质，形成一种好的或坏的“成见”。

4. 情感效应

情感效应即移情效应，是说人们将对某一事物的情绪状态转移到其他事物评价上的心理倾向。

二、在为业主服务的过程中运用心理学

（一）物业管理的核心──服务

1. 情感化服务

（1）功能服务

功能服务指具有一定客观标准的部分，为业主解决实际问题，是“硬件”。

（2）心理服务

心理服务是“软件”，是通过人际交往而产生的，因而，态度在人际交往中的作用至关重要。

2. 个性化服务

（1）特约性服务

由于特殊需要，业主可能会要求物业管理企业为其提供个别服务。

（2）主动服务

虽然业主本人并没有提出特殊要求，但他有这方面的需求，这就需要我们员工用心去找去发现，然后提供针对性的服务。

（二）对业主投诉的处理

1. 业主投诉的原因

（1）主观方面原因

主要表现为不尊重业主和工作不负责任两种情况。

（2）客观方面原因

主要是物业管理企业没有严格履行物业服务合同的约定，在应该服务的地方没有提供相应的服务或者服务不到位，不该收费的收费或者擅自提高收费标准等。

2. 业主投诉的一般心理

（1）求尊重心理。

（2）求发泄的心理。

（3）求补偿心理。

3. 对业主投诉的处理

（1）要端正服务态度，真诚地对待业主投诉

（2）做好投诉的分类

（3）认真聆听与记录

（4）及时判定投诉性质

4. 注意投诉处理的技巧

（1）要充分熟悉本物业管理企业的主要工作内容

（2）在处理投诉时，一定要注意把握好时间的尺度

（3）给接诉人员处理投诉的权力

（4）沉着冷静处理投诉

（5）用以迂为直的方法处理投诉

第一节        公共关系基础知识

一、        公共关系的基本涵义

所谓公共关系是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系，使社会组织拥有良好的社会关系环境，从而谋求事业的成功。其涵义包括如下四个方面：

1. 公共关系是以社会组织为主体，主要研究组织与组织内外公众建立的各种关系;

2. 公共关系的目的是谋求组织与各有关公众之间建立良好的关系，为组织创造一个良好的社会关系环境，推进组织事业的发展;

3. 公共关系对社会组织具有两层涵义，一是指社会组织与内外公众相处关系的状况,二是指为搞好与各有关公众的关系所采取的方针、策略和行为;

4. 社会组织与公众建立良好关系的唯一手段是通过双向的信息传播，而不能采取其它的手段.

二、公共关系的基本要素

1.公共关系的主体──社会组织

2.公共关系的客体──公众

3.公共关系的手段──信息传播

三、公共关系的职能

（一）树立形象，广结良缘

（二）收集信息，咨询建议

（三）进行宣传，引导舆论

（四）交往沟通，协调关系

四、公共关系与人际关系

1．概念：

公共关系是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系，使社会组织拥有良好的社会关系环境，从而谋求事业的成功的活动过程。

人际关系简单地讲，是指在社会实践中形成的各种人与人之间的关系状况。

2．区别：

一 体现在公共关系的行为主体是组织，人际关系的行为主体是个人；

二 体现在公共关系的对象是公众，人际关系的对象主要是私人关系；

三 体现在公共关系是组织的管理职能，人际关系是个人的交际技巧；

四 是公共关系较强调运用大众传播，人际关系则局限于人际传播。

3．联系

一是从工作内容上看，公共关系中包含了许多人际关系，如组织的公共关系人员在具体从事公共关系活动时，不可避免地要发生个体与个体之间的关系，从而建立一定的人际关系；

二是从工作方法看，公关工作需要运用人际沟通的手段，公共关系的重要传播方式之一就是人际传播；

三是组织的公共关系人员必须具备较好的人际关系能力才能使组织与公众进行有效的沟通。总之，良好的个人关系有助于建立良好的公共关系。

第二节  人际关系概述

一、人际关系的涵义

所谓人际关系，从实质上讲既是人们在为满足自己的各种需要而采取的自觉自主的活动过程中而与他人形成的关系。

人的需要与人际关系之间的关系

二、人际关系的功能

（一）合力功能

（二）互补功能

（三）激励功能

（四）沟通感情功能

（五）交流信息功能

三、影响人际吸引的主要因素

（一）临近因素                      （二）首次效应

（三）相似性因素                   （四）互补性因素

（五）移情效应                      （六）互动频率因素

（七）代价──酬赏理论        （八）情感的相悦性

（九）个性因素

四、影响人际交往的因素

（一）信息沟通层次

（二）社会知觉和归因层次

（三）互动层次

第三节  建立、维持和发展人际关系的原则和方法

一、建立、维持和发展人际关系的原则

二、建立、维持和发展人际关系的方法

（一）平等原则

平等交往原则是人际关系特别是良好人际关系建立的前提。

平等有很多种类型，有政治上的平等、法律上的平等、经济上的平等和人格上的平等。我们这里所讲的平等是指人格上的平等。

二）互惠互利原则

互惠互利包括三个方面：

一是物质上的互利，即交往的一方付出了物质的“代价”，但他也从对方那儿得到了物质的回报；

二是精神上的互利，即交往双方在思想、情感等精神方面的交流是对等的；

三是物质──精神上的互利，即交往的一方付出了物质的“代价”，而对方以精神方面的某些内容作为报答。

（三）诚信原则

诚信原则是现代市场经济中各行各业所呼唤的一个基本原则，也是人际关系建立、维持和发展所必须遵循的一个基本原则。

（四）宽容原则

宽容原则指在交往中容纳他人独特的性格、行为等，也是指宽容地对待他人在交往中出现的误解以及过失和所犯的错误。

二、建立、维持和发展人际关系的方法

（一）提高知识素养，增强交往实力

（二）牢记对方的名字

（三）尽量迎合对方的兴趣

（四）真诚的赞扬和欣赏对方

（五）真诚而又巧妙的批评

第四节  公共关系基础知识在物业管理中的应用

一、物业管理企业如何运用公共关系基础知识协调各方面关系

（一）与业主进行有效协调沟通

1．主动上门了解业主

2．开辟各种宣传园地

3．开展丰富多彩的社区文化活动

4．有效的处理业主投诉

（二）与开发商进行有效协调沟通

1．客观了解情况，协助开发商与业主的沟通。

2．兼顾双方的利益。

3．灵活务实，互谅互让，解决问题。

（三）与新闻媒体进行有效协调沟通

1．物业管理企业与新闻媒体协调沟通的方式

2．物业管理企业应沟通协调好与新闻媒体关系，适当进行危机公关管理。

（四）与政府主管部门进行有效协调沟通

物业管理企业应该有充分的社会责任感，积极协助政府主管部门做好相关的工作。

二、如何加强物业管理企业的公共关系能力建设

（一）确立物业管理企业公共关系工作的明确目标

（二）加强对员工公共关系意识的教育与培训，提高员工对公共关系的认识

（三）要把物业管理企业建设成开放型、透明型的企业

（四）要努力开拓公共关系活动的渠道和途径，采取一切可能的方法来增强自身在公众面前的“出镜率”

（五）搞好紧急处置预案的建立，增强在面对社会公共危机进的处理能力

三、人际关系基础知识在物业管理中的应用

物业管理企业作为一个法人，是通过自己的一位具体的代表与业主来进行交往的，从而形成了不同形式、不同内容和不同程度的关系，而这些关系之和，便构成了物业管理企业与业主之间的“人际关系”。
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4# 金佛山
 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:18:39|只看该作者
第五章        行政管理学基础知识与应用

第一节  行政管理概论

一、行政管理的含义及特点

（一）行政管理的含义

1. 行政的初始含义。

2. 现代行政管理的含义。行政，可以理解为国家事务的管理活动。

归结起来，可以从以下三个范围层次来理解：

（1）最广义的行政管理含义

（2）广义的行政管理含义

（3）狭义的行政管理含义

（二）行政管理的特点

1．执行性

2．政治性

3．权威性

二、行政管理主客体及活动原则

1．行政管理的主体是国家权力机关的执行机构，即行政机关

2．行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务

3．行政管理的基本依据是行政权力

4．行政管理活动的根本原则是依法管理

三、行政职能的涵义及内容

1．含义：所谓行政职能，是指行政管理在国家、社会生活中所起的基本作用，它是国家职能的重要组成部分。

2．内容：

从行政管理所具有的政治性和社会性两重属性来看，行政职能可以分为政治统治职能和社会管理职能;

从政府运作的过程和履行职能的方式来看，行政职能可以分为计划职能、组织职能、指挥职能、协调职能、控制职能等;

从政府发挥作用的领域来看，政府在市场经济中具有四大功能：制定规则、宏观调控、市场监管、公共服务。

四、行政管理组织

（一）行政管理组织的含义

广义的行政组织指一切具备计划、组织、协调和控制等行政功能的组织，它既包括国家行政部门的组织，也包括国家立法、司法等部门内履行行政职能的组织，还包括企事业单位、群众团体内部的相应机构。

狭义的行政组织是依照国家宪法和法律的规定，在一定的权限内执行各种公共事务的机构的总称，简单地说就是指政府机构。它的主要特征在于一是具有权威性和强制力；二是属于预算拨款制行政组织，全部财政来源于国家预算。

（二）行政管理组织的种类

1. 领导机关

2. 职能机关

3. 辅助机关

4. 直属机关

5. 派出机关

（三）行政管理组织的结构

1．行政组织的纵向结构。

它主要涉及的问题有两个，即管理层次与管理幅度之间的关系。管理层次和管理幅度是影响行政组织结构形态的两个决定性因素。

2．行政组织的横向结构。

行政组织的横向结构是指行政组织横向分化的结果，又称为部门结构，是行政组织中处于同一等级的各组成部门之间的平等、合作与协调关系的一种组合方式

第二节  工商行政管理概论

一、工商行政管理的概念

工商行政管理，是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过市场监督和行政执法等机关，运用行政和法律手段，对市场经营主体及其市场行为进行的监督管理。

二、工商行政管理的地位

1．工商行政管理在国民经济监督体系中的地位

国民经济宏观调控体系，是一个具有多项管理职能的有机整体，拥有组织职能、计划职能、指挥职能、控制职能、协调职能和监督职能。

工商行政管理具有对宏观控制和微观控制的双重作用。

2．工商行政管理在国民经济宏观调控体系中的地位

国民经济监督体系也是一个相当庞杂的有机系统。在我国，这一体系主要包括计划监督、财政监督、银行监督、审计监督、统计监督、和工商行政管理监督六大部分。

所谓工商行政管理，其实质就是市场监督管理。

三、工商行政管理的作用

（一）对市场机制运行的作用

（二）对资源优化配置的重要作用

（三）对优化市场结构的重要作用

（四）在弥补市场缺陷中的重要作用

四、工商行政管理的目标及其实现

（一）市场进入秩序

（二）市场行为秩序

（三）市场结构秩序

（四）市场退出秩序

（五）影响消费者利益的商品销售秩序

（六）维护市场经营主体合法权益的交换关系秩序

（七）影响社会公共利益的生产经营秩序

（八）影响涉外经济关系的规范秩序

五、工商行政管理机关

（一）工商行政管理机关的概念及特点

1．概念：

工商行政管理机关是代表国家行使工商行政管理职能，管理工商行政管理事务的国家职能机关，是国家行政机关序列中的重要组成部分。

2．基本特性：

1）是国家行政机关

2）代表国家行使行政管理职能

3）其行政管理职能范畴是工商行政管理

（二）工商行政管理机关的职责及其权限

1．国家工商行政管理局的主要职责有：

一，研究制定工商行政管理的方针、政策和有关法律、法规，制定、发布工商行政管理的规章、制度；

二，主管全国工商企业和从事生产经营活动的事业单位、社会团体、公民个人的登记注册工作，核发有关证照，依法确认其企业法人资格或合法经营地位，依法监督检查登记注册单位的登记注册行为，依法核定登记注册单位的名称；

三，依法监督检查市场主体的交易活动，查处垄断和不正当竞争、侵犯消费者权益和其他市场交易违法违章案件。依法或经国务院授权，组织开展全国性的市场监督与行政执法活动；

其四，依法监督管理经济合同，指导合同仲裁机构的工作；

五，依法对国内外商标申请实行统一注册和管理，认定驰名商标，查处商标侵权行为，保护注册商标专用权，认可商标代理机构并指导工作。依法对商标评审案件做出终局决定或裁定；

六，监督管理消费品市场、生产资料市场，参与监督管理金融、劳动力、房地产、技术、信息等生产要素市场和期货市场。参与市场体系的培育、发展，参与论证、规划全国市场布局，开展各类市场登记及统计工作；

七，依法监督管理个体工商户、个人合伙和私营企业，规范其经营行为，引导个体私营经济健康发展；

八，依法监督管理广告发布与广告经营活动，指导广告业发展；

九，完成国务院交办的其他事项。

2．工商行政管理机关具有以下管理权限：

1）规章制定和发布权。主要指国家工商行政管理局有权依法或接受立法、行政权力机关委托，制定、发布工商行政管理的规章、制度；

2）登记注册权。工商行政管理机关有权在其管辖范围内，对申请企业和个体工商户、私营企业、外商投资企业进行依法核准登记注册，确认其企业法人地位或合法经营地位，核定其名称，此外，国家工商行政管理局还有权对商标申请实行统一注册。各级工商行政管理机关有权对商品市场进行登记管理，审核其开办条件和管理制度；

3）对市场活动中的违法经营行为的依法确认权；

4）对违法经营行为及其行为者的依法查处权。具体包括依法调查权、检查权、行政处罚权、行政强制执行权等；

5）市场交易场所的经营秩序维护权；

6）工商行政管理法规解释权；

7）要求执法外部协助配合和保护权；

8）对消费者权益的保护权等。

（三）工商行政管理机关行政行为成立的要件及其行为效力

1．工商行政管理机关行政行为成立的要件一般包括：

1）必须是在其法定的职权范围内采取的行政措施；

2）行政行为的内容必须是合法、确定和可行的；

3）必须符合法律规定的程序；

4）必须符合法律所规定的方式，行政行为有要式和非要式行为之分。

2．工商行政管理机关行政行为效力：

1）拘束力

2）确定力

3）执行力

第三节   物业管理的行政管理

一、物业管理的行政管理涵义及工作内容

（一）物业管理的行政管理的涵义

物业管理的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。

（二）物业管理的行政管理工作内容

1．行政立法

2．执法监督

3．协调服务

4．宣传引导

二、物业管理的行政管理部门

1. 国家级的物业管理主管机构

2. 省市级的物业管理主管机构

3. 基层物业管理主管机构

4. 基层政府及其派生机构

5. 物业管理的相关行政管理部门

物业管理的相关行政管理部门主要有：

（1）规划、城管、环卫、公安等有关行政管理部门

（2）工商行政管理部门

（3）物价行政主管部门

（4）税务行政管理部门

三、物业管理的行政管理方式与手段

（一）物业管理的行政管理方式

1．对物业管理企业的行政管理方式

（1）依法处罚

（2）备案记载

2．对物业管理行业的行政管理方式

（1）实施准入制度

（2）创造竞争环境

（3）组织开展考评活动

（4）处理投诉

（二）物业管理的行政管理手段

1． 限制手段

2． 经济手段

3． 教育手段

四、物业管理企业与行政管理部门的关系

（1）服从行政部门的管理

（2）协助行政部门的管理

（3）借助行政部门的管理

（4）支持行政部门的管理
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5# 华蓥山
 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:19:25|只看该作者
第六章  法律基础知识与应用

第一节  法学基础知识

一、法的概念和特征

(一) 法的概念：

法，又称法律。它有广义和狭义之分。广义的法是指国家制定或认可并由国家强制力保证实施的各种规范性文件的总称；

狭义的法专指全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。

（二）法的特征：

1．法是一种特殊的社会规范

2．法是国家制定或认可的社会规范

3．法是规定了人们权利和义务的社会规范

4．法是由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范

二、法的分类

（一）法的历史类型

1. 奴隶制类型的法

2. 封建制类型的法

3. 资本主义类型的法

4. 社会主义类型的法

（二）法系

1. 大陆法系

又叫罗马法系、法典法系，它是根据罗马法的传统，在１９世纪初的《法国民法典》的基础上产生和发展起来的那些国家或地区的法律的总称。

2. 英美法系

又叫普通法系、判例法系，它是以英国普通法为基础而产生和发展起来的那些国家或地区法律的总称。

（三）法的形式分类

1. 按照法所调整的是国内关系还是国际关系，把法分为国内法和国际法；

2. 按照法所规定的内容和效力的强弱，国内法又分为根本法和普通法；

3. 按照法规定的是反映事实关系的权利和义务还是保证这种权利义务关系的程序，可把法分为实体法和程序法；

4. 按照法的效力范围，可以把法分为一般法和特别法；

5. 按照法的创制方式或表现形式的不同，可以把法分为成文法和不成文法。

三、法的制定

（一）法的制定的概念

法的制定，又称立法，是指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。

（二）法律规范

法律规范是由国家制定或认可，具有普遍约束力的行为规则，它规定了社会关系参加者在法律上的权利和义务，并以国家强制力作为实施的保障

（三）法律部门

法律部门是指以调整社会关系的领域和调整方法作为主要标准，对现行法进行的一种分类，凡是调整同一领域社会关系并运用相同的调整方法的法律规范就构成一个法律部门，如民法、经济法、劳动法、环境法、军事法、刑法和诉讼法等法律部门。

