工薪阶层对遏制房价上涨的呼声

中国人民银行自去年11月调整存贷款利率之后，今年3月17日又出台《调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》，取消购房贷款优惠政策。政策出台之后，在工薪阶层中引起了强烈反响。一些从事经济工作的人士认为，从社会经济发展和城市可用土地资源的角度来看，随着城市化的推进，农村人口不断向城市和城镇集聚，商品住宅供少于求仍将是今后一段时期房产市场的基本格局，加之原材料价格上涨、劳动力工资的增加等因素，房地产价格的合理上涨是正常的，也是必然的。只不过当前持续攀升的房地产价格严重偏离了正常的经济社会发展速度，也严重超越了中低收入群体的承受能力。在这样的情况下，房产市场迫切需要政府从房屋具有社会保障意义的一种特殊商品的角度加以干预。不少已贷款购房者认为，政府提高高于普通国民经济收入增长水平的购房贷款利率、废除具有社会保障意义的购房贷款优惠政策，是银行和房地产商转嫁共同风险而对已贷款购房者的“霸王条款式掠夺”，也是政府对住房社会保障义务和责任的放弃，是与“以人为本”的执政理念背道而驰的。当前，预测中的房地产市场风险并不是优惠的利率政策带来的，而是由银行 “粗放”的贷款方式、缺少对贷款项目睥科学论证和贷款失误责任追究制度造成的。纵观不断上涨的房地产价格，虽然有城市化发展的必然因素，但主要的还是土地拍卖价格畸高和房地产市场发展中政府对土地用途“失控”的结果。一、房地产价格不断攀升的真正原因 1、土地供给机制和土地用途的“失控”是房地产市场价格不断攀升的主要原因。政府是土地的唯一供给者，土地拍卖已成为地方政府一项重要的财政收入。在有的地方，土地拍卖（或出让）收入在财政中的比重较大，甚至成为维持政府开支的重要来源。由于土地资源的唯一性和政府的强力控制，土地价格只升不降的趋势便不可逆转，因为政府希望土地价格拍卖得越高越好，而土地价格是房产成本的主要构成，高额的土地价格必然产生高额的房产价格。特别是在批准的用地指标中，用于经济适用房建设的少之又少，有的甚至用经济适用房土地指标建造商品房。政府如果不从土地拍卖、出让的利益链条中退出，抑制房价和实现人民的安居目标就是一句空话。 2、房地产市场中的相关利益体，包括房地产商、银行、媒体等对自身利益过度追求的共同“操作”，是价格不断上涨的又一因素。如房地产商与媒体、银行联手炒作，或有房不售，待价而沽等，这种一损俱损的利益格局支撑着他们在房地产市场上的炒作行为。而作为投机性购房，从市场经济的角度而言既是一种正常的现象，也是资本追求利润最大化的本性决定的，即使投机性购房的资金来源于银行贷款，这种投机行为的风险也是由行为者自己承担的，也不太可能给房地产市场中的第二者带来风险。如曾经名噪一时的浙江温州“炒房团”就是最典型的例子。可见，在供少于求的房产市场格局下，提高购房贷款利率不仅与抑制投机性购房无关，可能还适得其反＿＿进一步抬高房价。从多年来房地产市场的运行来看，不论是提高贷款利率，还是提高二手房交易税等，所有的成本最终还是由购房者承担了，房价攀升势头也根本没有得到控制，反而助推其升高了。用提高住房贷款利率来抑制投机性购房和化解房地产市场可能存在的泡沫，是既看错了“病”，又开错了“药方”。二、提高购房贷款利率的负面影响 1、住房贷款利率的再提高，无法实现打击投机性购房的政策目的。据了解，真正的投机性购房者使用银行贷款的并不多，而在银行贷款的购房者中，绝大多数是中低收入的工薪阶层，而且大多还款期长。以XX市的商业购房贷款为例，银行在对购房者发放贷款时，其贷款对象也都限定在有稳定收入的人员，如党政机关、事业单位工作人员等群体。再说，提高购房贷款利率之后，中低收入的购房者能够承担，投机性购房者同样能够承担，提高利率将无法达到抑制投机性购房的目的。 2、提高购房贷款利率，在货币化分房和住房公积金使用政策难以兑现的情况下，无疑使工薪阶层“雪上加霜”，已贷款购房者更是受到这一政策的双重“重击”。由于住房公积金累积无法满足需求等多种因素，有的地方政府虽然在近数年前就出台了货币分房和住房公积金缴纳政策，但绝大多数地方仍然是只有政策、只有缴纳而无法兑现支取的尴尬现状。