房贷放款提速 业内预计政策仍有放松空间

源自：第一财经

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　　近期两则消息在二手房市场流传。一则消息称，深圳将取消二手房参考价，参考价不调整，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。另一则消息是，上海二手房核验价和“三价就低”疑似有所放松。
　　目前，上述消息“靴子”并未有官方信息正式落地，但短短一周内两大一线城市都有类似风声，反映出市场对二手房政策进一步放开的预期信号颇为敏感。有业内人士认为，目前二手房市场在3月复苏后动能趋弱，预计后续政策仍有放松空间。
　　当前楼市环境下，在房地产信贷方面，亦有购房者表示，房贷放款速度提速。无论是新房贷款或者二手房贷款，银行放款速度均有加快。
　　房贷放款提速
　　“最近刚买了一套新房，从网签、办贷款到银行放款一共就三天时间，5月就要开始还房贷了。”近日，购房者吴文对第一财经表示。
　　吴文这套新房总价500多万元，从某国有大行商业贷款150万元，月供一万多元。“本来想着现在已经4月底了，大概率银行会在5月放款，6月开始还贷，结果万万没想到这么快。”吴文感叹。
　　记者从一名资深中介人士处了解到，目前银行贷款余额充足、放款速度快已经是常见情况，二手房过完户后一周内商业贷款就能放款。
　　“大概在2021年年初时，放款慢、贷款难还是困扰购房者的问题，那时不少银行需要审核4~5个月之后才开启放款流程，后来经过提速也需要两周至一个月的时间。”上述中介人士称。
　　一名开发商营销人士则对记者表示：“前几年银行额度紧放款慢，开发商为了尽快回款，甚至需要派人盯紧银行，而现在开发商拿到了选择权，只需选择放款快的银行合作即可，速度越快越好。”
　　除了商业贷款，公积金放款的速度也有所加快。近期购入一套二手房的某一线城市市民王芳告诉记者，她使用了纯公积金贷款，原本中介告诉她需要等待14个工作日才会放款，结果仅10天就放款了。
　　银行房贷额度宽松、放款提速背后，是提前还贷潮的汹涌以及个人房贷业务步入低谷期。
　　截至2023年3月31日，建行、工行、农行、中行、交行、邮储银行均公布了2022年年报，数据显示，国有六大行2022年共新增10.13万亿元的贷款，其中个人住房贷款仅新增了4724.58亿元，较2021年的2.5万亿元降幅超八成。
　　2022年，个人住房贷款新增量仅占全部新增贷款的4.66%，而2020年和2021年，这个数据分别为35.2%和29.4%。
　　住房贷款增量陷入罕见低谷的同时，提前还贷潮也成为银行面对的一大难题。今年3月平安银行管理层就在业绩发布会上透露，行业提前还贷平均上升幅度达到约40%，不过平安银行提前还贷数据还是低于行业均值的。
　　不仅是一线城市，目前全国的房贷放款都在提速。根据贝壳研究院数据，2023年1月，百城银行平均放款周期为31天，而经历了一季度的提速后，到2023年4月，百城银行平均放款周期足足缩短了10天，仅为21天，这是2019年以来最快的平均放款速度。
　　一线城市二手房指导价放松？
　　市场对于二手房政策进一步放开的预期信号颇为敏感。
　　上周，深圳传出“取消二手房参考价”引发市场热议。据市场消息，深圳相关部门发通知要求中介严格按照指导价进行公示，否则将约谈或者暂停系统权限。
　　4月20日夜间至4月21日上午，乐有家、中原找房等二手房交易平台曾短暂展示过业主真实报价。目前，这两个平台均已恢复展示参考价。中原找房某内部人士告诉记者，当时应该收到过消息，但仅开放一段时间后就收到相关通知说需要关闭。
　　有业内人士分析认为，虽然目前官方对参考价已有表态，但核心还要看贷款端动作。如果银行具体在放贷过程中如传言所述执行，那也将对二手房参考价机制产生影响。
　　4月24日，记者走访了深圳多家房产中介、银行。大多数中介机构告诉记者，实际上目前已经可以不按指导价贷款了，但是没有正式文件落地。与中介所述参考价松动不同，银行的表述则相对模糊。
　　某国有大行网点个贷经理对记者表示，放贷标准可能确会有所放松，但是目前还没有看到相关细则。但也有银行个贷人士告诉记者，目前暂时没有听说政策变动，还是沿用原有模式。
　　虽然消息尚未正式明确，但已有中介、购房者闻风而动。在深圳工作的安安（化名）告诉记者，4月20日下午就有房产中介不停发信息说“房地产要回暖”、“指导价要取消了”，并告诉她此前看过的深圳坂田某楼盘评估价高于指导价40万元，询问要不要下手。
　　无独有偶，除深圳楼市外，上周也有市场消息传出上海二手房核验价和“三价就低”疑似有所放松。上海某股份行个贷人员对第一财经记者称，并未收到政策变动相关通知，目前仍按照原有政策执行。但是从去年开始，部分地区二手房涉税评估价较之前有一定提升。
　　当前，二手房市场正处于复苏后动能趋缓阶段，市场相关主体迫切希望有新的利好消息刺激。根据贝壳研究数据，2023年一季度，贝壳50城二手房成交量指数同比增长，已接近2021年一季度水平；一季度房价扭转17个月连续下跌趋势转涨，环比涨幅累计2.4%。
　　但从交易前瞻指标来看，近期二手房景气指数回落，客户看房量同步下降，买卖双方价格分歧变大，客户决策周期拉长。贝壳经理信心指数KMI已跌落至50附近，经纪人对未来交易继续修复不乐观，预计短期内市场交易量仍将调整。
　　短期房地产市场仍需政策支持
　　值得关注的是，4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这引发市场对于开征房地产税的猜测。对此，中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期内开征房地产税的预期并不高。
　　她表示，从当前房地产市场行情来看，一季度全国房地产市场有所修复，开发投资、新开工等供给端指标恢复仍显疲弱，房地产对于宏观经济的拖累效应仍在。4月以来，新房市场活跃度显不足，根据中指数据，重点50城新房成交面积周度成交面积较3月周均下降20%左右，购房者置业情绪和预期仍不稳固，短期房地产市场仍需要政策支持，当前并不是进行房地产税试点的合适时机。
　　在“房住不炒”背景下，在房地产金融政策支持上，2022年末，中国人民银行、银保监会建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制，实现了因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整。
　　根据央行统计，截至3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。
　　市场数据显示房贷利率还在进一步下行。根据贝壳数据，2023年4月百城首套主流房贷利率平均为4.01%，环比微降1BP，同比下降116BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同比降低54BP。
　　随着信贷环境的持续宽松，楼市回暖预期也逐步明确。国家统计局数据显示，1~3月份商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。从数据上看，商品房销售面积同比跌幅进一步收窄，商品房销售额同比增幅回正，充分体现了房地产市场回稳向好的趋势。
　　国家统计局发布的3月70个大中城市房价住宅销售价格变动情况也显示，其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。从同比来看，整体房价较上月有所上涨，下跌的城市降幅也有收窄。