（四）法律体系

法律体系是指一个国家全部现行法律规范在分类组合为不同的法律部门的基础上构成的有机联系的统一整体，一个国家全部法律规范的总和，即构成该国的法律体系。

（五）法律渊源

我国的法律渊源有：

1. 宪法                   6. 地方政府规章

2. 法律                   7. 自治条例和单行条例

3. 行政法规               8. 特别行政区的法

4. 部门规章               9. 国际条约

5. 地方性法规

四、法的实施

（一）法的实施的概念

法的实施是指通过一定的方式使法律规范在社会生活中得到贯彻和实现的活动，这是法作用于社会关系的特殊形式。

（二）法律适用

从广义上说，法的适用是指国家机关及其工作人员和国家授权的社会组织依照法定的职权和程序，运用国家权力，把法律规范的规定运用于具体的主体或场合，解决具体问题的专门活动，包括一切司法和执法活动。

从狭义上说，法的适用专指司法机关及其工作人员依照法定的职权和程序，运用法律规范处理具体案件的活动；也称司法或司法适用。

（三）法律关系

1. 法律关系的概念

法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的权利和义务关系。

2. 法律关系与法律规范

（1）法律规范是法律关系产生的前提

（2）法律关系是法律规范实现的特殊形式

3. 法律关系的种类

（1）平权的法律关系与隶属的法律关系

（2）一般的法律关系和具体的法律关系

（3）绝对法律关系和相对法律关系

（4）调整性物业管理法律关系和保护性物业管理法律关系

4. 法律关系的构成要素

法律关系由三个要素构成：主体、客体和内容。

（四）违法、法律责任和法律制裁

1. 违法

违法是指国家机关、企业事业组织、社会团体和公民因违反法律规定，致使法律所保护的社会关系和社会秩序受到破坏，依法应承担法律责任的行为。

违法可以分为：违宪、民事违法、行政违法和刑事违法（即犯罪）。

2. 法律责任

法律责任有广义和狭义之分。

广义的法律责任与法律义务同义；

狭义的法律责任专指违法者对自己实施的违法行为必须承担的责任。

法律责任可分为：违宪责任、刑事责任、民事责任和行政责任。

3. 法律制裁

法律制裁是国家专门机关对违法者依其应当承担的法律责任而采取的惩罚措施。法律制裁的目的在于保护权利，惩罚违法行为，恢复被损害的法律秩序。

法律制裁可分为：违宪制裁、刑事制裁、民事制裁和行政制裁

第二节  民法基本知识

一、 民法概述

（一）民法的概念及调整对象

1．概念：民法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称。

2．民法所调整的对象是：

1）平等主体

2）平等主体之间的人身关系

3）平等主体之间的财产关系

（二）民法的基本原则

当事人在从事民事活动时应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗和权利不得滥用的原则，这是民法的基本原则。

（三）民事法律关系

受民法规范的社会关系叫民事法律关系。

民事法律关系有三个要素：主体、客体和内容。

二、民事主体

（一）自然人

1. 自然人的民事权利能力

2. 自然人的民事行为能力

（1）完全民事行为能力人

（2）限制民事行为能力人

（3）无民事行为能力人

（二）法人

法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

1. 法人应当具备的条件：

（1）依法成立；

（2）有必要的财产或者经费；

（3）有自己的名称、组织机构和场所；

（4）能够独立承担民事责任。

2. 法人的分类

（1）企业法人：

（2）非企业法人：

3. 法人的民事权利能力和民事行为能力

法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭，两者的范围相同，都要受到其经营范围的限制。

（三）其他组织

其他组织是不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。

三、民事法律行为

1. 民事法律行为的概念及有效要件

民事法律行为是民事主体以意思表示为要素，旨在设立、变更、终止一定民事法律关系的合法行为。

民事法律行为应当具备下列条件：

（1）行为人具有相应的民事行为能力；

（2）意思表示真实；

（3）不违反法律或者社会公共利益。

2. 无效民事行为

1）无效民事行为，是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

2）种类：

（1）无民事行为能力人实施的；

（2）一方以欺诈、胁迫的手段,使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的；

（3）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

（4）违反法律或者社会公共利益的；

（5）经济合同违反国家指令性计划的；

（6）以合法形式掩盖非法目的的。

3）民事行为被确认为无效的法律后果：

当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方；

有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失；

对方都有过错的，应当各自承担相应的责任；

双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。

3. 可撤销民事行为

可撤销民事行为是行为人意思表示不真实，法律赋予表意人撤销权，由其决定行为效力的民事行为。

可撤销民事行为的法律后果：因意思表示不真实而使自己遭受损失的人具有撤销权，有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销该行为。但是撤销权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。被撤销的民事行为从行为开始起无效。如果撤销权人在法定期限内不行使撤销权，则该民事行为继续有效。民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

4. 效力待定民事行为

效力待定民事行为，是行为成立后效力处于不确定状态，需待有权利的第三人的意思表示来确定其效力的行为。

效力待定民事行为的法律后果：

（1）第三人的追认权

（2）相对人的催告权和撤销权。

四、民事权利

（一）债权

债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

（二）人身权

人身权是民事主体依法享有的与其人身不可分离的，以特定精神利益为内容的民事权利。包括人格权和身份权。

五、民事责任

1. 过错责任原则

过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准。其构成要件为：

（1）损害事实的发生。

（2）行为人实施了违法行为。

（3）违法行为与损害事实之间有因果关系。

（4）行为人有过错。

2. 无过错责任原则

在法律有特殊规定的情况下，即使行为人主观上没有过错，只要行为人的行为与损害事实之间有因果关系，行为人就应承担侵权责任。

3. 承担民事责任的方式

（1）停止侵害；（2）排除妨碍；（3）消除危险；（4）返还财产；（5）恢复原状；（6）修理、重作、更换；（7）赔偿损失；

（8）支付违约金；（9）消除影响、恢复名誉；（10）赔礼道歉。

六、诉讼时效

1. 诉讼时效的概念和意义

诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。

法律之所以要对权利的行使规定一定期限，主要在于：

（1）稳定法律关系，结束权利不行使而导致的权利状态与事实状态长期不一致的状况；

（2）督促权利人及时行使权利；

（3）避免证据灭失，减少诉讼成本。

2. 诉讼时效的种类

（1）一般诉讼时效：

一般诉讼时效为二年，即除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。

（2）特殊诉讼时效

特殊诉讼时效分短期诉讼时效和长期诉讼时效。

3. 诉讼时效的起算、中止、中断和延长

（1）起算

诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。

（2）中止

在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

（3）中断

诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

（4）延长：有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

第三节  合同法基本知识

一、概述

1. 合同的概念

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

2.《合同法》的基本原则

（1）合同自由原则

（2）合同正义原则

（3）鼓励交易原则

3. 我国《合同法》的内容

二、合同的订立

1. 要约

要约是希望和他人订立合同的意思表示。

2. 承诺

承诺是受要约人同意要约的意思表示。

3. 强制缔约

指个人或企业负有应对方的请求而与其订立合同的义务，如邮政、电信、电力、煤气、自来水等的经营者对消费者负有强制缔约义务。

4. 格式条款

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。

5.《合同法》对格式条款的规定

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

三、合同的效力

四、合同的履行

1. 合同履行应当遵循如下原则：

（1）适当履行原则

（2）协作履行原则

（3）情事变更原则

2. 合同履行中的抗辩权

五、违约责任

1. 违约责任的归责原则

违约责任的归责原则是指基于一定的归责事由而确定违约责任成立的法律原则。

2. 违约行为的形态

（1）预期违约            （4）迟延履行

（2）不能履行            （5）不完全履行

（3）拒绝履行

3. 免责事由

免责事由即当事人可免于承担违约责任的事由，包括免责条件和免责条款。

4. 承担违约责任的方式

（1）强制履行

（2）赔偿损失

（3）违约金

六、合同的解释

1．概念：合同的解释，是指由受理合同纠纷的法院或者仲裁机关为合理确定合同的内容而依法对合同及相关资料的含义所作的有约束力的分析和说明。

2．合同解释的原则有：

1） 客观解释原则                 4） 习惯解释原则

2） 整体解释原则                 5） 诚信解释原则

3） 目的解释原则

七、买卖合同

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

1. 买卖合同的条款

2. 买卖合同的效力

3. 标的物毁损、灭失的风险承担

八、租赁合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同

1. 租赁合同的内容和形式

2. 租赁合同的效力

3. 租赁合同中的风险承担

由于不可归责于双方当事人的事由给租赁物造成的风险，由租赁物的所有人承担。

九、委托合同

委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。

1. 受托人的义务

（1）办理委托事务的义务。       （4）转移利益的义务。

（2）遵守委托人指示的义务。   （5）转移权利的义务。

（3）报告的义务。

2. 委托人的义务

（1）支付费用的义务。

（2）付酬义务。

（3）赔偿责任。

3. 委托合同的终止

（1）委托人或者受托人可以随时解除委托合同。

（2）委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。

第四节  物权法基础知识

一、物权概述

（一）物权的效力

1. 物权的排他效力

2. 物权的优先效力

3. 物权的追及效力

4. 物上请求权

（二）物权法的基本原则

1. 从物权性质上讲：物权绝对性原则

2. 从物权种类上讲：物权法定原则

3. 从物权客体上讲：一物一（所有）权原则

4. 从物权的效力上讲：物权优先原则

5. 从物权的变动讲：公示原则和公信原则

（三）物权的变动

1. 物权变动的含义

物权的变动，就物权自身而言，是指物权的发生、变更和消灭；就物权主体而言，则为主体取得物权、丧失物权和物权的变更。

2. 基于法律行为而发生物权变动的法律规定

3. 非基于法律行为而发生的物权变动

二、所有权

（一）所有权的性质

1. 整体性

2. 本源性

3. 弹力性

4. 永久性

5. 社会性

（二）所有权的权能

1. 占有：指对物的控制

2. 使用：指依物的通常用法而加以利用

3. 收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，获取经济上的利益

4. 处分：是指对物进行事实上或法律上的处置

（三）所有权的限制

在公法上，为维护社会公益或基于特定的立法政策，通常在环保法、文物保护法等行政法中对某些人的某些所有权进行限制。在私法中，诚实信用原则和禁止权利滥用原则等民法基本原则、相邻关系、他物权的设定、当事人的约定等都可构成对所有权的限制。

（四）善意取得制度

善意取得的构成要件包括：

1. 其适用对象须为动产；

2. 动产必须是基于有偿法律行为（如买卖、互易）而取得；

3. 受让人须实际占有该动产；

4. 受让人取得财产时须出于善意，即不知情

（五）相邻关系

相邻关系是指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

（六）共有

1. 共有概述

所谓共有是指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权,包括按份共有和共同共有两种类型。

2. 按份共有

按份共有是指两个以上的共有人对同一项财产按照预先确定的份额享有权利和承担义务。

3．按份共有人的权利义务

（1）共有人的使用收益权

（2）共有物的管理

（3）费用及负担的分担

（4）共有份额和共有物的处分

（5）按份共有的外部关系

4．共同共有

是指两个以上的共有人根据某种共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务。

三、建筑物区分所有权

（一）概念和特征

建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。

其特征有：

① 内容构成的复合性；

② 权利处分的一体性；

③ 标的物是特定的空间，而非实体；

④ 是人与物的关系和人与人的关系的结合

（二）业主的专有权

专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权。

（三）业主的共有权

共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。

（四）土地使用权

（五）成员权

四、用益物权

用益物权即对他人之物在一定范围内为使用、收益的物权。

它是定限物权、他物权；其标的是不动产；是独立物权。

五、担保物权

担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。担保物权具有以下特征：

（1）从属性

（2）不可分性

（3）物上代位性。

我国《担保法》上规定了三种担保物权：抵押权、质权和留置权。

（一）抵押权

1．抵押物

我国《担保法》规定了可以抵押的财产和不得抵押的财产。

2．抵押合同

（1）抵押合同应当采取书面形式

（2）禁止流抵押

（3）抵押合同的生效

3．抵押的效力

（1）抵押权所担保的范围

（2）抵押物的转让

（3）抵押权的保全

4．抵押权的实现

（1）抵押权所担保的范围

（2）抵押物的转让

（3）抵押权的保全

（二）质权

质权是对于债务人或第三人移转占有而供作担保的动产和权利，当债务人到期不履行债务时，债权人可以就该动产或权利优先受偿的权利。

1．动产质权：以动产为标的设定的质权。

（1）质押合同

（2）动产质押的效力

质权人的权利

质权人的义务

2．权利质押

权利质权的种类

权利质权的生效

质物的转让

（三） 留置权

1．概念：

留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。

2．留置权产生的条件

积极条件：

（1）债权人合法占有债务人的动产。留置权只能在动产上产生。

（2）债权的发生与该动产的占有有牵连关系。

（3）须债权已届清偿期。

消极要件：

（1）留置债务人的动产不得违背公序良俗。

（2）不得违背当事人的约定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。

3．留置权的实现

债权人与债务人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。

第五节  法律基础知识在物业管理中的应用

一、物业权属

（一）物业权属概述

1. 物业权属的概念和特征

物业权属是指有关行政部门代表政府对物业所有权及由此产生的物业抵押权、物业典权等他项权利依法进行登记后所确认的相关主体的权利归属状态。

2. 物业产权管理和物业产权登记

物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及由此发生的各种产权关系的协调处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。

物业产权登记是世界各国普遍建立的一种产权管理制度。

（二）物业权利

1. 物业所有权

物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其它物业权利的源泉。

2. 物业使用权

物业使用权是指依照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。

3. 物业的抵押权

物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人的同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。

4. 物业的相邻权

物业的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

5. 建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。

二、物业管理法律关系

（一）概述

物业管理法律关系是指物业管理法规实际组控物业管理社会关系和社会行为时所形成的法律上的物业管理特定境位中主体间的权利、义务关系。

（二）物业管理法律关系的要素

物业管理法律关系的要素是：主体、客体、内容。

1. 物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监管机关。

2. 物业管理法律关系的客体

各种不同的具体的物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载体表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。

（三）物业管理法律关系的分类

1. 物业管理民事法律关系

2. 物业管理经济法律关系

3. 物业管理行政法律关系

（四）物业管理法律关系易化动因──法律事实

物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性、法定性。

三、物业管理法律责任

（一）物业管理法律责任概述

物业管理法律责任的概念：其广义是指民事、经济、行政法律、 法律关系主体，因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同的约定义务，或者因不正当使用自己的权利、职权，或者因某种法律实施的出现，而要依法承受的，一般需经有管辖处理权的法庭、仲裁庭或行政执法机关依法裁决确定的具有政权强制性的法定必为的不利性法律后果或特殊的惩戒性追加义务负担。

（二）物业管理法律责任的主要特点

1. 法定责任与协议责任相结合

2. 法律责任的种类和复合关系复杂性

3. 技术规范确定的责任份量比较大

4. 法律责任的承担主体具有特定的境位身份

（三）物业管理法律责任的归责条件和原则

1．归责条件有下列四要素构成：

1） 行为违法

2） 损害结果

3） 因果联系

4） 行为人主观过错

2．现代法律确立的归责原则主要有三项,相应形成三种归责类型：

1） 过错责任原则

2） 无过错责任原则，又称严格责任原则

3） 公平责任原则，又称平衡责任原则

（四）物业管理法律责任的分类

1. 刑事法律责任

2. 行政法律责任

3. 民事法律责任

四、物业服务合同

1. 物业服务合同的性质

物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

2. 物业服务合同的特征

（1）物业服务合同是典型的民事合同，它不同于委托合同

（2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离

（3）物业服务合同是双务合同

（4）物业服务合同是有偿合同，要式合同
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 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:19:51|只看该作者
第七章  统计学基础知识与应用