以经济较发达的XX市来说，即使出台了对已贷款购房者实行住房公积金一年一取直接划付贷款的办法，但也因资金原因而将政策调整为一次性还清全部贷款才能支取住房公积金，这实际上是对政策的执行作了限制。由于贷款政策的调整，已购房贷款者的还款计划和生活被打乱，拟贷款购房者的计划也不得不搁浅，作为社会稳定重要基础的工薪阶层的不满情绪随之产生。在贷款购房群体中，基本上以中青年居多，这些人正是“上有老、下有小”经济负担最重的时期，又要为贷款购房背上更重的负担。即使有极少数已贷款购房者想方设法提前还贷，但也不得不借新债，还要给银行付出“违约”的代价。对于绝大多数已贷款购房者来说，贷款利率即使再提高若干个百分点，他们也只好面临两种选择：要么无奈地承受；要么卖掉房子，重新回到“住房困难户”行列。 3、政府放弃社会保障的义务和责任，威信受损。从我国经济发展和国民经济收入水平而言，住房无疑是属于具有公共物品特性的特殊商品，获得适当的住房是公民的基本权利，也是政府的义务和职责。当这种权利无法通过市场的力量来实现时，政府不仅不应放弃这一义务和职责，而且必须干预市场、创造条件、制定规则来保障公民这一权利的实现。1998年以后，政府通过提供优惠购房贷款利率作为住房制度改革的配套政策，贷款期限最长达到30年，从实践的情况来看，既刺激了房地产业的发展，也为广大工薪阶层改善住房条件提供了基本保障，受到了广大中低收入群体的拥护。正是在这样的政策鼓励下，不少工薪阶层通过贷款改善了住房条件，享受到优惠贷款成为广大工薪阶层实现“安居”梦想的重要保障。让公民买得起房、住得起房是政府的重要职能，优惠贷款政策也正是住房保障的具体体现。尽管在贷款购房者中不乏炒房者，但与整个贷款购房者相比是微乎其微的。央行应充分认识到，绝大多数贷款购房者仍然是工薪阶层。 4、中低收入群体，特别是工薪阶层购房积极性受挫，适合于中低收入者购买的房产开发受阻，房产市场可能出现畸形发展──中低收入者买不起房，房地产开发商也不愿意造中低档房，中低档房产市场缺失。提高利率虽然降低了银行的风险，但却大大增加了老百姓永远买不起房子的风险。 5、银行面临提前还贷的利益损失。各商业银行之间出现的不同利率，将使不少已贷款购房者将采取“借新债还旧债”的办法减轻负担。贷款购房者如果一旦大规模提前还贷，一些银行的资产业务和负债业务之间将严重失衡，银行不仅利息受损，而且还可能出现资金闲置。三、对控制房地产价格非合理上涨的几点建议 1、国务院应针对央行的这一政策出台配套的政策，将目前的5.51%的下限利率规定为上限利率。政府不应仅从维护银行利益出发，而要既维护银行利益，又要从建立住房社会保障的角度维护贷款购买自住用房者的利益，不能让贷款购买自住房的中低收入者失去优惠贷款购房这一社会保障的最后“屏障”。 2、规范住房建设的土地提供和使用机制，控制政府依靠拍卖土地增加财政收入的做法，让政府从房地产市场的利益链条中退出。政府通过提供廉租房、经济适用房、补贴、贷款优惠等手段，提高中低收入群体的支付能力。如改土地拍卖为土地租赁，对土地租赁开发建设的房产设置房产税等。但目前可行的办法，是在住房建设用地指标中，根据城市人口规模规定出用于经济适用房、廉租房建设的用地比例，凡经济适用房建设的用地，一律不准拍卖，而采用政府向建筑企业招标的办法进行建设。对房产建设用地情况，由上一级国土部门监督检查，并在当地媒体公布用地指标、具体项目和群众监督电话等。 3、提高二手房交易和房屋租赁所得税，用税收政策抑制投机性购房。只要严把住房作为社会保障这一关，各地政府就可以对本辖区的二手房交易价格作出最高限制，并且通过征收所得税等手段抑制炒房行为，对投资性购房出台专门的管理政策。 4、制定经济适用房市场准入政策。经济适用房是政府这了解决住房困难者的一项社会保障，因此，有必要建立经济适用房入市的“门槛”。如规定经济适用房五年内不得进入交易市场租赁市场，在规定的期限内因经济状况改变而另购房者，其经济适用房由政府按最初出售价和房屋折旧因素回收。

那是老百姓的心声。

谢谢婷妹妹给扎起哈！

不废除土地拍卖、出让政策，期望房子价格不再上涨就是一句空话。但废除了土地拍卖、出让政策，不少地方政府将负债累累，甚至破产。

应当将土地出让金的短期行为转化为长期化行为，即按年对房屋所以者收取土地出让金，以降低房屋销售价格……