成都地产界即将倒下的“猪坚强”

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上传时间: 2008-7-26 18:25

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　　据说，地产界正在掀起向“猪坚强”学习的热潮。该热潮发端于在无锡近期举办的中国房地产界的“华山论剑”，地产界的有一知名大腕表示，目前的情势下，地产大腕们都要学习地震中被埋36天奇迹存活的“猪坚强”，即便瘦身也要顽强地存活下来。
　　此次房地产界的“论剑”不如说是集体“练剑”，即偶然得一“猪坚强”内功心法，就号召业界各众流派同练共勉，以此确保在经济领域的“江湖地位”；在行家看来，地产界发出向“猪坚强”学习的号召，相当之娱乐和有趣，可谓是抓住了稻草就可保命。
　　众所周知，政策高压之下，行业风云突变的结果似乎并不是戏言，在全国范围内的行业资金链吃紧，已经使许多地产企业面临艰难困境，一些中小开发商即将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。
　　据悉，成都地产界也都在苦练“猪坚强”内功心法，但不切实际的苦练心法必将“走火入魔”。
　　正黄.上岭──曾经以广告轰炸机的方式推广的楼盘，现正逐步走向“坍塌”，久停的工程、冷清的售楼部、贱卖的价格、催债的建筑商、愤怒的民工、退房的业主等，已使这大家熟悉且难以竣工的大楼更显“褪黄上脸”，一览无余。
　　在我等看客的眼里，不知“猪坚强”内功心法对地产开发商有何等功效，但对活猪和死猪还是有辨别之能力，但愿这即将倒下的地产“猪坚强”，不会成为成都地产界第一张多米勒骨牌。
　　瘦身以及像“猪坚强”那样顽强地坚持生存下去，似乎是在当前宏观环境中地产企业唯一的现实应对。但随后的问题也已提出：坚持的希望，会否比“猪坚强”更加渺茫？
　　即便我们认同，房价因政策高压而出现了下行的“拐点”，却也必须看到，这种高压之下的拐点，同样存在因政策松动而拐头上行的可能。不必讳言，这正是宏观调控的风险焦点。而调控所面临的现实问题则是，金融收紧和政策高压，一定程度上萎缩了市场的供应量，持币观望自然代表了人们对政策影响市场的预期，但房价拐头向上的预期，是否真的就彻底破灭呢？也许更有意味的权衡在于，向上和向下的预期，究竟谁更能反映市场的真实。