第一节        管理与管理学

一、        物业统计的概念和职能

（一）物业统计的概念

统计是指：在实际工作中，对数据资料进行收集，整理，分析的活动过程。

物业统计工作全过程包括：

（1）        数据调查

（2）        数据整理

（3）        数据分析

（二）物业统计的职能

统计的职能包括：

信息职能

咨询职能

监督职能

二、        统计值

（一）基本概念

1．统计值的概念：统计值是说明统计对象的特征的数值表达或文字表达。

2．举例

例1：深圳某物业管理有限公司的总资产、年营业收入、年利税、各类专业管理服务人员总数、建筑总面积等属于数值表达，又称为指标。

例2：“全国城市物业管理优秀示范小区”等属于文字表达。

（二）实用举例：某物业企业的职工管理统计

1．统计总体：某物业企业职工的全部

2．单位：每个企业的员工

3．每个单位人员的各方面特征进行统计

第二节        物业统计数据的搜集和整理

一、        物业统计数据的搜集──统计调查

（一）统计调查的要求、分类与标准

1．统计调查的要求：准确性、及时性、全面性、系统性。

2．统计调查的分类：

（1）按总体范围的大小分为全面调查和非全面调查

（2）按调查的组织形式分为：统计报表和专门调查

（3）按搜集资料方式不同可分为：直接调查，凭证式调查，询问式调查

（4）按调查的形式可分为统计报表、普查、抽样调查、重点调查和典型调查等几种。

3．调查的依据和标准

物业统计调查测算依据一般包括：

（1）《社区物业管理招标书》提供的数据和要求；

（2）国家、北京市、专业有关部门的法规和专业文件;

（3）公司多年的物业管理经验，并参照现行的市场行情；

（4）考虑物价上涨、能源调价、社会福利保险增加、工资上调等因素。

（二）统计调查方案

1．调查的目的和任务;

2．确定调查对象;

3．调查的时间和时限;

4．调查的组织工作及计划。

二、统计整理

（一） 统计整理概述

1．统计分组：按品质标志或数量标志分组。

2．统计表：

调查表的结构分为三部分：

（1）表头：即总标题，包括调查对象、特征，位于上方中部;

（2）表体：数值及文字表达;

（3）表脚：填报人姓名，日期，说明，解释。

3．常见物业统计报表

物业统计报表通常分为三大类:

一为国家建设部调查用表;

二是物业行业协会调查用表;

三是物业企业内部调查用表。

第三节        统计指标

一、  总量指标

二、  相对指标

三、  平均指标

上述指标既有联系又有差别：

（1）总量指标反映出总体的大小和范围，是其它指标分析的基础；

（2）相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模；

（3）平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。

一、总量指标

（一）定义及作用

1．定义：反映总体规模，水平的综合指标，是以统计单位以及标志值汇总而得。

2．特点及作用　

（1）总量指标是统计单位标志值汇总而成，所以必然具有实物量计算单位。

（2）总量指标是对总体认识的起点，是总体范围大小的直接体现。

（3）是以下其它综合指标（相对指标，平均指标，变异指标）构造的基础。

（二）总量指标的分类

按计量单位的角度可分为：实物量指标，价值量指标，劳动量指标。

1．实物量：

（1）自然单位（物理量纲）个、台、件；

（2）（重量）吨、公斤、克；

（3）（长度）公里、米、厘米；

（4）（时间）年、月、日、小时等。

（5）复合单位，T/km(吨公里)，公升/公斤，大卡/公斤，公共服务费确定：元／(月·平方米)等。

2．价值量：货币计量单位，元、角、分（当然有＄，￥，￡等区别）。

3．劳动量：工日，工时等。

二、相对指标

（一）定义

相对指标是指两个有相互联系的现象间数值的比率。（二）相对指标的种类

1．结构相对指标

（1）定义：各组总量与总体量之比率，说明各组在总体中的比重。

（2）举例

2. 比例相对数

（1）定义：同一总体中各部分之间同一种指标之比值，用以说明总体之中各局部之间的比例关系，是否有比例失调问题。

（2）计算公式：

（3）实例

3．比较相对指标

（1）定义：在同一时间不同对象之间的对比。

（2）实例

4．动态相对数

（1）定义：在同一对象不同时间之间的对比。

（2）实例

5．计划完成度相对指标

定义：在一般时间中实际完成数与计划任务数之比值，用以说明完成计划的程度，又简称为计划完成度。

三、        平均指标

（一）定义及作用

1．定义：反映总体在一定时间，地点条件下的一般水平，称为变量列的平均指标。

2．作用

（1）反映了变量分布的集中趋势。

（2）说明整体的生产水平和经济效果，在大系统中作为该问题的总体的代表值。

（3）用以分析现象间的依承关系。

（4）作为评价，决策的数量标准参考值。

（二）算术平均数

数值平均数＝单位总量指标/标志总量指标。

算术平均数又可分为：简单算术平均和加权算术平均。

（三）几何平均值

1．定义：n个变量值的乘积的n次方根，记为G。

2．举例

（四）众数

1．定义：总体现象中出现次数最多的变量值。

2．举例
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 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:20:30|只看该作者
第八章、保险基本知识运用与管理

第一节        概  述

一、风险和保险

二、保险的概述1. 风险的概念

风险是损失的不确定性。

它一般有两种含义:

一是可能存在损失；

二是该损失是不确定的。

2. 损失频率与损失程度 

（1）损失频率亦称损失机会，是在一定时间内一定数目的危险单位中可能受到损失的次数或程度，通常以分数或百分率来表示。即：损失频率=损失次数/危险单位数。

（2）损失程度是标的物发生一次事故损失的额度。损失程度=实际损失额/发生事故件数。

（3）损失频率与损失程度一般成反比关系：

即往往是损失频率很高，但损失程度不大；

损失频率很低，但损失程度大。

3. 风险与概率

概率是不确定事件的确定性程度。

用公式表示：0≤P(A)≤1。

其中：A表示某种随机事件；

P表示事件的概率逐渐趋于某个常数；

P(A)表示常数P为事件A的概率；

1表示事件必然发生的概率；

0表示不可能事件的概率。

4. 危险单位

危险单位是发生一次风险事故可能造成标的物损失的范围。

（二）风险的基本要素

风险由风险因素、风险事故和损失三个基本要素构成。

1. 风险因素

风险因素是指引起或增加风险事故发生的机会或扩大损失幅度的原因和条件。

一般根据风险因素的性质划分实质风险因素、道德风险因素和心理风险因素三种类型。

2. 风险事故

风险事故是指造成生命财产损失的偶发事件。

3. 损失

损失是指非故意的、非预期的和非计划的经济价值的减少。

风险因素、风险事故和损失三者的关系：

（1）风险因素是指引起或增加风险事故发生的机会或扩大损失幅度的条件，是风险事故发生的潜在原因；

（2）风险事故是造成生命财产损失的偶发事件，是造成损失的直接的或外在的原因，是损失的媒介；

（3）损失是指非故意的、非预期的和非计划的经济价值的减少。故风险事故发生会造成损失。

（三）风险的种类 

对风险的基本分类方法如下：

1. 纯粹风险和投机风险

纯粹风险指只可能造成损失而无获利可能的风险。

投机风险指既能造成损失也可能产生收益的风险。

投机风险所致结果有三种可能：损失、无损失和获利。

2. 静态风险和动态风险

静态风险是由于自然力变动或人的行为失常所引起的风险.

动态风险是由于人类社会活动而产生的各种风险。

3. 基本风险和特定风险

基本风险是指风险的起源与影响方面都不与特定的人有关，至少是个人所不能阻止的风险。所以基本风险是在全社会范围普遍存在的风险。

特定风险是指与某特定人有因果关系的风险。所以特定风险一般由特定的个人所引起，而且损失仅涉及个人的风险。

4. 财产风险、人身风险、责任风险和信用风险

财产风险是可能导致财产发生毁损、灭失和贬值的风险。

人身风险是指人们因生、老、病、死、伤残等原因导致经济损失的风险。

责任风险是指因侵权或违约致使他人遭受人身伤亡或财产损失应负赔偿责任的风险。

信用风险是指在经济交往中，权利方与义务方之中，由于一方违约或犯罪而给对方造成经济损失的风险

5. 自然风险、社会风险、经济风险和政治风险

自然风险是指因为自然现象或物理现象所导致的风险。

社会风险是指因为个人行为的反常或不可预料的团体行为所导致损失的风险。

经济风险是指在经济活动过程中，由于各种因素的变动或估计的错误，导致产量减少或价格涨跌所导致损失的风险。

政治风险是由于种族、宗教冲突、叛乱、战争等所导致的风险。

6. 可管理风险和不可管理风险

可管理风险是可以预测及控制的风险；

不可管理风险则是不可以预测及不可以控制的风险。

（四）风险成本

风险成本是指因为风险的存在和风险事故发生后人们所必须支出的费用和预期经济利益的减少。

风险成本一般分为三类：

（1）风险损失的实际成本

风险损失的实际成本由风险造成的直接损失成本和间接损失成本共同构成。

（2）风险损失的无形成本

风险损失的无形成本是指风险对社会经济福利、社会生产率、社会资源配置以及社会再生产等诸方面的破坏后果。

（3）风险损失的预防或控制成本

（五）风险管理

1. 风险管理的定义

风险管理是经济单位透过对风险的认识、衡量和分析，以最小的成本取得最大安全保障的管理方法。

2. 风险管理的目标

风险管理目标一般按时间划分为:

损失发生前的风险管理目标和损失发生后的风险管理目标。

（1）损失发生前的风险管理目标

① 降低损失成

② 减轻和消除精神压力。

（2）损失发生后的风险管理目标

① 维持企业的生存。

② 生产能力的保持与利润计划的实现。

③ 保持企业的服务能力。

④ 履行社会责任。

（六）风险管理的基本程序

风险管理的基本程序包括风险识别、风险估测、风险评价、风险控制和管理效果评价五个主要环节。

1. 风险的识别

风险的识别是指经济单位和个人对所面临的以及潜在的风险加以判断、归类整理并对风险的性质进行鉴定的过程。

2. 风险的估测

风险的估测是指在风险识别的基础上，通过对所收集的大量、细致的损失资料加以分析，运用概率论和数理统计方法，估计和预测风险发生的概率和损失程度。

3. 风险对策和风险管理技术的选择

风险对策是在识别分析和估测风险的基础之上，根据风险性质、风险频率、损失程度及自身的经济承受能力选择适当的风险处理方法的过程。

（1）控制法

控制法是指避免、消除风险或减少风险发生频率及控制风险损失扩大的一种风险管理方法。主要包括：

① 避免

② 预防

③ 抑制

④ 风险中和

⑤ 集合或分散

（2）财务法

财务法是通过提留风险准备金事先做好吸纳风险成本的财务安排来降低风险成本的一种风险管理方法。即对无法控制的风险事前所做的财务安排。

① 自留或承担

自留是经济单位或个人自己承担全部风险成本的一种风险管理方法，即对风险的自我承担。

自留有主动自留和被动自留之分

② 转移

风险转移是一些单位或个人为避免承担风险损失而有意识地将风险损失或与风险损失有关的财务后果转嫁给另一单位或个人承担的一种风险管理方式

4. 风险管理效果评价

风险管理效果评价是分析、比较已实施的风险管理方法的结果与预期目标的契合程度，以此来评判管理方案的科学性、适应性和收益性。

（七）风险与保险的关系

1. 可保风险

可保风险是保险人可接受承保的风险。即符合保险人承保条件的风险，是风险的一种形式。可保风险必须具备下列5个条件:(1）可保风险是纯粹风险，

（2）风险的发生必须具有偶然性。

（3）风险的发生是意外的。

（4）风险必须是大量标的均有遭受损失的可能性。

（5）风险的损失必须是可以用货币计量的

2. 风险管理与保险的关系

（1）风险是保险产生和存在的前提。

（2）风险的发展是保险发展的客观依据。

（3）保险是风险处理的传统有效的措施。

（4）保险经营效益要受风险管理技术的制约。

二、保险的概述

（一）保险的概念

保险是保险人通过收取保险费的形式建立保险基金用于补偿因自然灾害和意外事故所造成的经济损失或在人身保险事故(包括因死亡、疾病、伤残、年老、失业等)发生时给付保险金的一种经济补偿制度。

（二）保险的基本要素

第一，特定风险事故的存在。

第二，多数经济单位的结合。

第三，费率的合理计算。

第四，保险基金的建立。

（三）保险的特征

保险的特征分为基本特征与比较特征。前者是一般特征；后者是与某特定行为比较来阐述其特征。

保险的基本特征主要有：经济性、互助性、契约性、科学性；

比较特征包括通过保险与赌博、储蓄、救济、保证、自保等特征。

1. 保险与赌博

保险与赌博二者同属于由偶然事件所引起的经济行为，并且在给付与反给付的总量都是相等的。但两者存在着本质上的区别:

（1）目的不同；（2）手段不同；（3）结果不同；

（4）对标的的要求不同；（5）风险性质不同。

2. 保险与储蓄

保险与储蓄都是为将来的经济需要进行的资金积累的一种形式，但二者存在区别：

（1）支付的条件不同；     （2）计算技术要求不同；

（3）财产准备的性质不同； （4）行为性质不同。

3. 保险与保证

保证与保险都是为对将来偶然事件所致损失的补偿。但仍有下列区别：

（1）保险是多数经济单位的集合组织，保证仅为个人间法律关系的约束；

（2）保险以其行为本身的预想为目的，并不附属于他人的行为而生效，保证则附属于他人的行为而发生效力；

（3）保险合同成立后，投保人必须交付保险费，保险人于保险事故发生时赔付保险金；保证合同成立后，在特定风险事故发生时，就买卖保证而言，仅卖方负一定的义务，并无对价关系，就债务保证而言，仅保证人负责代偿债务的给付，债权人不作任何对等的给付；

（4）保险基于合理的计算，有共同准备财产的形成；保证并无任何精确的计算，仅出于当事人当时心理上或主观上的确信，或有特别的准备财产，但仅为当事人的个人行为。

4. 保险和慈善

保险和慈善均为对经济生活不安定的一种补救行为。其目标均为努力使社会生活正常和稳定。二者的区别在于：

（1）保险实行的是有偿的经济保障，而慈善实行的是无偿的经济帮助；

（2）保险当事人地位的确定基于双方一定的权利义务关系，而慈善的授受双方无对等义务可言，并非一定的权利义务关系；

（3）保险机构是具有互助合作性质的经济实体，慈善机构则完全是依靠社会资助的事业机构；

（4）保险行为受保险合同的约束，慈善事业是根据社会救济政策履行职责；

（5）保险共同准备财产的形成基于数学计算为基础，慈善则大都为无准备财产，即使有准备财产，也是出资人的自愿行为。

（四）保险的职能

1. 保险的基本职能

保险的基本职能有两个，即经济补偿和保险金给付职能。

经济补偿职能是在发生保险事故造成损失根据保险合同按所保标的的实际损失数额给予赔偿；

保险金给付职能是在保险事故发生时保险双方当事人根据保险合同约定的保险金额进行给付。 

2. 保险的派生职能

保险的派生职能包括融资职能、防灾防损职能。

（五）保险的作用

1. 保险的宏观作用

保险的宏观作用是对全社会和整个国民经济总体所产生的经济效应。具体表现在：

（1）有利于国民经济持续稳定的发展；

（2）有利于科学技术的推广应用；

（3）有利于社会的安定；

（4）有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡

2. 保险的微观作用

保险在微观经济中的作用是指保险作为经济单位或个人风险管理的财务处理手段所产生的经济效应。从一般意义上说表现在以下几方面：

（1）保险有助于企业及时恢复经营、稳定收入；

（2）有利于企业加强经济核算；

（3）促进企业加强风险管理；

（4）有利于安定人们生活；

（5）提高企业和个人信用。

（六）保险运行环节

1. 展业

保险展业就是保险公司进行市场营销的过程，即向客户提供保险商品和服务。

（1）保险宣传

保险宣传对于保险业务的顺利展开和增强国民的保险意识具有重要的作用。

（2）保险展业的方式

保险展业的方式包括直接展业和通过代理关系展业

（3）展业的方法与技巧

第一，为投保人设计合适的投保方案；

第二，提供周到、优质的服务；

第三，及时获取有关信息

2. 承保

承保是保险经营的重要环节，是指保险人对被保险人的选择，即保险人决定接受或拒绝投保。

3. 保险理赔

理赔即保险的赔偿处理，是指保险人履行保险赔偿和给付责任，被保险人或受益人享受保险权利的具体表现，是保险补偿职能的体现。

保险理陪的程序：

（1）损失通知。

（2）理赔调查。

第二节        保险的类型

保险的分类有以下几种：

（一）自愿保险和法定保险

自愿保险是保险人和投保人在自愿原则基础上通过签订保险合同而建立保险关系的一种保险。

法定保险，又称强制保险，是以国家的有关法律为依据而建立保险关系的一种保险。

二者的区别主要有：

（1）范围和约束力不同；

（2）保险费和保险金额的规定标准不同；

（3）责任产生的条件不同；

（4）在支付保险费和赔款的时间上不同。

（二）财产保险和人身保险

财产保险是以财产及其有关利益为保险标的的一种保险。

人身保险是以人的生命和身体为保险标的的保险。

（三）财产损失保险、信用保证保险、责任保险

财产损失保险是以物质财产及有关利益为保险标的的保险。

信用保证保险是以被保证人履行合同为保险标的的一种保险。分为信用保险和保证保险。信用保险是保险人根据权利人的要求担保义务人（被保证人）信用的保险。保证保险是义务人（被保证人）根据权利人的要求，要求保险人向权利人担保义务人自己信用的保险。

