深圳楼市的“银十”：刚需观望情绪浓厚

源自：证券时报

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上传时间: 2018-10-8 10:25

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⊙记者：吴家明

　　“十一”黄金周假期，各地景区不断迎来客流高峰。然而这个长假期间，深圳楼市却显得有些平静，楼市众生相也各种各样：赞者有之，叹者有之。

打出国庆优惠口号促销
　　记者统计发现，在8月份仅两个住宅项目拿到预售证的情况下，9月末开发商开始表现出积极的推盘意愿，月内近16个项目获得预售证，特别是商务公寓市场的供应量大幅增加。但就在7月底，深圳升级了楼市调控，商务公寓成为重点调控对象，其中包括个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。在国庆假期期间，商务公寓市场也似乎最先发生了”变化“。
　　从9月中下旬开始，深圳新盘项目开盘加推、开放营销中心和样板房逐渐增多，但多数已经大不如往年的火热。仅在罗湖区，国庆假期期间就有3个项目推出商务公寓产品。记者在笋岗片区和宝安南路片区调查时发现，前来看房的市民并不多，营销中心显得有些冷清。销售人员告诉记者，国庆前两天已有数十套产品被认筹，但相较于推盘数量，这个比例并不算高。不过，由于有企业打包“整售”，所以整体销售压力不算太大。至于价格，记者在罗湖和福田区多个项目调查时发现，国庆期间并没有特别的优惠，价格保持稳定状态。
　　不过，全国各地新房降价促销的案例越来越多，深圳市场部分在售盘也采取了低价走量的营销策略，或者打出国庆优惠的口号促销，似乎也折射出一些开发商为了回笼资金开始使出“招数”。在光明区，销售人员向记者极力“推荐”一处商务公寓项目，价格从此前的每平方米25000元降至21000元左右。记者在查阅资料时发现，该项目在去年推出的商务公寓产品价格在每平方米25000元至26000元左右。
　　值得注意的是，就在国庆假期来临前夕，深圳就有3个新盘开盘或加推，带动整体成交量小幅上扬，其中备受关注的“网红豪宅盘”华润城三期555套住宅更是当天售完。价格相对高，位置相对好的项目反而获得市场热捧，对于这样的现象，有分析人士表示，由于政府限价问题，现阶段推出的“豪宅”产品价格相对较低，吸引大量改善型、投资性客户抢购，刚需产品则因为市场观望情绪浓厚而缺少客户。
　　其实，二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标，能够反映该城市房地产发展的成熟度，深圳就是二手房成交占主导的市场，而最新调控中关于新购房3年内禁止转让难免对深圳二手房市场带来一定影响。“目前有些业主比较着急出手，有一定程度的降幅，特别是拥有多套房的业主抛售意愿更加强烈。”记者在罗湖和福田区调查时，多位中介表示，“主动降价的二手房源增多，例如在银湖的一套二手房业主报价直接从880万元降到了800万元，不过整体价格还是保持稳定。”有购房者表示，深圳新的调控政策对住宅和公寓实行了不同年限的限售，加上新房并不能立即交房，诸多不确定因素增加，这些都是要考虑的因素。

此番“凉意”来之不易
　　那么，深圳楼市今年的“金九银十”成色到底如何？据深圳房地产信息网公布的数据，9月份深圳全市一手房成交套数仅2248套，去化面积22.03万平方米，与曾创下全年新房成交量新高的8月份相比，该两项数据的跌幅均已接近四成。9月份深圳二手房不仅成交套数环比减少37%，价格也出现今年来首次连续下跌，继8月份二手房价格微降0.14%之后，9月份的价格继续下跌0.16%。而记者统计深圳房地产信息系统的数据显示，10月1日至6日深圳一手新房住宅成交量分别为50、28、28、25、34和26套。
　　美联物业全国研究中心总监何倩茹则认为，新的楼市调控措施其实对投资客的影响比较大，对一般的刚需购房者影响较小。从目前的情况判断，如果开发商开盘速度加快，价格合理，或推出一些相应的促销手法，有望使一手住宅维持在一个比较好的销售水平，但预计二手房的交易短时间难以恢复。深圳市场不缺购买力，缺的是交易气氛。
　　今年上半年，一些热点城市再现“抢房潮”，对此前楼市调控效果造成严重威胁。而诱发“抢房潮”的则是各种房地产乱象。为了摁住房价上涨的冲动，楼市调控持续加码，调控方式则从限购、限售、限价等限制性措施，发展为多部门联合主动出手，集中精准打击投机炒房链条的各个主要环节。所以，在众多置业者眼中，房地产市场的此番“凉意”来之不易。
　　就在10月7日，中国人民银行决定从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，每一次降准其实对楼市都会有较为积极的反应，近期房企拿地的积极性有所减弱，尤其是流拍土地数量增加，所以降准其实也是为了更好地降低贷款成本，对于部分中大型开发商获取商业银行信贷是有较为积极的作用。此外，降准以后或多或少会刺激银行对于个人按揭贷款发放力度的增加，也利好房地产领域的供给侧结构性改革的发展。