11月工作汇报

11月工作汇报

十一月份收费率未达到公司要求，布鲁汀收费情况已严重影响公司正常运转。业主以各种理由拖欠、拒缴物业管理费、停车费、水电费情况越来越严重。如此恶性循环，造成物管公司运作困难，最后真正受损害的是业主。

一、收费工作：十一月份收费工作艰难，特别是每幢顶楼业主因楼顶漏水不交费的占多数，水淹车也是不交费的因素，室内各种漏水、渗水、管道堵塞的也拒不交费，业主们利用QQ群发布对物业公司不利的语言，业委会怕得罪业主而未进行反驳，也是收费难的一个原因。33家商铺只收了二十多家物管费，其中几家都因为店内漏水或电费原因不交费或不交电费，且去年接手布鲁汀时未将商铺面积进行核实，造成少收了物管费。开发商与我公司所签代租的173个车位，只有120个车位能收到停车费，其中收不到费的原因有以下几点：一是因车位不标准，无法停车、停进去后无法掉头开出车库；二是水淹车；三是免费车位；四是车辆被盗被划伤未处理的；五是赖皮业主长期霸道蛮不讲理。

针对布鲁汀收费难的问题，物业服务中心已用尽了办法，如上门收费、发催款单、在宣传栏上张贴欠款名单、宣传物管法上相关内容、有时断水断电，然而不起任何作用，有时业主还打骂物业人员，无理取闹。布鲁汀的收费工作实在是很头痛。

二、品质管理：

1、十一月份对保安每天交接班都进行了培训，效果不是很明显，特别是门岗登记制度执行不到位，个别业主打骂保安，造成保安不敢大胆执行相关制度。加上门禁系统时常故障，更是保安与业主矛盾加深；业委会要求保安不得主动为业主刷卡进出大门，造成部份业主对保安意见很大，已发生业主打骂女保安事件，而业委会却不开腔，现已要求保安主动为业主进出大门刷卡，对外来人员必须登记。

2、对十月份工作情况和十一月份工作计划进行了公示，并在宣传栏中张贴了《物业管理条例》宣传物管法。

3、协助弱电公司对单元门进行了维修。

4、处理自贡鱼商铺、锦宴商铺楼顶漏水事宜。

5、安排保洁、保安清理地下室各处垃圾并联系拖拉机将垃圾清运干净，清运费1600元。

6、6幢、7幢、8幢墙面瓷砖已修复完毕。

7、向保安发放了14件冬季大衣。

8、处理七幢地下室水泵房内电梯井旁的污水井的抽水排水管因年久而脱落，一部止回阀和开关坏了，已报公司申购了止回阀。

9、工程已制做好两个挡车水泥石墩前安装了警示标识，与保安一起将涂有黑黄条纹警示色的石墩后搬到一号门外进行挡车，避免外部车辆在小区门口乱停乱放撞伤业主。

10、工程修复了篮球架旁公区坐椅上的木条。

11、五幢电梯坏一直拖了三天，业主们抱怨物管不修，实际情况是物管多次与电梯维保公司协商后才按合同“免费”修。

12、维修了兰州拉面商铺后面地面冒水事故，费用800元。

13、安排工程买回一不锈钢条固定好三号门人行道闸松动故障。

14、联系弱电公司维修五幢玻璃门，原因是业主又将其硬搬开造成故障。

15、安排工程检测、维修了一号门前水池水泵。

16、工程维修了二幢单元门前拦杆下水泥墩。

17、安排保洁清掏了排水沟，安排绿化工清理了绿化带中的垃圾和枯叶。

18、安排工程修补了一号门处防汛水泵处排水井盖。

19、工程已将八幢单元玻璃门上方门禁系统的电源开关移位，少部份业主和租户无法再进行破坏。

三、员工管理及风险控制：对于员工的管理，主要是以培训和制度来进行管理，严格落实，有奖有罚，奖罚分明，同时每周周例会上总结上周工作，安排本周工作，指出工作重点。在风险控制方面，一是新员工入职必填入职表，入职表上每项写清楚且本人签字盖手印，特别是注重身体健康状况一栏必填，身份证必须在服务中心进行当面复印，应聘时先说明岗位、工作时间、工资待遇、管理制度等，同时所有员工登记造册，花名册月月更新并上报公司。对于离职人员，先挽留，说明原因，之后其高兴离职，立即结算清工资，办理离理手续，解除劳动关系，避免了劳动纠纷。