责任保险是以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险。

（四）营利性保险和非营利性保险

营利性保险为商业保险，是以营利为目的的保险；非营利性保险是不以营利为目的的保险。

非营利性保险按经营主体不同、是否带有强制性分为：

社会保险、政策性保险、相互保险、合作保险。

（五）原保险、再保险、重复保险、共同保险

1. 原保险是保险人与投保人签订保险合同，构成投保人与保险人权利义务关系的保险。

2. 再保险是一方保险人将原承保的部分或全部保险业务转让给另一方承担的保险，即对保险人的保险。

3. 重复保险是投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故同时分别向两个以上保险人订立保险合同，其保险金额之和超过保险价值的保险。

4. 共同保险是由两个或两个以上的保险人同时联合直接承保同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故而保险金额之和不超过保险价值的保险。

（六）单一风险保险和综合风险保险

单一风险保险是在保险合同中只规定对某一种风险造成的损失承担保险责任的保险。

综合风险保险是指保险合同中规定对数种风险造成的损失承担保险责任的保险。

（七）团体保险和个人保险

团体保险是以集体名义使用一份总合同向其团体内成员所提供的保险。

个人保险是以个人名义向保险人投保的家庭财产保险和人身保险。

第三节        保险合同

一、保险合同的概念和性质

二、保险合同的成立和生效

三、保险合同的效力

四、保险合同的解释

一、保险合同的概念和性质

概念：保险合同是保险关系双方订立的一种有法律约束力的协议；根据双方约定，一方支付保险费于对方，另一方在保险标的发生约定的保险事故时，承担经济补偿责任或者履行给付义务。

保险合同的法律性质在于：

1. 保险合同是双务合同

2. 保险合同是有偿合同

3. 保险合同是非要式合同

4. 保险合同是附合合同

5. 保险合同是受限合同

二、保险合同的成立和生效

（一）保险合同的成立

保险合同的成立需经过要约和承诺两个阶段。

（二）生效

保险合同成立后，如果合同中约定有生效时间的，按照约定时间，合同发生效力；如果合同中没有约定的，按照法律规定，自合同成立时生效。

（三）保险合同的内容

保险合同应当包括下列事项：保险人名称和住所；投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人的名称和住所；保险标的；保险责任和责任免除；保险期间和保险责任开始时间；保险价值；保险金额；保险费以及支付办法；保险金赔偿或者给付办法；违约责任和争议处理以及订立合同的确切日期。

（四）保险利益

保险利益是指投保人或者被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益。

保险标的是指作为保险对象的财产及其有关利益或者人的寿命和身体。

1. 保险利益的主体──被保险人

2. 财产保险中的保险利益

（1）财产上的现有利益，包括所有权、抵押权、留置权等产生的保险利益；

（2）因现有利益而产生的预期利益，如工厂权利人对正常经营产生的利润享有的利益；

（3）因债务不履行或者因侵权行为产生的责任的消极利益。

3. 人身保险中的保险利益

我国保险法规定，投保人对下列人员具有保险利益：

（1）本人；（2）配偶、子女、父母；

（3）前项以外与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭其他成员、近亲属。

此外，被保险人同意投保人为其订立合同的，视为投保人对被保险人具有保险利益。

三、保险合同的效力

（一）投保人一方的义务

1. 如实告知的义务

（1）告知的时间和内容

（2）违反如实告知义务的后果

2. 危险增加时的通知义务

3. 保险事故发生时的通知义务与提供单证的义务

4. 防损救灾的义务

（二）保险人的义务

1. 说明义务

2. 承担危险的义务

四、保险合同的解释

保险合同的解释首先应遵循合同解释的一般规则，如文义解释、体系解释、合乎逻辑的解释、目的解释等。当一般解释规则用尽，仍无法解决合同的争议时，要使用有利解释原则，即对于保险合同的条款，保险人与投保人、被保险人或者受益人有争议时，人民法院或者仲裁机关应当作有利于被保险人和受益人的解释。

第四节        保险险种及保险公司的选择

一、财产保险

（一）财产保险的概念与特征

1. 财产保险的概念

财产保险是以财产及其有关利益为保险标的的一种保险，或者以物质财产及有关利益、责任和信用为保险标的的保险。

2. 财产保险的特征

财产保险与人身保险比较，主要有如下特征：

（1）保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益；人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。

(2)保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的；而由于人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。

(3)在保险期限上，财产保险一般为一年一保；而人身保险，除意外伤害保险外，一般是长期保险。

(4)在基本职能上，财产保险的基本职能是经济补偿；人身保险的基本职能是保险金给付。

(5)在经营技术上，财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性，损失概率相对缺乏规律性，因而计算的费率没有寿险的精确；而人身保险对死亡率的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定。

(6)财产保险一般不带储蓄性；而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质。

（二）财产保险的分类

1. 按实施方式分为自愿保险和强制保险。

2. 按保险价值的确定方式分为定值保险和不定值保险

3. 按保险保障的范围不同分为财产损失保险、信用保证保险、责任保险。

4. 按保险标的的内容分为物质财产保险、经济利益保险、责任保险

5. 按保险标的的性质分为积极性财产保险、消极性财产保险

6. 按保险业务内容分为企业财产保险、家庭财产保险、营业中断保险、货物运输保险、运输工具保险、工程保险、农业保险、责任保险、保证保险、信用保险等。

二、人身保险

（一）人身保险的概念和特征

人身保险是以人的生命和身体为保险标的的一种保险。

人身保险具有如下特点：

1. 人身保险是一种定额保险。

2. 人身保险的保险利益是以人与人的关系来确定，而不是以人与物或责任的关系来确定。

3. 人身保险的长期性。

（二）人身保险合同的常见条款

1. 不可争条款

2. 年龄误告条款

3. 宽限期条款

4. 保险合同效力中止和复效条款

5. 自杀条款

6. 不丧失现金价值条款

7. 保单贷款条款

8. 自动垫缴保费条款

9. 受益人条款

（三）人寿保险

1. 人寿保险的概念

人寿保险是以被保险人的寿命为保险标的，以人的生存、死亡两种形态为给付保险金条件的保险。

2. 人寿保险的基本特征

（1）风险的特殊性

（2）业务的长期性

（3）储蓄性

3. 人寿保险的种类

（1）按保险事故划分，可分为死亡保险、生存保险和两全保险。

（2）按照有无利益分配划分，可分为分红保险与不分红保险。

（3）按参加保险的人数不同划分，可分为单独人寿保险、联合人寿保险和团体人寿保险。

（四）健康保险

1. 健康保险的概念及特征

概念：健康保险是指被保险人在患疾病时发生医疗费用支出，或因疾病所致残疾或死亡时，或因疾病、伤害不能工作而减少收入时，由保险人负责给付保险金的一种保险。

特征：

第一，由于非明显的外来原因造成的。

第二，由于非先天的原因造成。

第三，由于非长存的原因造成的。

2. 健康保险的种类

健康保险的险种包括：

医疗保险、残疾收入补偿保险、

住院医疗保险、疾病保险和生育保险

（五）意外伤害保险

1. 意外伤害保险的概念及特征

意外伤害保险是被保险人在保险有效期内，因遭受非本意的、外来的、突然发生的意外事故，致使身体蒙受伤害而残废或死亡时，保险人按照保险合同的规定给付保险金的一种人身保险。

2. 意外伤害保险的险种

个人意外伤害保险和团体意外伤害保险

三、再保险

（一）再保险的概念

再保险是指保险人为了分散风险而将原承保的全部或部分保险业务转移给另一个保险人的保险。

（二）再保险的特征

再保险与原保险的主要区别在于：

1. 合同当事人不同。

2. 保险标的不同。

3. 保险合同的性质不同。

4. 保险费支付不同。

（三）再保险的作用

再保险之所以能产生和发展是与其所具有的功能和作用分不开的，再保险的作用具体表现为：

1. 分散风险。

2. 扩大承保能力。

3. 控制责任，稳定经营。

4. 降低营业费用，增加运用资金。

5. 有利于拓展新业务。

四、社会保险

（一）社会保险的概念

社会保险是国家通过立法对社会劳动者暂时或永远丧失劳动能力，或失业带来收入减少时提供一定的物质帮助以保障其基本生活的社会保障制度。

（二）社会保险的特征

社会保险的基本特征为：社会性、强制性、互济性、福利性、社会公平性、基本保障性。

（三）社会保险的作用

第一，社会保险能发挥社会稳定器的作用。

第二，社会保险有利于保证社会劳动力再生产顺利进行。

第三，社会保险有利于实现社会公平。

第四，社会保险有利于推动社会进步。

（四）社会保险的种类

生育保险、失业保险、工伤保险、医疗保险、

养老保险。

五、保险公司的组织经营

（一）保险经营组织的一般形式

保险经营组织的形式，是指依法设立、登记，并以经营保险为业的机构。

1. 国有保险公司

2. 股份保险公司

3. 相互保险组织

4. 个人保险组织

5. 保险合作社 

6. 行业自保组织

（二）我国现行的保险公司组织形式

根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式为国有独资公司和股份有限公司，该法150条规定，其他保险组织形式由有关法律法规另行规定。

第五节        物业保险

一、物业保险的概念

物业保险是一种合同行为，签订双方应承担一定的义务，并享有相应的权利。

二、物业保险的原则

物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循以下原则

（一）最大诚信原则  （二）可保权益原则

（三）赔偿原则      （四）公平互利原则

（五）近因原则      （六）重复保险分摊原则

三、物业保险的重要意义及作用

（一）可以抵御意外不幸。

（二）增强投保人的信用程度。

（三）可以促进住房制度改革。

（四）可以增强社会防灾救灾力量。

四、物业公司对于保险险种及保险公司的选择

（一）物业管理中涉及的险种

1．财产保险

物业管理中主要涉及的财产保险主要是物业的火险。

2．雇主责任保险

3．公众责任保险

（二）投保决策及保险公司的选择

1．投保决策过程

（1）详细调查。

（2）确定所需的保险。

（3）保险费和保险金的确定。

（4）选择信誉良好的保险公司。

（5）分析保险条款。

2．保险公司的选择

（1）保险公司的实力。

（2）作效率与服务态度。

（3）保险成本。

3．保险顾问和保险经纪人

五、物业保险的目的及注意点

1．购买物业保险的目的

（1）分散意外损失。

（2）利于善后工作。

2．物业保险后的注意点

（1）一旦发生保险事故，不仅会带来重大的经济损失，而且会给用户带来诸多不便，这会给提供优质的物业管理服务造成不便；

（2）有些意外除了涉及经济责任以外，还会涉及法律责任，而在这方面，保险公司就无能为力了。

（3）如果保险公司察觉物业管理者处事轻率致使他们赔偿，则他们会将保费提高，增加了业主或物业管理者的负担。
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 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:21:14|只看该作者
        第九章        社会学基基础知识与应用

第一节  社会学基本概念

一、        社会学的定义与特征

（一）社会学的定义：

社会学是一门高度生活化的社会科学,是一门试图科学思考或讨论人类社会和生活的学科。

（二）社会学的研究对象

1. 研究社会结构

2. 研究社会过程、社会互动和社会变迁

3. 研究社会关系

4. 研究社会行为

（三）社会学的研究特点

整体性、综合性、实证性

一、        文化的定义及特点概述

（一）文化的定义

从一般意义上说，文化可以定义和表示为人们的态度和行为，它是世代相传的对于存在、价值和行动的共识。

（二）文化的特点

第一，一定的地理环境和生产力发展是文化产生的渊源。

第二，文化的传播与融合是文化发展的主要动力。

第三，价值观是文化的主要变量。

第四，行为是文化的函数。

二、文化冲突和文化融合

所谓“文化冲突”就是指不同形态的文化或者其他文化要素之间的相互对立、相互排斥的过程；

所谓“文化融合”则是指不同形态的文化或者文化要素之间相互结合、相互吸收的过程，它以文化的相互适应为标志。

第三节  个人社会化

一、社会化的定义、特征及条件

二、社会化的基本知识

一、社会化的定义、特征及条件

（一）社会化的定义

所谓社会化是指作为个体的、生物的人成长为社会人，并逐步适应社会生活的过程。具体指个人学习知识、技能和规范，取得社会成员的资格，发展自己社会性的过程。

（二）社会化的基本特征

1. 社会强制性

2. 主观能动性

3. 终身持续性

4. 相互性

（三）社会化的条件

人有较长的生活依赖期，

有较强的学习能力，

有语言能力，

有思维能力。

二、社会化的基本知识

（一）社会化的基本内容

1. 从社会化的基本活动来看，可以把社会化的内容概括为以下几种：

学习基本生活技能、掌握基本社会规范、

确立生活目标，内化价值观念、培养社会角色。

2. 从社会化发生的领域来看，可以把社会化的内容划分为以下几种：

政治社会化、道德社会化、两性角色社会化

二）社会化的主体

社会化过程涉及到一系列的个人、群体和机构，这些群体中最重要和最有影响的则被称为社会化的主体。

（三）社会化的类型

1. 基本社会化

2. 继续社会化

3. 再社会化

第四节  社会组织

一、社会组织概述

（一）社会组织的定义

社会组织是为实现特定目标而建立起来的，在具体的运行环境中将其参与者行为协调和联合起来所形成的相对持续的社会结构系统。

（二）社会组织的基本要素

组织目标、组织结构、组织参与者、组织技术、组织环境。

（三）社会组织的特性

社会组织与其他社会结构类型相比，更具持续性、可靠性和可控性。

（四）社会组织的分类

根据我国社会的实际情况，一般按照组织的性质和功能，将社会组织分为经济组织、政治组织、文化组织和群众组织。

（五）社会组织的功能

现代社会是一个高度组织化的社会，它在人类社会生活中发挥着重要的社会功能，如：

社会组织使社会成员的社会需求得到满足。

社会组织把分散的个体力量结合为整体力量。

社会组织提高了社会活动的效率。

社会组织增强了人类社会的整合程度，承担和发挥着社会控制的功能。

二、社会组织的内部结构和外部关系

（一）社会组织的内部结构

1. 正式结构

社会组织的正式结构指组织内部各种职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式，职位、部门是构成组织结构的基本元素。

