物业管理知识培训

一、什么是物业管理？它包括哪些业务？

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
　　物业管理的业务可分为三类：① 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；② 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③ 特色业务类：包括特约服务和便民服务。④ 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。

二、什么是物业？

物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成：1. 土地。指由一定范围的面积构成的地产。2. 建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。3. 物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。

三、什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？
　　1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规范，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准如下：
　　（一）资质一级企业
　1. 册资本500万以上；
　　2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
　　3. 管理两种类型以上的物业；
　　4. 管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：(1) 多层住宅200万平方米；(2) 高层住宅100万平方米；(3) 独立式住宅（别墅）15万平方米；(4) 办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
　　5. 20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；
　　6. 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
　　7. 建立了维修基金管理与使用制度。
　　（二）资质二级企业
　　1. 注册资本300万以上；
　　2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
　　3. 管理两种类型以上的物业；
　　4. 管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：(1) 多层住宅80万平方米；(2) 高层住宅40万平方米；(3) 独立式住宅（别墅）6万平方米；(4) 办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
　　5. 10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；
　　6. 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
　　7. 建立了维修基金管理与使用制度。
　　（三）资质三级企业
　　1. 注册资本50万以上；
　　2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
　　3. 委托的物业管理项目；
　　4. 具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
　　5. 建立了维修基金管理与使用制度。

四、什么是业主？
　　业主是指物业的所有权人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主对物业的管理权基于对物业的所有权。

五、什么是《业主公约》？它在包括哪些方面内容？
　　业主公约，是一种公共契约，属于协议，具有合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（也包括非业主使用人）有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。
　　它包括内容有：
　　1. 住宅区名称、地点、面积及户数；
　　2. 公共场所及公用设施状况；
　 3. 业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
　　4. 业主使用住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
　　5. 业主监督住宅区内物业管理的权利；
　　6. 业主对业委会及物业管理公司的监督权；
　　7. 住宅区物业各项维修、养护和管理费的缴交；
　　8. 业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
　　9. 违反业主公约的责任；
　　10. 其他有关事项。

六、什么是业主委员会？它有哪些职权和义务？
　　业主委员会是经住宅区全体业主通过业主大会选举表决产生的，并由区住宅主管部门备案的业主自治群众组织。其职权和义务如下：
　　职权是：1. 召集和主持业主大会；2. 审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3. 采取公开招投标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4. 审议物业管理公司制定的本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5. 审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6、监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
　　义务是：1. 执行业主大会各项决定；2. 遵守和履行物业委托管理合同；3. 不得从事各种投资和经营活动；4. 对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

七、业主委员会委员是如何产生的？他具备的条件是什么？
　　业主委员会委员是通过住宅区全体业主大会，按照住宅主管部门规定的选举程序和记票方式，民主投票选举产生。
　　他们具备的条件是：必须是年满十八岁住宅区内业主，应当具有热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士。

八、物业的使用与维护

1、业主和使用人使用房屋不得有下列行为。

1）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途。

2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等。

3）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。

4）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动。

5）业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。

2、物业管理区域内禁止下列行为。

1）践踏、占用绿地、占用通道等公用场地。

2）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全。

3）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放，随意占用。

4）乱停乱放车辆。

5）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观。

6）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品。

7）饲养禽畜。

九、物业管理的原则：

1、权力界定原则　　5、专业化服务原则　

2、业主至上原则　　6、责权明确原则

3、经济合理原则　　7、超前管理原则　

4、统一管理原则　　8、公平竞争原则

十、物业管理中管理服务与经营三者间的关系：管理是手段，服务是宗旨，效益是目的．