呼和浩特全面停止房地产去库存要有效抑制房价上涨

钟云山 · 发表于: 2018-8-27 19:23:00

源自：政府网站

　　我市将多措并举调控房价稳定房地产市场
　　按照中央、国家住建部召开的有关会议精神，要求各地要毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”发展定位，近期，我市多次召开市长办公会，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。
　　一是全面停止房地产去库存调控措施，将处置权抵押、调整用地性质、调整户型结构和配套费后置等措施纳入解决房地产遗留问题政策范围。
　　二是加快解决房地产项目遗留问题。严格落实市人民政府关于房地产遗留项目实行“费证分离”的实施意见要求，各地区和相关责任部门要进一步简化工作流程，加快解决房地产遗留项目的手续问题，促进存量房源加快上市。
　　三是加大房地产供应量。合理规划土地用途，增加住房用地有效供应，保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务；稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在70%左右；加快实施公租房租售并举政策。
　　四是加大整治房地产市场秩序力度。严厉打击垄断房源、捂盘惜售、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序行为；进一步规范房地产项目销售行为，严厉打击以认购、认筹、预订等变相售卖行为，引导群众理性购房，有效抑制房价上涨。

区区之众 · 发表于: 2018-8-29 07:23:00

源自：21世纪经济报道

　　呼和浩特全面停止房地产去库存多地或跟进

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⊙记者：宋兴国实习生：李秋珊北京报道

　　楼市先锋呼和浩特再创首例。
　　在2014年的上一轮调控中，全国率先取消“限购”的呼和浩特市，又成为了这一轮房地产调控中，首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。
　　近日，呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知，明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标，全面停止去库存调控措施。同时，将保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。
　　对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下，或将有更多城市跟进退出去库存政策。

楼市“高烧”
　　据了解，此次呼和浩特市文件提出，要把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，采取四方面措施调控房价，稳定房地产市场。
　　具体来看，包括全面停止房地产去库存调控措施、加快解决房地产项目遗留问题、加大房地产供应量和加大整治房地产市场秩序力度四个方面。
　　其中，“全面停止房地产去库存调控措施”的表述，是2016年开始的本轮调控中，首次见于地方公开表述，因而受到广泛关注。
　　2016年5月，呼和浩特市出台了房地产去库存工作实施方案，推出了实行购房补贴、推动回迁安置货币化和放宽落户和户口迁移限制等多个优惠政策。
　　在购房补贴上，该方案提出，个人和家庭购买首套房每平米补贴200元，购买商办、二套、90平米以上住房每平米补贴100元，单位组织团购50套以上住房每平米补贴100元。
　　政策推动下，呼和浩特去库存得以加速。尤其2017年下半年以来，楼市持续火爆。
　　1至7月，呼和浩特市商品房累计销售面积167.1万平方米，同比增长40.4%；商品房累计销售额为121.9亿元，同比增长86.9%。
　　而从销售价格来看，国家统计局发布的7月数据显示，呼和浩特新建商品住宅销售价格环比涨幅2.4%；同比上涨11.8%，环同比涨幅均在70城中位列前十。
　　上述房企人士告诉21世纪经济报道记者，他所在的全国规模前十的房企，在呼和浩特市的所有项目，除了个别楼盘外，都没有现房。
　　火爆的销售拉动下，易居研究院数据显示，呼和浩特市去化周期仅为10.5个月，是该机构有记录以来的最低值。
　　另一方面，呼和浩特的房地产开发投资则持续低迷。
　　根据呼和浩特统计局发布的数据，上半年该市的房地产开发投资额和房屋施工面积分别同比下降了35.3%和12.8%。其中，住宅开发投资额和住宅施工面积的下降幅度则分别达到了37.6%和10.3%。
　　对此，呼和浩特统计局分析称，房地产新入库项目的减少与大部分房地产项目开发已进入开发后期收尾阶段，后续投资乏力。而商品房销售市场呈现快速增长的态势，则主要受土地价格上涨和市场对房价上涨预期的影响。
　　多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示，市场供求关系发生逆转，是呼和浩特市此次提出“全面停止房地产去库存调控措施”的最主要原因，上述实施方案的优惠措施也将迎来终结。

酝酿调控
　　21世纪经济报道记者注意到，与一线城市供给不足导致的供求失衡不同，呼和浩特市的供需失衡主要源于需求刺激，当地的住宅供给则在近年来不断加码。
　　易居研究院的数据显示，2010年到2014年，当地新建商品住宅年供应量均未超过160万平方米，而2018年的前七个月，商品住宅供应量已经达到了190万平方米。
　　需求刺激带来的火爆楼市，也引起了各方对呼和浩特楼市后续发展的担忧。
　　2017年底，在呼和浩特房价快速上涨的初始阶段，呼和浩特工商联房地产商会秘书长刘洋就曾在一次活动上指出，“目前呼市楼市躁动，房价出现泡沫隐忧”。
　　刘洋指出，呼和浩特新城区人口不足200万，居民可支配收入低，收入通道和收入来源均较单一，未来可预期收入不足。呼市产业结构缺乏人口持续流入的动力，第三产业落后，缺乏影响房价上涨的可持续性。”
　　而上述房企人士也告诉21世纪经济报道记者，随着一二线城市调控收紧，2017年以来大型房企纷纷进驻呼和浩特市。不仅在呼和浩特市重点发展的南部抢地，在过往发展较差的城北，也有恒大、碧桂园、富力等多家龙头房企拿地，地价上涨成为推高房价的重要原因。
　　因此，此次呼和浩特官方提出稳地价、稳房价、稳预期，也被认为是规避楼市泡沫风险的必要之举。
　　“很多城市实质上都已经进入了补库存阶段，呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，类似东北、山西、四川、宁夏等省市区域，未来房价也会上涨，部分去库存的政策会减少，相对应地则会增加很多补库存的政策，包括积极供地和进行限购等措施都会出台。
　　实际上，呼和浩特市的调控措施已在酝酿。
　　上述当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，虽然呼和浩特市内尚未有统一的限购、限价等措施出台，但当地部分项目已经被政府部门要求售价必须限制在万元以内。