2. 非正式结构

非正式结构是梅约于1924～1932年在美国芝加哥附近的西方电气公司霍桑工厂进行实验研究中发现并提出的。

非正式结构是指未经组织确认和维护而从组织成员的活动及相互作用中自发产生的具有灵活性的关系模

3. 正式结构和非正式结构的关系

总的说来，正式结构以理性为原则，它是完成组织目标合理而有效的工具；

非正式结构是非理性关系的体现，它依附正式结构而存在。

非正式结构的行为往往是非功利性的，与正式结构相比，非正式结构是不稳定的、易变的，成员之同的关系是非强制性的。

组织内部的冲突和外部环境的改变以及组织成员的流动，都容易引起非正式结构的变化甚至解体。

（二）组织的外部关系

社会组织是一个开放的体系，不仅要处理好组织内部的关系，还要处理好组织外部的关系，即组织与环境的关系。组织环境是职能对组织产生广泛影响的社会因素和条件。

三、社会组织的运行和管理

（一）社会组织运行与管理的一般过程

组织运行的过程实际上是组织实现自己的目标和发挥自己功能的过程，是组织与环境之间物质、能量、信息的交换过程。

一般经历三个阶段：

（1）投入，即调动和使用资源；

（2）生产，对投入的资源进行处理；

（3）产出，输出产品。

在组织运行过程中，组织冲突不可避免。组织冲突包括组织内部冲突与组织外部冲突两类。

组织内部冲突主要有：

(1)组织成员个人之间的冲突；

(2) 组织内部不同职位之间的冲突；

(3)组织内部不同部门之间的冲突；

(4)非正式组织之间的冲突；

(5)非正式组织与正式组织之间的冲

组织外部冲突主要有：

(1）组织与组织之间的冲突；

(2）组织与社区之间的冲突；

(3）组织与公众之间的冲突。

组织管理过程实际上是围绕组织目标，调动各种资源，运用各种手段操纵组织的运行以确保组织目标得以实现的过程。它包括三个环节：

(1）决策     （2）实施    （3）监督

（二）组织管理方式

在组织管理上，家长制和科层制是两种主要的管理方式。

家长制产生于传统社会，它与初级社会群体有着十分密切的关系。

其特征是：

（l）组织内部的权力集中于最高领导人手中。

（2）分工不明，责任不清分。

（3）任人唯亲，因人设位。

（4）无章可循，无法可依。

（5）终身制。

科层制是一种以正式规则为主体的管理方式，它的崛起与次级社会群体的兴起紧密相连。

其特征是：

（1）明确的分工。

（2）明确的职权等级。

（3）明确的规章制度。

（4）量才录员，按绩晋升。

（5）公文往来，言行有据。

现代社会组织多采用科层制管理方式，但科层制的不足也很明显，主要有以下几点：

（1）例行公事，形式主义。

（2）墨守成规，练就无能。

（3）效率有限。

（4）寡头统治。

第五节  社会群体与社区

一、社会群体概述

（一）社会群体及其特征

1. 社会群体的含义

社会群体是社会赖以运行的基本结构要素，它的内涵有广义狭义之分。

广义上的社会群体，泛指一切通过持续的社会互动或社会关系结合起来进行共同活动，并有着共同利益的人类集合体；

狭义上的社会群体，是指由持续的、直接的交往联系起来的具有共同利益的人群。

2. 社会群体的基本特征

（1）群体成员具有经常性的社会互动。

（2）群体成员间具有直接、明确、持久的关系。

（3）群体成员具有共同的群体意识和规范。

（4）群体成员具有共同的行为期待与行动能力

（二）社会群体研究的基本范畴

1. 内群体和外群体

内群体是指一个人经常参与的，或在其间生活，或在其间工作，或在其间进行其他活动的群体。外群体是相对于内群体而言的，泛指内群体以外的所有群体。

2. 所属群体与参照群

以个人是参与还是接受其规范而将群体划分为所属群体和参照群体。

3. 正式群体和非正式群体

根据构成群体的原则和方式的不同而将群体分为正式群体和非正式群体。

正式群体只有一定的规章制度，有既定的目标，有固定的编制和群体规范、成员占据特定的地位并扮演一定角色的群体。

非正式群体是以个人好恶、兴趣等为基础自发形成，无固定目标，无成员间的地位和角色关系的群体。

4. 初级群体和次级群体

根据群体分子间关系的亲密程度不同，可将群体分为初级群体和次级群体。

二、社区概述

（一）社区的含义及基本要素

1. 社区的含义

社区是在一定地域内发生各种社会关系和社会活动，有特定的生活方式，并具有成员归属感的人群所组成的一个相对独立的社会实体。

2. 社区的基本要素

（1）由以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口；

（2）由人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件；

（3）有一整套相对完备的生活服务设施；社区生活服务设施是社区成员生产、生活所必需的物质条件。

（4）有共同的社会生活；

（5）有自己特有的文化；

（6）有较完整的社区管理体系。

3. 社区的分类

（1）第一种分类方法是从历史发展的角度把社区划分为四种类型：流动性社区、村舍式社区、农村社区、城市社区。

（2）第二种分类方法是根据空间特征把社区划分成居住社区（又称生态社区）和精神社区。

（3）第三种分类方法是根据社区的结构和特点把社区分为农村社区、城市社区和集镇社区。

（二）社区的服务

1. 社区服务的含义

社区服务是指在地方政府倡导下，以街道居民委员会等基层性质社区组织为依托，为满足社区成员的各种需要而进行的社会服务活动。

2. 建立完善的社区服务体系

（1）使社区服务成为有活力的自运转系统。

（2）在街道以及普遍建立功能齐全、设备先进、规模较大的社会服务中心，作为开展社区服务的基地和载体。

（3）建立和完善市、区、街道、居委会四级社区服务网络。

（4）大力推进符合群众需要的有偿服务项目，使社区向第三产业方向发展。

（5）普遍建立街道社会福利基金，作为统筹社区服务基金的“蓄水池”。

（6）开展社区工作专业教育，培训社区服务工作人员，推定社区服务工作向专业化方向发展。

（7）建立社区服务工作评价指标体系和目标管理体系

第六节  社会学在物业管理中的运用

一、物业管理与社区文化

（一）社区文化的内容和意义

1. 社区文化的概念

（1）社区文化的范畴

社区文化是指城市社区中科技、教育、文学艺术、价值观、民风民俗等各种精神财富的总和。

（2）居住小区的社区文化的定位

居住小区的社区文化定位就是“在几种不同文化模式影响下，业主或使用人所认同的居住观和行为模式。”

（3）文化冲突和文化融合

2. 居住小区社区文化的任务和特点

（1）居住小区社区文化建设的任务

（2）居住小区社区文化的性质

第一，社区文化是一种认同文化。

第二，社区成员是社区文化的主体。

第三，文化氛围是营造社区文化的必要环境。

（3）居住小区社区文化的特点

第一，业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性

第二，不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性

第三，文化认同只选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容

3. 居住小区社区文化的内容

（1）环境文化

（2）行为文化

（3）制度文化

（4）精神文化

（二）物业管理企业与社区文化

1. 物业管理与社区文化的关系

（1）互为促进

（2）互为作用

（3）互为约束

2. 物业管理企业在社区文化建设中的作用

（1）在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础

（2）在社区文化形成过程中起引导作用

（3）物业管理企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度

二、物业管理与社区组织

（一）社区管理主体概述

1. 社区管理主体的含义

社区管理主体是在一定环境中产生的以社区党政组织为核心，由社区党政组织（社区党组织、街道办事处和乡镇政府）、社区自治组织、业主委员会、社区中介组织和物业管理企业共同构成的社区管理组织系统。

现阶段我国的社区管理主体主要有社区党政组织、社区自治组织、业主委员会、社区中介组织、物业管理企业五种类型。

2. 社区管理主体的分类

（1）根据社区管理主体在社区管理中的地位划分

社区管理领导系统、社区管理执行系统和社区管理支持系统

（2）根据社区管理主体的性质划分

社区党政组织（社区党组织、社区政府组织）、社区自治组织、社区中介组织、业主委员会以及物业管理企业

3. 社区管理主体的功能

（1）满足需求功能

（2）管理功能

（3）组织功能

（4）协调功能

（5）稳定功能

（二）社区管理主体建设

1. 社区管理主体建设的含义

社区管理主体建设是指以社区党政组织（社区党组织、街道办事处和乡镇政府）为核心，由社区自治组织、业主委员会和社区中介组织共同参与，旨在进一步健全管理主体的组织机构，完善社区管理主体的功和制度，提高社区管理主体的工作效率的过程。

2. 社区管理主体建设的内容

（1）社区管理主体的组织建设

第一，社区党组织建设

第二，社区政府组织建设

第三，社区自治组织建设

第四，社区中介组织建设

第五，业主委员会建设

第六，物业管理企业的建设

三、物业管理与和谐社会建设

（一）物业管理在和谐社会建设中的重要作用

1. 物业管理保证了物业本身功能充分发挥。

2. 物业管理促进了城市管理的社会化和专业化程度。

3. 物业管理为业主创造了安全舒适的人居环境。

4. 物业管理还促进了城市精神文明建设。

（二）物业管理在和谐社会建设中的努力方向

1. 不断提高物业管理的覆盖面

2. 研究拓展物业管理的服务范围

3. 切实规范物业管理各方行为
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 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:23:19|只看该作者
第十章   建筑工程基础知识与应用

第一节  建筑和构成建筑的基本要素

一、建筑的基本概念

建筑是建筑物和构筑物的通称。具体说，供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所称为建筑物，如住宅、医院、学校、商店等；人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑称为构筑物，如水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。

（一）建筑构成的基本要素

建筑由三个基本要素构成，即建筑功能、建筑物质技术条件和建筑形象，简称“建筑三要素”。

1. 建筑功能

建筑功能是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。

建筑功能是决定各种建筑物性质、类型和特点的主要因素。

2. 建筑的物质技术条件

建筑的物质技术条件包括材料、结构、设备和建筑生产技术(施工)等重要内容。

建筑生产技术则是实现建筑生产的过程和方法。

3. 建筑形象

根据建筑的功能和艺术审美要求，并考虑民族传统和自然环境条件，通过物质技术条件的创造，构成一定的建筑形象。

建筑形象则是建筑功能、技术和艺术内容的综合表现

二、建筑物的分类和分等

（一）建筑物分类和分等的目的

1. 便于总结各种类型建筑设计的特殊规律，以提高设计水平；

2. 便于研究由于社会生活和科学技术的发展而提出的新的功能，

要求了解建筑类型发展的远景，以保证建筑设计更符合实际要求；

3. 便于根据不同类型的建筑特点，提出明确的任务，制定规范、定额、指标，以指导设计；

4. 便于分析研究同类建筑的共性，以进行标准设计和工业化建造体系的设计；

5. 便于掌握建筑标准，合理控制投资。

（二）建筑物的分类

1.        按建筑物的用途分类大致可分为：

（1）生产性建筑

主要指供工农业生产用的建筑物，包括各种工业建筑和农牧业建筑；

（2）居住建筑

居住建筑主要指供家庭和集体生活起居用的建筑物。包括各种类型的住宅、公寓和宿舍等。

（3）公共建筑

公共建筑主要指供人们从事各种政治、文化、福利服务等社会活动用的建筑物。

2. 按主要承重结构材料可分为：

（1）砖木结构建筑：用砖墙木楼板和木屋盖建造的建筑；

（2）砌体结构建筑：用块材与砂浆砌筑成墙体，用钢筋混凝土楼板和钢筋混凝土屋面板建造的建筑；

（3）混凝土结构建筑：主要承重构件全部采用钢筋混凝土建造的建筑。

（4）钢结构建筑：主要承重构件全部采用钢材建造的建筑。

（5）木结构建筑：承重材料或包括围护材料主要由木材建造的建筑。

3. 按建筑层数分类

（1）住宅建筑：低层：1～3层；多层：4～6层；中高层：7～9层；高层：10～30层。

（2）公共建筑及综合性建筑：建筑物总高度在24m以下为非高层建筑，

总高度在24m以上为高层建筑。

（3）超高层建筑：建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均称为超高层建筑。

4. 按抗震设防分类

建筑应根据其使用功能的重要性，建筑抗震设防分类和设防标准分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类别。

（三）建筑物分等

1. 按建筑的耐火程度分等

建筑物的耐火性能标准，是由建筑物的重要性和其在使用中的火灾危险性来确定的。

建筑物的耐火等级是由建筑材料的燃烧性能和建筑构件最低的耐火极限决定的，分为一、二、三、四级。建筑材料的燃烧性能一般分为不燃、难燃、可燃和易燃四级。

划分建筑物耐火等级的方法，一般是以楼板为基准，然后再按构件在结构安全上所处的地位，分级选定适宜的耐火极限。

2. 按建筑物性质及耐久年限分等

建筑物的耐久一般包括抗冻、抗热、抗蛀、抗腐等等。

3. 按破坏产生的后果分等

按破坏产生的后果（危机人的生命、造成经济损失、产生社会影响）严重性分为三级。

建筑结构的安全等级

安全等级        破坏后果        建筑物类型

一级

二级

三级        很严重

严重

不严重        重要的工业与民用建筑

一般性建筑

次要的建筑物

第二节  建筑材料

一、材料的基本性质                   六、普通混凝土

二、 石材、烧结砖与砌块           七、建筑钢材

三、无机气硬性胶凝材料             八、防水材料

四、水泥                                      九、保温绝热材料

五、建筑砂浆                               十、吸声材料与隔声材料

一、材料的基本性质

（一）密度、表观密度和堆积密度

1．密度

是指材料在绝对密实状态下，单位体积的质量。

3．堆积密度

堆积密度是指粉状或粒状材料，在堆积状态下，单位体积的质量。

2．表观密度

表观密度是指材料在自然状态下，单位体积的质量。

（二）材料的密实度与孔隙率

1．密实度

指材料体积内被固体物质充实的程度。

2．孔隙率

孔隙率的大小直接反映了材料的致密程度。孔隙的大小及其分布对材料的性能(如热工、隔声)影响较大。

（三）材料与水有关的性质

1．亲水性与憎水性

2．含水率

3．吸水性

4．吸湿性

5．耐水性

6．抗渗性

7．抗冻性

（四）材料的热工性质

1．导热性

当材料两侧存在温度差时，热量将由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧，材料的这种传导热量的能力，称为导热性。

材料的导热性可用导热系数表示。

2．比热

材料比热的物理意义是指质量1 kg的材料，在温度每改变1 K时所吸收或放出的热量。

（五） 材料的基本力学性质

建筑材料的力学性质是指材料在外力作用下，抵抗破坏的能力和变形方面的性质，它对合理选用材料非常重要，是建筑材料最重要的技术性质。

根据外力作用形式的不同，材料的强度有抗压强度、抗拉强度、抗弯强度及抗剪强度等。

二、 石材、烧结砖与砌块

（一）天然石材

1．岩石的分类

岩石是由各种不同的地质作用所形成的天然矿物的集合体。天然岩石根据其形成的地质条件可分为岩浆岩、沉积岩和变质岩三大类。

2．天然石材的技术性质

（1）物理性质

按表观密度大小可分为重石和轻石两类，重石可用于建筑物的基础、贴面、地面、房屋外墙、桥梁及水工构筑物等；轻石主要用作墙体材料

（2）力学性质

抗压强度是划分强度等级的依据。

3．建筑石材的加工成品

毛石是指形状不规则的块石，中部厚度不应小于200mm。

料石一般由致密均匀的砂岩、石灰岩、花岗岩等开凿而成。

石板主要是用花岗岩和大理岩经机械加工而成。

（二）烧结砖

砖是建筑工程中用作墙体和屋面的主要建筑材料。用粘土烧结的砖和瓦，是传统建筑材料。

（三）建筑陶瓷

建筑陶瓷制品生产工艺流程与烧结粘土砖基本相同，上釉制品增加一道施釉工序。

（四）砌块

目前，采用较多的砌块有加气混凝土空心砌块、粉煤灰砌块、石膏砌块及陶粒空心砌块等。

三、无机气硬性胶凝材料

（一）建筑石膏

1．建筑石膏的特性

（1）凝结硬化快            （5）建筑石膏硬化时体积略有膨胀

（2）凝结硬化后空隙大、强度低      （6）装饰性好

（3）建筑石膏硬化体绝热性和吸音性能良好，但耐水性较差

（4）防火性能良好                （7）硬化体的可加工性能好

2．建筑石膏的应用

（1）纸面石膏板

（2）石膏空心条板

（3）纤维石膏板

（二） 建筑石灰

石灰是以碳酸钙为主要成分的石灰石（CaCO3）、白垩等为原料，在低于烧结温度下煅烧所得的产物，其主要成分是氧化钙。

1．石灰的种类

（1）生石灰

（2）生石灰粉

（3）消石灰粉

（4）石灰膏

2．生石灰的水化

生石灰的水化又称熟化或消化，它是指生石灰与水发生水化反应，生成Ca(OH)2的过程。

生石灰水化反应的特点如下：

（1）反应可逆

（2）水化热大，水化速率快

（3）水化过程中体积增大

3．建筑石灰的特性与技术要求

（1）可塑性好

（2）硬化缓慢

（3）硬化后强度低

（4）硬化时体积收缩大

（5）耐水性差

4．建筑石灰的应用

（1）用于建筑室内粉刷

（2）用于拌制建筑砂浆

（3）配制三合土和灰土

四、水泥

水泥呈粉末状，与水混合后，经物理化学作用能由可塑性浆体变成坚硬的石状体，并能将散粒状材料胶结成为整体，所以水泥是一种良好的矿物胶凝材料。水泥属于水硬性胶凝材料。

硅酸盐系列水泥按其性能和用途不同，又可分为通用水泥、专用水泥和特性水泥三大类。

五、建筑砂浆

（一）胶凝材料

配制砂浆常用的胶凝材料有水泥、石灰及粘土等，分别可配制成水泥砂浆、石灰砂浆和混合砂浆。

（二）砂

配制砂浆用砂应符合国家规定技术性质要求和质量标准，以选用洁净的中砂为宜。

（三）塑化剂

为了改善其和易性，可在水泥砂浆中掺入适量的石灰膏、粘土膏、粉煤灰或松香皂(微沫剂)等塑化剂。

（四）水

拌制砂浆要求使用不含有害物质的洁净水，凡可饮用的水，均可拌制砂浆。

六、普通混凝土

（一）组成材料

在混凝土中，砂、石起骨架作用，称为骨料。水泥与水形成水泥浆，水泥浆包裹在骨料表面并填充其空隙。

（二）混凝土的强度等级

《混凝土设计规范》规定的混凝土强度等级有C15、C20、C25、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60、C65、C70、C75和C80，共14个等级。