四、突发特殊事件处理：布鲁汀早在六月中旬就已制定了各种突发事件应急预案，并挂在了办公室办公专栏上，同时各项应急准备设施设备也已到位，也组织员工进行了学习，在七月份暴雨时就发挥了作用。十一月中旬，七幢地下室污水井发生止回闸坏造成污水无法排出差点淹了水泵房事件，幸得保安巡逻发现及时，工程人员和管理人员处理妥当，避免了事故的发生。七幢业主撞坏单元玻璃门也是保安巡逻时发现，两千多元的维修费业主承担。兰州拉面馆后地面水管暴裂，保安和工程巡视时及时发现，报公司后进行了抢修，未造成巨大损失。

五、年终集中上门催费计划：鉴于布鲁汀收费的特殊情况，特别是布鲁汀业主多数为外省人，而且多数是暴发户，法律意识淡薄，加上其与上届物管的种种矛盾未解决而强行牵扯至我公司，有必要对长期恶意欠费业主/租户采取法律手段，统计出恶意欠费数量，先发律师函，之后打官司。

六、十二月工作计划：

1、培训保安班长及保安队员军姿、礼节礼貌、仪容仪表、岗位职责、操作流程。

2、对11月份工作进行总结，并公示。

3、做好日常卫生和日常工程维修工作。

4、做好物管费、水电费、停车费的催收工作。

5、做好圣诞节前后的安全、卫生工作。

6、继续维修地下室各处瓷砖脱落工作。

7、继续处理地下室各处漏水问题。

8、做好元旦前各项安全、卫生工作。

9、协助公司解决好布鲁汀化粪池清掏工作。

10、协助公司解决好地下租赁车位的合同签订工作。

11、协助公司解决好布鲁汀电梯维保合同的签订工作。

12、完成业委会、社区街办、相关政府机关交给的工作任务。

七、待解决的问题：

1、五幢与地面停车场间一污水井埋在地下的排水管破裂，污水流入旁边通风口井内，渗入地下车库，造成地下车库墙面泡在水中，同时地下车库341号车位及旁边临停车位污水漫流，臭味太大，业主投诉几次，已要求不再交物管费停车费，直到解决为止。同时，因裂隙越来越大，水流越来越多，一旦漫过五幢一楼至地下室楼梯处的通风口，水就顺楼梯流进地下室电梯内，情况较为紧急，今上午一外来工程人员查看了现场，最后要求三千元维修费用，业委会杨主任说全由我公司出资，因为业委会给了公司一万多的广告收益费及其他费用，业委会不再出资，请公司领导尽快批示，否则越拖最后造成的损失更大。

2、 布鲁汀八幢和五幢楼顶被业主种上菜，导致18楼1802房屋顶渗水，以及八幢五幢业主多次投诉，物管多次要求拆除，无奈业主置之不理，且挑了大粪、肥料、沙土至八幢楼顶，而物管的确无执法权，无法有效阻止，已请求社区协助处理，并请社区能否请诚管、派出所、街办、房管局出面解决。

3、QQ邮箱中的几个报告请公司尽快批示。（1、 由于布鲁汀首届业委会已进入换届的前期准备工作阶段，业委会与物业服务中心就物业面积进行了核对，发现老农村商铺每月少收了一百多平方，而这商铺的物业面积是我公司进场时业委会交给我们的，因业委会换届需交出相关资料，才与我公司进行核对，否则，我公司还不知道。而三十三个商铺我们只收到二十多个物管费，从进场时就未收到的基本是室内漏水无法处理，包括红旗超市、网吧。2、业委会要求女保安12小时站岗，无法达到，就算一级资质的物业公司也没办法做到，我们提供的是3级资质服务，已经超过3级了，1块2每平方的物管费不可能12小时站岗，现女保安要求离职，且已进入年终，根本招不到年轻保安，实在不行，只能用中老年保安，也不可能12小时啊。3、现已进入秋冬，晚上冷得慌，保安请求申购四个取暖器，另原先购的五个电筒全坏，质量太差，还不如我在城隍庙电子市场买的，请求重新购买。再有，布鲁汀的八部对讲机是多久买的？二手货啊，通话越来越差，紧急情况无法联系，请求重新购买。4、今电梯维保检修各幢单元电梯，发现20个电梯门上方钢绳磨损严重需更换，而电梯维保公司所开的单价是248元一根，20个接近五千元了，请公司联系电梯配件公司送货，每根可能也就一百多元，或许不到一百元，妥否，请批示。5、现垃圾房内的垃圾桶坏的太多，只有五个在用，装不下每天的垃圾，特请求公司购三个，妥否，请批示。6、364车位水篦子两个坏，扎坏了车主车胎，后协商只要求修复，费用一百元，业主就不要求赔偿车胎。）