云枫 · 发表于: 2018-8-29 08:23:00

源自：新浪财经-自媒体综合

　　楼市进入新时代！去库存结束房价真的要跌了？| 檀钱

源自：叶檀财经

⊙作者：马兰

　　新时代终于来临了！
　　8月24日，呼和浩特公告称，全面停止房地产去库存调控措施，成为第一个宣布告别去库存的城市。
　　终于，全国房地产库存去光了，去库存可能就要变成了历史任务了。
　　从数据上看，自2015年开始，房地产每年的销售面积已连续3年超过新增住宅面积，大大消耗了房地产市场中的存量房。

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　　再看2018年的数据，截至7月，今年新开工的住宅面积为84684万平方米，销售面积为78046万平方米，重新回到开工超过销售的时代。从一个侧面反应，去库存的确到底了。
　　呼和浩特只是第一枪，接下去就是全国各地的“揭竿起义”。
　　接下来就是存货重建的阶段，这对政府来说是件好事。回顾7月的经济数据，房地产依旧一枝独秀，固定资产牢牢盘踞在5.5%的阶梯上难以寸进，基建也只有5.7%的增速，只有房地产开发投资始终保持10%以上的增长。

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　　想要拉动经济，现在重启房地产这员大将似乎是最合适的做法。再加上现在连库存都回归健康，刺激房地产发展也显得有据可依。
　　问题是，难道我们又要经历一场房地产狂欢？
　　别担心，接下来的话语权已逐渐掌握到了买方，也就是市场的手里。

政策没变老乡稳住！
　　想要房价涨，在中国看的不仅是供需，还有政府的眼色。
　　即便是在央行宽松和三架马车全趴的情况下，我们欣慰地看到政府并没有要在楼市上泄洪的意思，相反，调控反而变得更加严格。
　　8月伊始，住建部马不停蹄地约谈了房价抬头的各个城市，尤其是海南，简直被盯成了筛子。三亚新规，9月1日起实行当月销售当月网签，并严禁囤积房源，向社会公开销售全部房源。今日，海口要求开发商9月28日之前核实成本，调整价格进行备案，备案后6个月内不得调高备案价格。甚至有部分房企接到口头通知，商品房备案价不得超过17300元每平米。而海口市场上的房价基本在一万八到两万五之间。

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　　更重磅的是，去库存之后，国家终于对贷款下了手。
　　8月23日，四川调整二套房首付比例至50%，在成都部分地区的二套房首付甚至被调到70%。此前，根据融360的数据，7月全国533家银行中，有146家上调基准利率10%，173家上浮15%，115家上浮20%，28家上浮25%，25家上浮30%，4家上浮30%～40%。
　　这也说明，去库存阶段的“打折期”已经过去了，首付门槛抬升，贷款利息升高，优惠正在被收回。
　　现在的所有政策依旧围绕着房住不炒的核心，因此可以判断房价不会重回过去几年的野蛮上涨，老乡，政府帮我们压着呐！

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　　此外，房地产税这个核弹也不容忽视。即使房地产税今年无法落地，但政府要开征之决心已不容置疑。细节虽未完善，但参考香港方面的规定，空置税必然会是重头戏，届时将对房爷房姐手中的空置房产生巨大打击。
　　为了不被空置税税死，这些房主只能选择将手中的非自住房投向市场。

房源充足人人有份
　　空置税后，房源被大量放出，政策总算把供需结构调出曙光。
　　根据2017年公布的一份报告显示，中国职工人均拥有不动产为1.01套，真叫人怀疑自己到底算不算中国职工。但从数据来看，中国并不缺房，反而还有富余。造成人均有房，个人没房矛盾的原因，主要还是贫富差距，房子集中在少部分人手里。
　　等到这些房源都被政府挤出来，那么喜大普奔的事就来了，房子太多，但是人不够了。
　　简而言之，买方市场来临，只有我们挑的份，房价和房租也会慢慢下降。

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　　更刺激的是，政府依赖土地，新房还要不断地建，但是二胎未必来得及生。呼和浩特停止去库存的同时，还要求加大土地供应，保证全年土地供应量达到5000亩，并加快实施公租房租售并举政策。
　　存量已经充足，增量还在马不停蹄地赶来，这个买方市场，稳了。
　　接下来，头疼的就是房企。有钱的人没办法多买房，没钱的人租房也过得下去，他们手里的房源总不能砸手里吧。为了回流现金，房企只能选择降价销售。注意，这个迹象已经出现，厦门、杭州腰斩的新房价格绝对不是个例，而是趋势。
　　这股子降价的势头一旦蔓延，那就止不住，最后尴尬的就是政府。

趁早卖地过时不候
　　房价这么高，地价脱不开关系，如果房价下跌预期形成，政府还是高冷姿态扭捏着高价卖地，流拍800宗地还算是少的。
　　所以，趁早市场还没反应过来，赶紧先出手土地，说不定还能蒙到几个小高价。未来再想用现在的价格卖地赚财政，企业只会装作视而不见，大不了大家都学学万科，用转型来配合表演。

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　　至于企业，就让子弹再飞一会儿，反正土地这事儿最煎熬的一定是政府，企业不拿地大不了就是收摊不干房地产，政府不卖地，按照我国国情那就是擎等着政府破产了。
　　时代已经改变，地主准备好了吗？
　　

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