（三）混凝土应用注意事项

1. 选用的原材料要符合有关标准规定的技术要求：要严格控制配合比和水灰比。要充

2. 使混凝土拌合物在运输和浇灌过程中不产生离析或分层，否则会形成蜂窝麻面

3. 浇灌后，混凝土要振捣密实，尤其在边角及钢筋密集的部位要加强振捣，以保证其密实性。

4. 要注意混凝土的养护，混凝土强度的增长需要在潮湿环境下才能进行，一般在混凝土终凝后就应按时浇水或盖以潮湿覆盖物进行养护。

5. 在气温高(夏季)、气温低(冬季)和雨季等特殊情况下施工，要采取相应的技术措施。

6. 为了保证工程中混凝土的质量，必须同时进行混凝土的质量控制与检验工作。

七、建筑钢材

建筑钢材是指用于钢结构的各种型材(如圆钢、角钢、工字钢等)、钢板、钢管和用于钢筋混凝土中的各种钢筋、钢丝等。

（一） 建筑钢材的主要钢种

混凝土结构中使用的钢材按化学成分，可分为碳素钢及普通合金钢两大类。

（二）钢筋

用于钢筋混凝土结构的国产普通钢筋可使用热轧钢筋。

八、防水材料

防水材料与沥青混合料是土木工程建设中不可缺少的建筑材料，在建筑、公路、桥梁等工程中有着广泛的应用。

沥青基防水材料是传统的防水材料，也是目前应用较多的防水材料，但是其使用寿命较短。

防水材料总的发展趋势，防水材料已向橡胶基和树脂基防水材料或高聚物改性沥青系列发展；施工方法则由热熔法向冷粘贴法发展。

九、保温绝热材料

绝热材料和吸声材料都是功能性材料。绝热材料和吸声材料的应用，对提高人们的生活质量有重要作用。

建筑上常用保温绝热材料按化学成分可分为有机和无机两大类，按材料的构造可分为纤维状、松散粒状和多孔组织材料三种。

十、吸声材料与隔声材料

吸声材料大多为疏松多孔的材料，如矿渣棉、毯子等。

材料的透射系数越小，说明材料的隔声性能越好，但工程上常用构件的隔声量及(单位dB)来表示构件对空气声隔绝能力。

对空气声的隔声而言，墙或板传声的大小，主要取决于其单位面积质量，质量越大，越不易振动，则隔声效果越好。

第三节  建筑识图基本知识

一、建筑制图的一般规定

（一） 投影图

1．一般投影

2．投影中不可见部分的画法

3．剖面图与截面图

（1）阶梯剖面

（2）局部剖面

（3）分层局部剖面

（4）半剖面

（二）索引符号与详图符号

1．索引符号

2．详图符号

3. 引出线

（1）引出线以细实线绘制，宜采用水平方向的直线、与水平方向成30°、45°、60°、90°的直线，或经上述角度再折为水平线。

（2）同时引出几个相同部分的引出线，宜互相平行，也可画成集中于一点的放射线。

（3）多层构造或多层管道共用引出线，应通过被引出的各层。

4．其他符号

（1）对称符号由对称线和两端的两对平行线组成。

（2）连接符号应以折断线表示需连接的部位。

（3）指北针圆的直径宜为24mm，用细实线绘制；

（4）风向频率玫瑰图

风向频率玫瑰图，俗称风向图，是在罗盘方位图上根据多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值而绘制的图形。

（三）定位轴线

1. 定位轴线一般应编号，编号应注写在轴线端部的圆内。

2．组合较复杂的平面图中定位轴线也可采用分区编号，编号的注写形式应为“分区号—该分区编号”。

3．附加定位轴线的编号，应以分数形式表示，并应按下列规定编写：

两根轴线间的附加轴线，应以分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号，编号宜用阿拉伯数字顺序编写。

（四）尺寸标注

1．尺寸界线、尺寸线及尺寸起止符号

图样上的尺寸，包括尺寸界线、尺寸线、尺寸起止符号和尺寸数字在总平面及标高标注时，数字单位为米，其他情况均以毫米为单位。

（五）图例

1．常用建筑构造及配件图

2．建筑结构图例

3．建筑结构制图

二、施工图识读方法与步骤

（一）识图方法

1．从前往后顺序看，从粗到细区别看，从大到小连着看，专业图纸对着看。

2．从前往后顺序看：先看封面、目录、说明，后看图样；先看建筑图，后看结构图、设备图。

3．从粗到细区别看：先浏览全套图纸，再研究某专业图；先通读整个专业图纸，再详细阅读具体的作法

二、施工图识读方法与步骤

（一）识图方法

1．从前往后顺序看，从粗到细区别看，从大到小连着看，专业图纸对着看。

2．从前往后顺序看：先看封面、目录、说明，后看图样；先看建筑图，后看结构图、设备图。

3．从粗到细区别看：先浏览全套图纸，再研究某专业图；先通读整个专业图纸，再详细阅读具体的作法。

4. 从大到小连着看：先看图标、图例、文字说明，后看图样；先看基本图，后看详图；先看图形，后看尺寸；先看总尺寸，后看分尺寸。并且要对照起来看。

5. 专业图纸对着看：建筑与结构图、建筑与设备图、结构与设备图、设备与设备图，要结合起来，综合看图，特别是相互之间有交叉的部位更应如此。

（二）识图步骤

1．看封面、目录。         5．看建筑详图。

2．看设计总说明。         6. 看结构施工图。

3．看总平面图。           7．看设备施工图。

4．看建筑施工图。

三、建筑施工图的识读

（一）设计总说明与总平面图的识读

1. 设计总说明

设计总说明也称为设计说明或施工总说明。一般包括建筑物的概况、结构类型、主要结构的施工方法、设计原则、统一作法、设计使用年限、使用的标准图或通用图集号以及对施工的总要求等。

2．总平面图识读

将拟建工程场地一定范围内的新建、计划扩建、原有和拟拆除的建筑物、构筑物连同周围的地形地物状况，用水平投影的方法画出的图样，即为建筑总平面图。

（1）先看图样的名称、比例、图例与文字说明。

（2）了解工程的性质、用地范围、地形地物和高程情况。

（3）明确新建筑物的位置和朝向。

（4）了解周围环境情况。

（二）建筑平面图的识读

1．建筑平面图分类、画法及作用

一般分为楼层平面图和屋顶平面图。建筑平面图是墙体砌筑、门窗安装和室内装饰的重要依据。

楼层平面图是用一个假想水平剖切面，在房屋的窗台上方剖开整幢房屋，移去剖切面上方的部分，将留下部分向水平投影面作正投影所得的水平剖视图，习惯上称为平面图。

屋顶平面图是一幢房屋的水平投影。屋顶平面图反映屋顶形状、屋顶上的构配件及屋面排水等组织情况。

2．建筑平面图包括的基本内容

（1）图名、图例；

（2）定位轴线、编号及室内地面的标高；

（3）建筑物及组成房间的名称和平面位置，墙、柱的断面形状和尺寸等；

（4）门、窗的位置、尺寸及编号。如果有高窗(窗底标高一般距该层楼(地)面2米)，因剖切面在高窗下，因此常用虚线在该层示出。

（5）走廊楼梯或台阶的位置、形状及尺寸等；

（6）底层平面图还应画出室外台阶、花台、散水、雨篷的位置及细部尺寸，还有指北针和剖切位置符号；

（7）屋顶平面图还要标明屋面的排水及屋面上其他构件的布置。

（三）建筑立面图的识读

1．建筑立面图分类、画法及作用

建筑立面图是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称(某向)立面图(或称正立面、某侧立面图)。

建筑立面图是表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据

2．建筑立面图所表示的内容

（1）图名、图例；

（2）建筑物立面的外观特征、形状及凹凸变化；

（3）建筑物各主要部位的形状、位置、尺寸及标高，如室内外地面、窗台、雨篷等处的标高及门窗洞口的高度尺寸等；

（4）立面图两端或分段定位轴线及编号；

（5）外墙面装修材料、构造做法及施工要求等。

（四）建筑剖面图的识读

1．建筑剖面图分类、画法及作用

建筑剖面图是用假想的一个或多个垂直于外墙轴线的铅垂剖切面，将房屋剖开，所得的投影图，简称剖面图。

建筑剖面图反映建筑物内部的空间布局和内部装修情况，可作为室内装修、编制工程概预算、施工备料的依据。

2．建筑剖面图所表示的内容

（1）图名、图例；

（2）切到的各部位的位置、形状，如室内外地面、楼板层、屋顶层、内外墙、楼梯梯段等；

（3）剖到的可见部分，如楼梯栏杆和扶手、踢脚线、门窗等；

（4）内外墙的尺寸及标高；

（5）墙体的定位轴线、编号；

（6）详图索引符号。

（五）建筑详图的识读

由于建筑平面图、立面图、剖面图的比例较小，许多细部的构造无法表示清楚，因此，需要将比例增大，能够清楚地表达建筑物局部详尽构造，这种建筑细部的施工图称为详图。

1．外墙身详图

（1）详图画法及作用

外墙身详图实际是建筑剖面图中外墙从室外地坪以下到屋顶檐部的局部放大图。

（2）详图所表示的内容

1) 墙的厚度与各部分的尺寸变化及与定位轴线的关系；

2) 面节点表明防潮层、室内地面和室外勒脚及散水的构造做法；

3) 间节点表明各层墙体与圈梁、楼板等构件的连接关系及连接做法，表明各层地面、楼面等的标高及构造做法，表明门窗洞口的高度及标高；

4) 檐口节点表明屋面的高度、标高及构造做法。

2．楼梯详图

楼梯详图是楼梯间局部平面图及剖面图的放大图，是楼梯施工放样的主要依据。

楼梯详图包括楼梯平面图、楼梯剖面图和节点详图。

四、结构施工图的识读

在完成建筑设计之后，根据建筑各方面的要求，再进行结构选型和构件布置，通过力学计算，决定各承重构件（基础、柱、承重墙、梁、板）的材料、形状、大小以及内部构造等，并将设计结果绘制成图样，以指导施工，这种图称为结构施工图。

结构施工图是施工放线、挖基槽、支模板、绑钢筋、设置预埋件、浇注混凝土、安装预制构件、编制概预算和进行施工组织设计等的依据。

五、建筑设备施工图的识读

（一）室内给水系统的分类及组成

1. 分类

按供水对象及要求分为生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统。

2. 室内给水系统的基本组成

（1）进户管

（2）水表节点

（3）室内给水管网

（4）配水点与给水附件

3. 室内给水方式及给水管网的布置方式

（1）室内给水方式

① 直接供水方式

② 设有水箱的供水方式

③ 分区供水方式

（2）给水管网的布置方式

① 上行下给式

② 下行上给式

③ 常用管材及管件

4. 室内给水工程施工图的识读

室内给水工程施工图有给水平面图、给水系统图、详图及施工说明。

（1）平面图

表明建筑物内给水管道和设备的平面布置。

（2）系统图

给水系统上下层、左右前后之间的空间关系，各管道使用的管件的管径规格、立管编号及水平管道的标高和坡度。

（3）详图

表明某些设备或管道节点的详细构造与安装要求。

（二）排水施工图

1．分类

按所排污水的性质分为生活污水管道系统、生产污水管道系统、雨水管道系统。

2．排水系统的基本组成

（1）卫生器具

（2）排水管网

（3）排气管

（4）清通设备

3．排水施工图的识读

（1）排水平面图

（2）排水系统图

（3）排水详图

（三）室内消防施工图

1．对室内消火栓的要求

（1）设有消防给水的建筑物，其各层（无可燃物的设备层除外）均应设置消火栓；

（2）室内消火栓的布置，应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位；

（3）室内消火栓栓口处的静水压力应不超过80m水柱，如超过80m水柱时，应采用分区给水系统。消火栓栓口处的出水压力超过50m水柱时，应有减压设施；

（4）消防电梯前室应设室内消火栓。

2．给水系统

（1）一、二、三级港口客运站应设室内消防给水系统。

（2）室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置。

（3）消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位。

（4）采用高压给水系统时，可不设高位消防水箱，当采用临时高压给水系统时，应设高位消防水箱，并应符合下列规定：

（5）除串联消防给水系统外，发生火灾时由消防水泵供给的消防用水不应进入高位消防水箱。

（四）室内采暖施工图的识读

1．采暖系统的分类

（1）热水采暖系统

（2）蒸汽采暖系统

（3）热风采暖系统

2．采暖管网的布置

按立管的布置方式分为双管系统和单管系统。

按配管及水流方向分上行下给式、上行上给式（用于低层）。

3．暖气工程施工图的识读

（1）平面图

采暖系统上下层、前后左右之间的空间关系，系统各部位使用的管材、管径的规格等。

（2）系统图

表明建筑物内供暖管道及设备的平面布置。

（五）电气照明工程施工图的识读

建筑物的室内照明用电，是从室外低压配电线路通过进户装置而引入室内配电箱（盘），再经过室内配管配线，接到各照明灯具、开关和插座上，

1．配电装置

（1）配电箱

配电箱是接收和分配电能的装置，它由一组或几组空气断路器或漏电断路器安装在板上而构成。

（2）室内布线

① 室内布线方式

室内布线有明敷设和暗敷设两种。

② 线的种类及表示方法

导线分为绝缘导线、非绝缘导线(裸导线)和电缆。一般室内所用导线有绝缘导线和电缆。

③ 灯具开关及插座

灯具的安装方式有吸顶式、嵌入式、线吊式、链吊式、管吊式。

灯具开关常用的有拉线式开关、翘板式开关。

2．照明施工图的识读

（1）首页

（2）照明平面图

（3）电气照明系统图

第四节  建筑构造

一、民用建筑的基本组成              五、阳台及雨篷

二、地基及基础                            六、楼梯、台阶与坡道

三、墙体                                       七、门和窗

四、楼地层                                    八、屋顶

一、民用建筑的基本组成

（一）基础

基础是建筑物最下部的承重构件，它承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基。

（二）墙或柱

墙或柱是建筑物的承重和围护构件，它承受屋顶、楼板传来的荷载，并将这些荷载连同自重一起传给基础。

（三）板层与地面

楼板层是建筑物水平方向的承重构件和分隔构件，楼板将整个建筑物分成若干层，它承受着作用在上面的荷载，并将这些荷载连同自重一起，传给墙或柱，同时还对墙身起水平支撑作用。

（四）楼梯

楼梯是多层建筑中联系上下各层的垂直交通构件，供人们上厂楼层和紧急疏散之用。

（五）屋顶

屋顶是建筑物顶部的围护和承重构件，它承受屋顶的全部荷载，并将这些荷载传给墙或柱。

（六）门窗

门主要起交通和分隔房间的作用，窗主要起采光和通风的作用，同时又有分隔和围护作用，它们均是非承重构件。

二、地基及基础

（一）地基

1．地基土的分类

（1）岩石：花岗岩(硬)、页岩、黏土岩等。

（2）碎石土：块石、卵石、碎石、圆砾等。

（3）砂土：砾砂、粗砂、中砂、细砂、粉砂等。

（4）黏性土  黏土、粉质黏土。

（5）人工填土：素填土、杂填土、冲填土等。

2．对地基的要求

（1）强度方面的要求：要求地基有足够的承载力。

（2）变形方面的要求：要求地基有均匀的压缩量，若地基土沉降不均匀时，建筑物上部会产生开裂变形。地基的计算变形值不应大于地基的变形允许值。

（3）稳定方面的要求：要求地基有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。

（二）基础

1．基础的类型

按基础使用的材料、是否扩展等可分为无筋扩展基础和扩展基础两大类。

按基础的构造形式分类，有条形基础、独立基础、井格式(交叉梁)基础、筏形基础、箱形基础等。

2．基础的构造形式

（1）条形基础

（2）独立基础

（3）井格(交叉梁)式基础

（4）筏形基础

（5）箱形基础

（6）桩基础

（7）岩石锚杆基础

（三）地下室

地下室要求有坚固的墙板与楼地板并解决好防潮、防水、采光、照明、防火与通风等问题。

按使用性质分类，地下室可分为普通地下室与人防地下室。

按埋人地下深度分类，地下室可分为全地下室与半地下室。

三、墙体

（一）墙体类型

1．按墙所处位置及方向分类

按墙所处位置分为外墙和内墙。

按墙的方向又可分为纵墙和横墙。

2．按受力情况分类

在砌体结构建筑中，墙按结构受力情况分为承重墙和非承重墙两种。

3．按材料及构造方式分类

按构造方式可以分为实体墙、空体墙和组合墙三种

（二）墙体的设计要求

1．墙体承载力及稳定性要求

2．墙体功能方面的要求

（1）保温要求

（2）隔热要求

（3）隔声要求

（4）其他方面的要求

（三）砖墙构造

1．砖墙洞口与墙段尺寸

砖墙洞口主要是指门窗洞口，其尺寸应按模数协调统一标准制定。

2．墙脚构造

（1）墙身防潮

墙身防潮的方法是在墙脚铺设防潮层，防止土壤和地面水渗入砖墙体。

（2）勒脚构造

勒脚是外墙的墙脚，它和内墙脚一样，受到土壤中水分的侵蚀，应做相同的防潮层。

3．外墙周围的排水处理

房屋四周可采取散水或明沟排除雨水。当屋面为有组织排水时一般设明沟或暗沟。

4．门窗洞口构造

（1）门窗过梁构造

（2）窗台

（四）圈梁与构造柱

1．圈梁

圈梁是在房屋外墙和部分内墙中设置的连续封闭的梁，按构造设计。

2．构造柱

在地震设防地区，为了增强房屋墙体的整体刚度和抗震性能，除按有关规范设置圈梁外，还应设置构造柱，构造柱的作用是从竖向加强房屋层与层之间墙体的整体性。

（五）隔墙

隔墙是根据不同的使用要求把房屋分隔成不同的使用空间。隔墙不承重，常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙等。