向猪坚强学习！

　　要谈一个地方的楼市，最好的观察就是以点及面，以具体的案例来比照宏观的动向。在这方面，机场路-航空港片区的楼市兴衰和房价变化情况在成都无疑有一定代表性。
　　成都人都知道，大概在1994～1998年期间，随着国内房地产开发的第一轮升温，机场路两侧开始了第一波房产开发的热潮，从现在的绕城高速的位置（那个时候还没有建绕城高速）到临近机场高速收费站的短短数公里范围内，机场路两边大概就有至少十余个开工项目，除少数商业大楼外，基本全部都是别墅。但好景不长，随着机场高速高架桥的开工，以及当时宏观经济调控的展开，这些争相开工的别墅项目几乎全部成了烂尾楼。笔者2001年到航空港的时候，只见机场路两边众多的烂尾别墅耸立在大片的杂草之中，大门外的一只石狮孤零零地立在那里，那种破败和萧条的景象，给我留下了极为深刻的记忆。
　　到了2002年，随着宏观经济的好转，新一轮房产开发的升温，沉寂了数年的机场路沿线也再次出现了开发商的身影。笔者印象中，最早来到这里的是润扬集团，这个据说借高校建筑发家的开发商借信息工程学院的东风，在其旁边开发了学府嘉苑，2003年开盘的一期每平米售价仅1000元多点，而且其中还有很多是低价卖给了信息工程学院的教师们。当时这边有个很小的联排别墅（好像也就几十栋）南洋馨园售价也才一千多元。2004年学府嘉苑二期开始涨上了1600～1800元，当时机场路边的月都家园售价也就1000元左右。到了2005年，在原烂尾别墅地盘上建起来的温哥华花园一期、翰林南城一期、上优水岸一期、南丽湾等多个楼盘开始销售，售价一般也就2200元左右；到了2006年，随着温哥华花园二期、翰林南城二期、太禾水晶城、久居福、流溪丽园、润杨川大河畔等多个楼盘的相继开工，这一片区的房价由年初的2600元飞速上涨到3200元左右；到2007年，随着蓝光圣菲TOWN城、希望美好家园、成都早晨、书香府邸、翰林上岛、润扬书院阁等多个楼盘的开工，这一地段的房价更是飞速上扬，普遍多个楼盘的售价平均高达4200～4800元，最高甚至达到接近六千元一平米！
　　那几年，和成都其他地方一样，机场路-航空港片区的楼盘基本都是卖方市场，当时只要出来一个盘，不管是电梯还是多层，经常是一开盘就销售过半，售楼部挤满了买房看房的人群，兽姐们流着汗、嘶哑着声音、挂着僵硬的笑容，对形形色色的购房者挥舞着纸、笔和计算器，疲于应付的兽姐对购房者都摆出一付爱买不买的态度，而且的确很多时候也被一拨又一拨的购房者搞得精疲力倦。记得学府嘉苑二期开盘的时候，前50名有1%的优惠，为了这个优惠，居然在开盘的头天晚上就有人在售楼部门口排队了！很多在那个时候有购房经历的人可能都有这样的体验：如果看上的房子今天没下定单，犹豫一下第二天再去看的时候，兽姐们往往带点幸灾乐祸的口气告诉你：先生不好意思，这套房子已经涨价了！（或者是：已经卖了！）很多楼盘的网上社区里，已经买了房子的业主相互间交流，除了对KFS的意见、对楼盘的意见外，说的最多的就是这个楼盘的房价又涨了多少，自己又赚了多少……虽然炒房的热潮推动着航空港的地价飞涨、房价飞涨，虽然个个楼盘推出的时候购房者众，但实际上这些楼盘竣工交房之后，实际入住的业主非常少，可以看出投资购房的人居多，买房自住者少；外地购房者多，本地购房者少。看来所谓的刚性需求，至少对自住来说，似乎不太成立。
　　转眼到了2008年，随着国家宏观调控政策的实施，经济形势转紧，相信大家最大的感受就是生意不好做、收入不见涨、股市天天跌、物价见风涨！而且，从猪肉涨到油价涨，全是涨在老百姓的生活命门上！股市全面暴跌，甚至创下10连阴的历史记录……当我们的媒体还在津津乐道于越南股市暴跌50%的故事时，却不知他们为什么看不到中国股市已经暴跌60%的事实？银根紧缩、物价上涨、股市暴跌，在这样的情况下，成都楼市也不可能独善其身，成都开发商更不可能一枝独秀。虽然众多的开发商仍在力挺和苦苦坚持，但实际销售数字反映出来只是每况愈下。每天我在机场路遛狗的时候，都会特意去机场路边上的几个售楼部转转，春节前后，那些售楼部的情形只能说是门可罗雀、兽姐多而看房者少……跟着到了五月，又发生了5·12大地震，这些售楼部都干脆关门放假了。从五月下旬开始，机场路这边好多楼盘面临几个月才卖出几套房子的窘境，从成都市房管局网站公布的每日售楼数据看，全成都市的销售也不容乐观--每天销售百把套，但待售的房屋粗略估计数万套……！就在前天，7月10日的时候，我去希望集团开发的美好家园售楼部逛了逛，不大的售楼部里面只有几个兽哥兽姐在聊天，除我外没有一个购房者。我登记的时候留心看了一下，从7月1日到7月10日，整整十天，到这来看房的人却不到10个，有两天甚至一个来访者都没有！这还是NB的希望集团开发的房子，它都这个样子，其他的……可想而知。其实包括蓝光圣菲TOWN城、包括温哥华，情形都差不多。
　　房子卖不动，资金回收困难，众多开发商唯一的出路只有降价，加速回收资金以求渡过难关，变盘开始！最早开始是哪个楼盘开始降价的，我已经记不清楚了，不过比较明显的就是空港16区，这个双流本土开发商修建的楼盘在07年底开盘价是3980元，兽姐说均价在4300元左右。结果开盘几个月销售情况可以用“惨淡”两个字来形容！无奈之下，春节之后这家楼盘以“特价房”的名义，打出了3680元每平米的广告，五月下旬，又以“爱心房”的名义打出了3500元的价格！价格虽然一降再降，但是看来这个价格还是不理想，因为在昨天，这个楼盘再度打出了3000元每平米的广告，而且是从87平米到128平米的户型都有。这个价格，可以说已经回到2006年的均价了。
　　在这样的形势下，空港的其他楼盘也不可能独善其身，温哥华花园三期，从最开始的4580元，降到了3880元；和贵久居福，从最开始的4380元，降到3860元；蓝光圣菲TOWN城，从4880元降到3980元；太禾水晶城则直接在商报打出了3100元起的广告……在一轮降价声中，伴随着KFS的哭声──大幅裁员、发不出工资、拖欠工程款……等等。笔者从成都本土一大开发商总部一朋友处得知：其裁员还在继续，他们在机场路去年才开盘的一个大楼盘已经从全资项目变成了控股方，具体原因朋友语焉不详。但我估计是发生了股权转让，就是说此开发商转让了此楼盘项目的股份，别的投资方参与到了这个项目中来。为什么会发生这种情况，大家开动脑筋吧。（是哪家公司恕我不能明说，以免有人找我麻烦）能找到合作方的可以转让股权，找不到的呢？怎么办？
　　到了7月16日，一个震撼的消息正式公布：成都市ZF宣布停止南迁，原行政中心将被拍卖！相信这个消息对那些在南延线高价拿地的开发商们的杀伤力绝对大于八级地震！虽然每平米曾经卖到7、8千元的凤凰城和兰亭已经羞羞答答地打出了五千元多点的优惠，但在市ZF停止南迁的情形下，无疑让更多的潜在购房者加入了观望的行列。因为四年多来，众多的开发商们--无论本土的还是外地的，无论中资的还是外资的，它们都把市ZF的南迁当作一个理由、一个嗜头、一个标杆而忽悠着广大的购房者，它们以博傻的精神和姿态比拼着拿地的高价，他们的底气就是将来还可以把他们的博傻转嫁给购房者，但没想到，这个搬起的石头突然砸在了它们自己的脚上！这个时候，当博傻的开发商们无法找到足够的购房者为他们的博傻买单的时候，各个开发商和它们高价拿下的地块及楼盘将何去何从，这是一个值得深思的问题。南部新城的发展将不可避免的迟缓，这不仅将实实在在地影响到资金不够、实力不足的中小开发商，即使是中海、华润、陇海、和黄、新鸿基这些巨头，也一定会感到强大的压力。由此对机场路沿线的楼市发展和房价变化又会造成怎样的影响，目前看来，还是值得我们继续观望啊。
　　声明：以上提到的各个楼盘的价格情况，都是根据笔者的回忆整理而来，第一不准确，第二不严谨，只作茶余饭后的闲谈，不作购房参考，不作理论依据！

好文! 可惜这里太冷！