（六）变形缝

变形缝的种类：变形缝有伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。

（七） 墙身的内外装修

1．装修的分类和作用

墙体表面的装修称为墙面装修。墙面装修共分为室内和室外装修两种。外墙面装修称外装修，内墙面装修称内装修。

2．常用装修做法

常用装修做法有抹灰类、涂刷类、粘贴类和裱糊类。

四、楼地层

（一）楼板层

1．楼板层的基本组成

（1）面层

（2）楼板

（3）顶棚

（4）附加层

2．楼板层的设计要求

楼板的设计应满足建筑的使用、结构、施工以及经济等多方面的要求。

(1)楼板具有足够的强度和刚度

(2) 满足隔声、防火、热工等方面的要求

(3) 满足建筑经济的要求

3．楼板的类型

根据使用的材料不同，常用楼板分木楼板、钢筋混凝土楼板、钢—混凝土组合楼板等。

（二）地面

1．地面的组成

首层地面主要由面层、垫层和基层组成。楼层地面主要由面层和基层（楼板）组成。

2．地面的分类

（1）整体地面（水泥砂浆地面、细石混凝土地面、现浇水磨石地面）；

（2）镶铺类地面（预制水磨石地面、天然（人造）石板地面、木地板等)；

（3）粘贴类地面（塑料地毡、橡胶地毡等）

（4）涂料类地面（各种高分子合成涂料所形成的地面）。

3．对地面的要求

（1）满足坚固耐磨、不起尘、平整的要求

（2）热工方面的要求

（3）满足隔声要求

（4）防水要求

（5）经济要求

（三）踢脚线

在地面于墙脚交接处，通常按地面做法进行处理，即作为地面的延伸部分。这部分称踢脚线，也有的称踢脚板 。

（四）地面变形缝

地面变形缝包括温度伸缩缝、沉降缝和防震缝。

五、阳台及雨篷

一般阳台的栏板或栏杆扶手高度不低于1050mm，幼儿园栏杆扶手高度不低于1200mm。

阳台地面应低于同层室内地面20～30mm。

雨篷是建筑物入口处位于外门上部用来遮挡雨水、保护外门免受雨水侵害的构件。

六、楼梯、台阶与坡道

（一）楼梯的分类、形式及组成

1．分类

（1）按位置分有室内楼梯和室外楼梯。

（2）按使用性质分有主要楼梯、辅助楼梯、安全疏散楼梯和消防楼梯。

（3）按所用的材料分有木楼梯、钢楼梯和钢筋混凝土楼梯。

2．楼梯的形式

（1）直行单跑式

（2）平行双跑式

（3）平行双分（平行双合）式

（4）交叉（剪刀）式

（5）弧形式和螺旋式

3．楼梯的组成

楼梯由楼梯梯段（跑）、平台和栏杆扶手（栏板）三部分组成。

（二）楼梯各部位的名称及尺寸

1．踏步

2．楼梯段宽度和平台的宽度

3．栏杆扶手高度

4．楼梯净空高度

5．楼梯井

（三）楼梯的细部构造

1. 踏步

常用的作法是在踏步前缘附近的踏步上设置凹槽或凸起的防滑条。

2. 栏杆和栏板

3. 扶手

4. 顶层水平栏杆

（四）台阶

台阶是联系室内外地坪或楼层不同标高处的作法。

台阶选用的材料应具有抗冻性好和表面结实耐磨的材料，如混凝土、花岗岩、缸砖等。

（五）坡道

为了在建筑物出入口便于车辆通行或在医院便于运送病人，常把台阶做成坡道。

七、门和窗

（一）门窗的材料

1．木门窗

2．铝合金门窗

3．塑料门窗

（二） 门的形式与尺度

1．门的形式

（1）平开门

（2）弹簧门

（3）推拉门

（4）折叠门

（5）转门

（6）卷帘门

2. 门的尺度

一般民用建筑门的高度不宜小于2100mm。

门的宽度：单扇门为700～1000mm，双扇门为1200～1800mm。

2．窗的尺度

窗的尺度主要取决于房间的采光通风、构造做法和建筑造型等要求，

并要符合现行《建筑模数协调统一标准》的规定。

八、屋顶

（一）屋顶的基本类型

1．屋顶形式

（1）平屋顶

（2）坡屋顶

（3）其他形式的屋顶

2．屋面类型

（1）瓦屋面

（2）波形瓦屋面

（3）平金属皮屋面

（二）屋面防水

1．建筑屋面防水等级划分和设防要求

屋面防水根据建筑物的重要性，渗漏后的影响程度划分为四个等级，使用年限分别定为5、10、15、25年，根据使用年限划分为I、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个等级。

2．防水方法

（1）卷材防水屋面

（2）涂膜防水屋面

（3）刚性防水屋面

（三）平屋顶排水方式、排水区域

1．排水方式

屋面排水方式分为有组织排水和无组织排水两类。

2．划分排水区域

排水区域划分应尽可能规整，面积大小应相当，以保证每个水落管排水面积负荷相当。

（四）坡屋顶的构造

坡屋顶主要由支承结构（承重层）、屋面（防水层）和顶棚层三部分组成。

1．坡屋顶的承重结构

（1）山墙承重

（2）屋架承重

2．平瓦屋面

3．无檩结构屋顶

4．压型钢板屋面

第五节  建筑工程基础知识在物业管理中的应用

一、建筑施工图阅读举例

1．建筑平面图的阅读

2．建筑详图的阅读

二、房屋构造对房屋装修技术的要求

1．不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。

2．在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层匀除。

3．在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的签认手续。

4．阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料，由专业施工队伍施工，油饰颜色应与楼房整体颜色相协调，以确保楼房立面效果及安装质量。

5．未经房屋安全鉴定站（室）鉴定的房屋装饰，其承重墙（18cm以上厚砖墙、12cm以上厚混凝土墙）、共用部位隔断墙、外转护墙、抗震墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自拆改。

6．卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水甩口位置

7．室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于10cm；电线与煤气管交叉净距不小于3cm。

8．房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。

9．房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。

三、房屋构造对房屋养护工作的要求

1. 地基基础的养护

（1）无超载现象

（2）防止地基浸水

（3）防止基础受损

（4）防止地基冻害

2．楼地面的养护：经常用水房间楼地面的有效防水、避免室内受潮与虫害、控制与消除装饰材料的作用。

3．装饰工程的养护：裱糊工程的养护、饰面工程的养护、花饰安装工程的养护。

4．门窗的养护：宣传养护制度,经常清洁检查，发现问题及时处理、定期更换易损部件、北方地区外门窗冬季养护、加强窗台与暖气的使用管理、楼梯、走廊、阳台的养护措施、强化阳台的养护。

5．屋面工程的养护

（1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态

（2）定期检查、记录、并对发现的问题及时处理

（3）严格执行维修制度

（4）加强屋面使用的管理。

四、房屋构造对房屋维修管理工作的要求

1．主体工程：主要指屋架、梁、柱、墙面、屋面、基础等主要承重的构部件的维修。

2．木门窗及装修工程：木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观、接缝严密。

3．楼地面工程：楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象

4．屋面工程：屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。

5．抹灰工程：抹灰应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。

6．油漆粉饰工程：油漆粉饰要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。
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 楼主|孟良 发表于: 2011-5-8 21:28:36|只看该作者
第十一章     建筑设备基础知识与应用

第一节  建筑给、排水设备

一、有关流体的基本知识

（一）流体

      流体的概念是约定俗成的，是相对于固体而言的，

      我们只能从它的属性来理解，从它的易流动性来理解。

   （二）关于流体的几个物理量



1. 静压强

           所谓静压强，就是指某一点上静压力的强度。

2. 平衡液体对壁面的作用力

    流体静压力的大小与受压面及受压面上的静压强有关。某一截面的受力：F=P

S

3. 流量



通常人们把单位时间内流过某一控制面流体的体积叫流量，用Qv表示，单位为m3/s.

（三）虹吸现象

          日常生活中人们用一个塑料管抽取鱼缸中的水就是利用了这一原理。

二、建筑给水系统

（一）建筑给水系统的分类和组成



1. 建筑给水系统的分类

    （1）生活给水系统

    （2）生产给水系统

    （3）消防给水系统

2. 建筑给水系统的组成

          建筑内部给水系统组成由引入管、水表、给水管道、配水装置和用水设备、升压和贮水设备、给水附件等组成。

（二）给水方案

           给水方案是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。



1. 直接给水



2. 间接给水

         （1）设水箱的给水方式

         （2）设水泵的给水方式

         （3）设水泵—水箱的给水方式

         （4）设气压给水设备的给水方式

         （5）分区给水方式

（三）给水管材、配水装置、附件和水表



1．常用管材和管件

    （1）钢管     （2）不锈钢管    （3）铸铁管

    （4）塑料管   （5）其它管材：铜管、石棉水泥管

    （6）管件



2．配水装置

    （1）球形阀式配水龙头

（2）胶带龙头

    （3）旋塞式配水龙头       （4）盥洗龙头

    （5）混合龙头             （6）盆浴水龙头

3．给水附件

    （1）截止阀

    （2）闸阀

    （3）止回阀

    （4）液位控制阀

    （5）安全阀



4．水表

    水表是一种计量水量的仪表，目前我国建筑内部给水系统中广泛采用的是流速式水表。

（四）升压和贮水设备

1．水泵

   水泵是给水系统中的主要升压设备。

2．贮水池和吸水井

   当不允许水泵直接从室外给水管网抽水时，应设贮水池。

3．水箱

   高位水箱可贮存和调节供水量，并能稳定供水压力。

（1）进水管        （2）出水管     （3）溢流管

（4）水位信号装置  （5）泄水管     （6）通气管

（五）建筑消防给水系统



1．建筑消防给水系统的分类

   （1）按建筑层数或高度分类

     按建筑层数或高度可分为低层建筑消防给水系统和高层建筑消防给水系统。

   （2）按供水范围分类

     按供水范围可分为独立消防给水系统和区域集中消防给水系统。

   （3）按灭火方式分类

     按灭火方式可分为消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。

2．消火栓给水系统

  （1）消火栓给水系统的组成

  （2）消火栓给水系统的供水方式

    ①由室外给水管网直接供水的消火栓给水方式

    ②设水箱的消火栓给水方式

    ③设水泵、水箱的消火栓给水方式



3．自动喷水灭火系统

    自动喷水灭火系统的分类 ：

    ① 闭式自动喷水灭火系统

    ② 开式自动喷水灭火系统

三、建筑排水系统

（一）建筑排水系统的分类和组成



1. 建筑排水系统的分类

    （1）生活排水系统

    （2）工业废、污水排水系统

    （3）屋面雨水排水系统

2. 建筑排水系统的组成

   （1）卫生器具或生产设备的受水器

   （2）排水管道系统

   （3）通气管系统

   （4）清通设备

   （5）室外排水管系统

（二）建筑排水管道系统的类型



1. 单立管排水系统



2. 双立管排水系统



3. 三立管排水系统

（三）卫生器具和管材



1. 卫生器具

    （1）便溺器具         （2）冲洗设备

    （3）盥洗、沐浴器具   （4）洗涤器具



（5）地漏

2. 管材和管件

  （1）排水铸铁管   （2）塑料管    （3）钢管

  （4）带釉陶土管   （5）混凝土管和钢筋混凝土管

（四）废、污水的抽升与局部处理



1. 废、污水的抽升

   （1）污水泵    （2）集水池       （3）污水泵房



2. 废、污水的局部处理

   （1）化粪池   （2）隔油池（井）  （3）降温池

四、屋面水排水系统

（一）外排水系统



1. 檐沟外排水系统

     该系统由檐沟和水落管组成，檐沟外排水系统适用于普通住宅、屋面面积较小的公共建筑和单跨工业厂房。



2. 天沟外排水系统

     该系统由天沟、水斗和水立管组成，天沟外排水系统适用于长度不超过100m的多跨工业厂房。

（二）内排水系统

     内排水系统各组成部分的作用：

    （1）雨水斗

    （2）连接管

    （3）悬吊管

    （4）立管

    （5）排出管

    （6）埋地管

    （7）附属构筑物

五、建筑中水系统

（一）中水原水



1. 冷却水



2. 沐浴、盥洗和洗衣排水



3. 厨房排水



4. 厕所排水



5. 雨水

（二）中水系统的分类及组成



1. 中水系统的分类

    （1）单幢建筑中水系统

    （2）建筑小区中水系统

    （3）城镇中水系统



2. 建筑中水系统由以下基本部分组成：

    （1）中水原水集流系统

    （2）中水处理设施

    （3）中水供水系统

（三）中水处理工艺

     中水处理可分为预处理、主要处理和后处理三个阶段。

第二节  通风、空气调节及供暖设备

一、通风设备

概念:建筑通风是把室内陈旧的空气排出室外和把室外的新鲜空气送入室内的两个过程。

          这两个过程中前者称为排风，后者称为送风。

          排风和送风所采用的一系列设备、装置的总体称为通风系统。

（一）通风方式



1. 自然通风装置



2. 机械通风

   机械通风的特点：

   （1）送入建筑物内的空气可以首先加热、冷却、加湿或减湿。

   （2）从建筑物内排除的空气可以实行净化和除尘，保证附近的空气不被污染。

   （3）可以将吸入的新鲜空气，按照需要送到房间内的任何地点。

   （4）通风量不受外界气候的影响，必要时，根据房间内的需要还可以任意调节换气量。

（二）通风系统的主要设备



1. 通风管道



2．室内送、排风口

    （1）百叶风口

    （2）空气分布器



3．室外进、排风装置

    （1）室外进风装置

    （2）室外排风装置



4．风机

    （1）离心式风机

    （2）轴流式通风机

5．除尘器

     除尘器是除尘系统的重要设备，通过除尘器可将排风中的粉尘捕集，使排风中粉尘的浓度降低到排放标准允许值以下，保护大气环境。

   （1）重力沉降室

   （2）旋风除尘器

   （3）袋式除尘器

   （4）湿式除尘器

   （5）静电除尘器

（三） 局部排风设备



1. 局部排风罩

     （1）密闭罩

     （2）柜式排风罩（通风橱）

     （3）外部吸气罩

     （4）接受式排风罩



2. 局部排风的净化处理

     （1）除尘

     （2）有害气体净化

     （3）高空排放

二、空气调节设备

（二）衡量空气环境的指标



1. 温度



2. 湿度



3. 清洁度



4. 气流速度

（三）空调的手段

      空气调节的基本手段是将室内空气送到空气处理设备中进行冷却、加热、除湿、加湿、净化等处理，然后再送回到室内，以达到消除室内余热、余湿、有害物或为室内加热、加湿的目的；

（四）空气调节系统的组成与类型



1. 空气调节系统的组成

     一个完整的空调系统一般由被调对象、空气处理设备、空气输配系统等三部分组成。



2. 空调系统的类型

    （1）集中式空调系统

      ① 封闭式集中空调系统

      ② 直流式集中空调系统

      ③ 混合式集中空调系统

    （2）半集中式空调系统

    （3）全分散式空调系统

（五）空调制冷机的工作原理

     制冷装置是空调系统的一个重要组成部分，制冷是使某物体或某空间达到低于周围环境温度，并维持这一温度的技术。

      压缩式制冷机的工作原理是利用“液体汽化时要吸收热量”这一物理特性，通过制冷剂的热力循环，以消耗一定量的机械能作为补偿条件来达到制冷的目的。

（六）空调系统中的主要设备



1. 空气处理设备

    （1）空气过滤器

    （2）空气加热、冷却器

    （3）空气的加湿和除湿  喷蒸汽加湿



2. 压缩式制冷设备

    （1）压缩机      （2）冷凝器

    （3）蒸发器      （4）节流装置（膨胀阀）



3. 输配系统

    （1）风机： 给空气动力的设备。

    （2）管道系统：包括风道、水管、管井、阀门和风口。

4. 空调系统的消声、防振

（1）消声  噪声的消声措施主要包括两个方面，一是设法减少噪声的产生；二是必要时在系统中设置消声器。

（2）空调的减振

    一般可以采用以下两种减振措施：

   （1）将风机安装在弹性基础上，可以使风机传到基础的振动得以减弱。



（2）在风机机座下安装减振器，减振器是用弹簧或其他弹性材料，如软木等制成的构件。

三、供热设备

（一）供热系统的概念

利用热媒（通常是水、蒸汽和热风）将热量从热源输送到各用户的系统，称为供热系统。供热系统由热源、输热管道和散热器等三部分组成。

（二）供热系统的分类及供热管路的布置



1. 供热系统的分类

   热水供热系统： 以水为热媒体，通常用散热器为散热设备。

   蒸汽供热系统： 以蒸汽为热媒体，也以散热器为散热设备。

   热风供热系统： 以空气作为热媒体。



2. 水、汽供热系统管路布置方式

     以水和汽为传热媒体的供热系统按室内供水（汽）干管位置不同，有垂直式和水平式两种；

     按室内立管与散热器的连接方式不同，供热系统可分为双管式、单管顺流式与单管跨越式。

（三）高层供热系统



1．分区式供热系统



2. 双线式供热系统

    （1）垂直双线单管供热系统

    （2）水平双线单管供热系统

    （3）单、双管混合式系统

（四）供热管网



1. 室外管网

   （1）布置的类型

         主要有枝状和环状两大类。

   （2）敷设方式

     ① 架空敷设  将供热管道敷设在地面上的独立支架上或建筑物的墙壁上。

     ② 地下敷设  管网的供热管道敷设在地平面以下。

   （3）供热管道的保温

（4）检查井与检查平台

（5）管道的泄水与排气

（6）室外管网中的设备与管件

   ① 钢管、连接件与阀门

② 补偿器    ③ 管道支座

（7）除污装置

（8）稳压设备

2. 室内管网

（1）管网的布置  室内供热管网系统的布置一般遵循如下原则：

a. 供热管道系统的引入口一般设置在建筑物热负荷对称的位置，大多是建筑物的中部，以系统作用半径；

b. 根据供热系统的形式布置干管，一般合理地分成若干支路，以便阻力损失平衡；

c. 立管一般布置在窗间靠近墙处或墙壁的角落；

d. 位于顶层顶棚和地沟内的干管有保温措施，以减少热损失和防止冻结；

e. 散热器通常安装在窗的下部，以便使散热器表面上升的热空气与冷风混合而降低温度后再循环至室内中部，以此来抵御冷风侵入和增加对人的舒适性。

（2）室内管网中的设备

     室内管网中的设备主要有钢管与管件、集气与放气装置、散热器等组成。

（3）散热器的布置与安装

3. 室外管网与室内管网的连接

（1）直接连接 （2）间接连接

第三节  建筑供、配电系统设备

一、电工基础知识

（一）电路的组成

电路由电源、中间环节和负载三部分组成。

      电源是供应电能的装置。

      中间环节是传送、分配和控制电能的部分。

      负载是取用电能的装置，它们将电能转换为其他形式的能量。

（二）电路的工作状态

1.空载状态： 当电路的开关断开时，这时电路的状态称为空载。



2.额定工作状态

      各种电气设备的电压、电流及功率都有一个额定值。按照额定值来使用是最经济、合理和安全可靠的，还能使电气设备保证有一定的使用寿命。



3.短路状态：当电路中有电压的两点被电阻为零的导体连接时，称为短路。

（三）交流电

2. 正弦交流电的三要素

（1）最大值：  在交流电流或交流电压不断变化的过程中，它在正、反方向时其数值达到的最高点被称为交流电的最大值。

（2）周期、频率和角频率：

   交流电流是不断重复变化的，每重复一次所需的时间叫周期。

   用交流电流的瞬时值每秒重复的次数称为频率。

   相位角在每秒中变化的弧度数称为角频率。

（3）初相角： 当t等于零时，电角度为 称为初相角。

      只要确定最大值、角频率、初相角三要素，就可以唯一地确定正弦量。



3. 交流电的有效值

      在一个电阻中，分别通以直流电和交流电，如果经过一个交流周期的时间，它们在电阻上产生的热量是相等的，则把直流电流的大小作为交流电的有效值。

（四）三相交流电压


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二、供电主要指标

1. 电压指标

     主要是指电压相对额定电压的稳定性，包括电压偏移、电压波动、电压波形及电压对称度等。



2. 频率指标

     我国电网的标准频率为50Hz，因此，对频率的要求一般不允许超过额定频率的5％。

3. 可靠性指标

      可靠性指标是指根据用电设备在生产和社会生活中的重要性，以及中断供电对人身安全和设备的影响对供电系统提出的不中断供电的要求。

      一级负荷  供电中断将造成人身伤亡；

      二级负荷  供电中断将造成在政治上、经济上造成较大损失，或影响交通枢纽、通讯设备正常工作，造成城市及重要公共场所秩序混乱；

      三级负荷  不属于一、二级负荷的电力用户均为三级负荷。

三、建筑供配电系统

各类建筑为了接受从电力系统送来的电能，就需要由一个内部的供配电系统。

     建筑供配电系统由高压及低压配电线路、变电站和用电设备组成。

四、配电箱和开关箱

（一）配电箱的常规设置

     配电箱有总配电箱、分配电箱和开关箱三级设置。



1. 总配电箱一般设置在用电负荷中心。分配电箱设置在用电设备或负荷相对集中的地方。



2. 为便于使用，动力配电箱与照明配电箱一般分别设置。



3. 一般开关箱由末级分配电箱配电。



4. 为安全起见，配电箱和开关箱在安装时有接地安全保护措施。

（二）熔断器

      熔断器是一种保护电器，它主要由熔体和安装熔体用的绝缘器组成。

（三）自动开关

      自动开关又称自动空气断路器或自动空气开关。

（四）漏电保护器

      漏电保护器是一种自动电器，它主要用来对有致命危险的人身触电进行保护，以防止因电器设备或线路漏电而引起火灾。

（五）电能表

     电能表又叫电度表，俗称电表。

第四节  建筑电气照明设备

一、电气照明的要求、种类

（一）照明质量的基本要求



1．照度均匀



2．照度合理



3．限制眩光

  （二）照明的种类



1. 正常照明

      （1）一般照明

      （2）局部照明

      （3）混合照明

2. 事故照明

（1）在工作照明熄灭后，由于工作中断或误操作，将引起爆炸、火灾等严重危险的场所；

（2）在无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，将造成设备人身事故的地方；

（3）公共场所，如影剧院、博物馆、展览馆、大型商场、大礼堂和高层建筑等供人流疏散用的走廊、楼梯和太平门等处；

（4）医院的手术室、急救室等。

3. 警卫值班照明

4. 障碍照明

   在建筑物上装设用于障碍标志的照明。

5．彩灯和装饰照明

二、电光源和照明灯具

1．白炽灯

     白炽灯就是普通灯泡，它是利用电流通过灯丝产生热量，把灯丝加热到白炽状态而发光，是热辐射光源。



2．卤钨灯

     由灯丝和耐高温的石英管组成，由钨丝绕制的灯丝比白炽灯更密，因此工作温度更高。

3．荧光灯

    俗称日光灯，为气体放电光源。



4．荧光高压水银灯

    在灯管内气化的汞蒸气压力较高，达2～6个大气压，所以称高压水银灯。



5．高压钠灯

    利用高压钠蒸气放电发光的一种电光源

三、照明电路

2．配电箱

   配电箱是接受和分配电能的装置，有总配电箱和分配电箱。

3．干线

   从总配电箱到各分配电箱的线路。

① 放射式配电系统   适用于容量大、负荷集中的用电设备

② 树干式配电系统   适用于用电设备比较均匀、容量不大的场合

③ 混合式配电系统： 适用于大中型建筑群和上述两种建筑群的综合供电。

4．支线

   从分配电箱引出的线路照明线路。

第五节   建筑设备知识在物业管理中的应用

一、房屋附属设备的设施使用管理

房屋附属设备设施的使用管理是靠使用管理制度来实现的, 使用制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制。

      安全管理在房屋设备管理中占有重要的位置。为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定。做好房屋设备设施的使用管理，要依据建筑设备知识。

二、房屋设备设施的日常养护管理

（一）水暖系统的日常养护管理



1．给水及供暖系统的日常养护

   （1）对给水管道应进行定期检查维护，一般规定半年进行一次。

   （2）室内给水系统中的阀件了应进行维护和检查。

   （3）对给水系统管道的保温层也应进行维护和检查。

（4）对室外给水和消防给水管道的养护要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重堆放物品，不允许大量放置对水质有严重污染的化学品、剧毒 品、防止对管道和水管腐蚀和污染。

（5）消防器材如消火栓、水枪、水龙带，要保持完好状态。

（6）特别注意室外热水管沟易进雨水浸泡管道，致使保温层脱落，管道锈蚀，水温降低。地沟、进盖、沟盖的防水应完好，阀门的养护必须列入日常巡检、维修计划之内。

（7）按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、维修计划之内。

2．排水系统的日常维护

（1）排水管道的养护是延长排水管道的使用寿命必不可少的工作。

（2）排水设备的养护主要是指卫生器具和室内排水系统中的其他设备如地漏、检查口、清扫口等养护，对于这些设备的养护主要从外观上进行检查，发现问题及时解决。

3．水泵机组的日常养护

（1）水泵的养护。生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年进行一次全面养护。

（2）控制柜的养护。维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。

（3）电机的养护，外观检查应整洁、接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阴滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应得新油漆。

（4）相关阀门、管道及附件的养护。

4．水池、水箱的日常维护

      水池、水箱的日常维护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：

  （1）首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。

  （2）泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2小时以上，排除水也、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。

（3）用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。

（4）打开照明灯设备进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于3遍。

（5）清洗完毕后，排除污水，喷洒消毒药水。

（6）关闭泄水阀，注入清水。

（二）供电系统的日常养护管理

1．观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况、高峰用电时的电流数值、三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。

2．核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合。

3．配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活。

4．导线绝缘是否很好，各类绝缘导线是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘色布有无失效，接头之间是否绝缘。

5．金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。

6．各种电器具（如灯头、开关、插座等）是否牢固。

7．各种地极的接地电阻是否符合规定，接地螺栓有无松动，导线有无伤痕和腐蚀。

8．特殊房间（如潮湿、高温、易燃等场所）应按照有关规定重点进行检查维护。

（三）电梯设备的日常养护管理

1．对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。

2．电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作，如清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查。

3．电的维修、更新应由有相应资质的专业单位承担。

4．运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养厂的专业人员负责，随叫随到进行抢修。

5．按规定对电梯各部位进行检查、清洁、润滑，着重对各安全装置效能进行检查，对电梯进行保养时，可以将一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对物业管理区域内所有电梯分项目进行保养。

6．每年对物业管理区域内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理调整和测试。

（四）空调设备的日常养护管理



1．冷水机组的养护

     对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器、每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。



2．冷却塔的养护

     制冷空调维修组一般每半年须对冷却塔进行一次清洁保养。

3．风机盘管的养护。

   制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活。

4．水管道的保养

   制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝和水管路进行一次保养。

5．阀类、仪表、检测器件的养护

   维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。

（五）锅炉的日常养护管理



1．锅炉的检查：定期检查、超水压试验。



2．锅炉的保养：锅炉的保养分为湿式和干式两种。

（六）通信设备的养护管理

   部门管理人员和操作人员要非常重视设备管理工作，要按照有关的制度要求，认真做好客户程控交换机的养护管理。

三、房屋附属设备设施养护管理制度

（1）确定维修及保养工作的类别及内容。

    （2）设备维修、保养的要求。

    （3）某些设备的预防性试验周期。

    （4）设备操作人应具备的证书及设备使且和操作要求。

四、房屋附属设备设施的维修管理

1. 巡检制

2. 分工责任制

3. 季度和年度安全检查制

4. 维修报告制度

5. 维修工程的审批制度

第一节  建筑智能化系统概述

一、智能建筑的概念

智能建筑是指运用现代计算机技术，自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。

二、智能建筑在国内外的现状与发展

1984年，世界第一座智能建筑诞生于美国哈特福德市；

       日本在1985年开始建设智能建筑，新建的大厦中有近60％为智能型。

       欧洲国家智能建筑的发展基本上与日本同步启动，智能建筑主要集中在各国的现代化都市，1989年在西欧的智能建筑面积中伦敦占12％，巴黎占10％；

       印度也于1995年起在加尔各答的盐湖开始建设“智能城”计划。

       我国大陆地区智能建筑的起步较晚，直到80年代末才有较大的发展，近几年来，在京、沪、粤等发达地区，智能建筑初具规模。

在智能建筑迅猛发展的背后，智能建筑的建设与管理也存在着一些问题：



1. 整体水平不高，设计质量低



2. 施工规范、验收标准不健全



3. 系统集成商技术水平与职业道德良莠不齐



4. 重建设轻管理



5. 生态、节能和保护环境方面重视不够。

三、智能建筑的组成

智能建筑通常由楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统和智能建筑集成系统四大基本要素组成。

（一）楼宇自动化系统BAS（Building

Automation

System）

（二）通信自动化系统CAS（Communication

Automation

System）

（三）办公自动化系统OAS（Office

Automation

System）

（四）综合布线系统（SCS）

（五）智能建筑集成系统

四、智能住宅与智能小区

智能住宅是指通过家庭总线(HDS，Home Distribution System)把家庭内的各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置都并入到网络之中，进行集中或异地的监视控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的协调，提供工作、学习、娱乐等各项服务，营造出具有多功能的信息化居住空间。

智能小区是对有一定智能程度的住宅小区的统称。

     智能化小区的基本智能被定义为“居家生活信息化、小区物业管理智能化、IC卡通用化”。智能小区建筑物除满足基本生活功能外，还要考虑安全、健康、节能、便利、舒适五大要素，以创造出各种环境（绿色环境、回归自然的环境、多媒体信息共享环境、优秀的人文环境等），从而使小区智能化有着不同的等级

第二节   火灾自动报警控制系统

一、火灾过程的基本规律

一般认为火灾形成及蔓延的全过程可分为三个阶段，

即初始阶段、引燃阶段和火焰燃烧阶段。

二、火灾自动报警系统

火灾自动报警系统（FAS）是人们为了及早发现和通报火灾，并及时采取有效措施控制和扑灭火灾，设置在建筑物中或其他场所的一种自动消防设施。

          火灾探测器是火灾自动报警与联动控制系统最基本和最关键的部件之一，它将火灾发生初期所产生的烟、热、光转变为电信号，输入火灾自动报警系统，经过火灾自动报警系统处理后，发出报警或相应的动作。

根据火灾探测方法和原理，目前世界各国生产的火灾探测器可以分为：

   （一）感烟火灾探测器

   （二）感温火灾探测器

   （三）感光火灾探测器

   （四）复合式火灾探测器

   （五）气体火灾探测器

三、火灾自动报警控制器

火灾自动报警控制器是整个火灾自动报警与联动控制系统的核心，必须具备如下功能：

     （一）声光报警功能

     （二）故障检测功能



（三）记忆功能

     （四）联动输出功能

     （五）备用电源

     （六）联网功能

四、消防设备联动控制

在发出火灾报警信号后应进行手动或自动的消防联动控制。消防设备联动控制主要包括以下三部分：

          消防设备供电、备用电源自动投入、消防设备的联动实现。

五、灭火控制系统

建筑物内的灭火系统是根据灭火介质来划分的，它包括自动水灭火系统和自动气体灭火系统。

  （一）自动水灭火系统

          自动水灭火系统是建筑物内最主要的灭火系统。根据系统构成和灭火过程，可分为两类，即室内消火栓灭火系统和室内自动喷淋水系统。

  （二）自动气体灭火系统

          目前工程上采用的自动气体灭火系统主要是指二氧化碳灭火系统和卤代烷(1211、1301)灭火系统。

六、消防通讯与广播系统

从广义上讲，消防专用通讯系统包括两方面的内容：一是建筑物内部的专用通讯系统，另一个内容则是通过城市网络信息系统与城市消防中心实施联网。

          火灾事故广播与疏散诱导和灭火控制是有着紧密关系的，目前处理火灾事故广播有两种方式：一是设置独立的火灾事故广播系统；另一种是采用建筑物内部的正常广播系统兼任。

第三节  保安监控系统

一、保安监控系统概述

保安自动化系统主要包括防盗报警与监听监控系统、出/入口监控系统、闭路电视监视系统、紧急报警系统、巡更管理系统和周界防卫系统等。

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