胡景晖预测：今年春节前十大长租公寓将有一半爆仓

米奇妙妙 · 发表于: 2011-8-13 20:36:45

　　胡景晖，男，1971年4月3日出生，曾任我爱我家集团控股公司副总裁。

★　人物履历
　　1995年8月至1998年12月，在中国化工进出口总公司工作。（中国化工进出口总公司是最早进入“财富500强”的中国企业。）1995年8月，在中国化工进出口总公司总经理办公室实习。
　　1995年9月至1998年12月，在中化国际广告展览公司从事广告代理、展览会议组织、策划、广告创意、公关、影视销售、刊物编辑等工作，任部门经理。
　　1999年1月至1999年5月，美国IDG公司任项目经理，从事大型IT展览会议销售及组织，以及IT企业上市融资中介工作。
　　1999年6月至2000年6月，ABB中国公司任市场主管，负责信息搜集与市场调研、展览会议及市场活动组织、公关、印刷品及礼品制作分发、广告、内部刊物编辑及内部沟通等工作。
　　2000年6月至2001年2月，北京恒一视线影视策划公司任副总经理，负责信息管理、企划、纪录片及专题片制作、发行等工作。
　　2001年4月至10月，北京博雅阁广告公司副总经理，负责公司整体业务的开展。
　　2001年12月，我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理。
　　2018年8月18日，胡景晖宣布即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。

〓　相关链接

噼里啪啦 · 发表于: 2018-12-3 20:06:00

源自：财经栏目

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　　继炮轰资本抬高租金后，今天下午，前我爱我家副总裁胡景晖在他创办的湘楚朝晖集团开业酒会上向媒体预测：“到今年春节前，如果再不对长租公寓采取相关措施，中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓。”新浪财经8号楼工作室刘雪玉

区区之众 · 发表于: 2018-8-29 22:23:01

源自：新浪财经-自媒体综合

　　北京100万套空置房？数据太敏感！胡景晖可能“保守”了全国到底多少空置房？

源自：叶檀财经

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正版素材来源：图虫创意

⊙作者：Kyii

　　北京到底多少空置房？90万套？100万套？这是一个非常敏感的数据。
　　8月22日，前我爱我家副总裁胡景晖语出惊人，爆料说北京五环、六环以内大概有90万套空置房。8月26日，胡景晖又给了个新数据，北京全市有近100套房处于空置状态，是宁可空着也不出租！
　　北京到底有多少空置房，一直是个谜，最新的数据也是2012年的“旧数据”。
　　买房的、卖房的、建房的人都想心里有个“数”，但是又没有权威数据，怎么办？网友自发组织调查。

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　　2010年，北京网友自发组织一场“晒黑灯”的活动，对20个小区进行调查，90.7%的网友认为北京的空置率很高。
　　问题是，通过黑灯率无法得出一个准确的数字，于是学者开始介入，得出了一个相对科学的统计数据：北京联合大学张景秋，带领课题组对北京50多个小区用电情况，进行两次固定样本抽查，得出结论，北京空置房率为27.16%。
　　2012年，北京市公安局人口管理总队在人口基础信息百日专项工作大调查中公布，北京房屋总量1320.5万套，已核对出租屋有139万套，已核对空置房屋为381.2万套，空置率达29%。
　　从2010年和2012年的数据，胡景晖说的北京空置房100万套，或许还有点儿“保守”！

什么是“空置”如何统计？
　　市场上到底有多少空置房？北京没底儿，全国也没底儿。
　　根本的问题是，大家对“空置”房的定义根本都没有统一标准，相应的，全国范围内也就没有权威的空置房数据了。
　　什么样的房子算空置房？待售商品房，还是长期未居住的个人拥有房？
　　2005年，统计局公布的全国商品房空置率，其实就是以企业库存为概念，将开发商的待售率当成是空置率。但是，国际上空置房都是以长期未居住为标准的，所以2008年以后商品房空置率这一数据就不再公布。

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　　目前，民间将空置房定义为“无人居住的家庭自由住房”。
　　民间统计“空置”的方法可以归纳为，“看电表”、“查水表”“数黑灯”以及“学术调研”四大类。
　　国家电网在2010年和2017年分别做过一次空置房调查，由于初次的调查结果引发争议，在第二次调查中，空置房的测量标准做了调整，原先的连续6个月读表为零，调整为一年一户用电量不超过20度。
　　“查水表”一般是各市的自来水公司对住户水表进行检查，若两次查表时间内，度数基本保持相同就说明房子处于空置状态。

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　　水表每两个月抄一次，两次抄水表读数基本相同，就意味着房子至少四个月没人住了，属于空置。
　　“数黑灯”，由网友自发对本市小区内的房屋通过拍照的方式进行调查，采集房屋黑灯数量占比。
　　在已知的学术调研中，也没有明确说明无人居住的衡量标准，无论是6次上门调查无人应答，还是其他，都没有统一的标准。

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这些空置房统计方法都存在缺陷
　　比如，查电表和查水表，在没有征收空置税的情况下，或许还有些用，但是如果征收空置税，有“智慧”的空置房业主肯定会每月空放水和电来逃避监测。
　　“数黑灯”很难避免偶然性，旅游、出差等都有可能会被划为空置房。如果能对同一观察对象连续6个月到1年进行观测（同时注意季节影响），也许能反应出真实的入住率。但是单单北京就有1万多个已建成的小区，真要靠“数黑灯”这需要大量的人力物力。

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　　在已知的学术调研中，对于无人居住的衡量标准没有明确说明。如果是按6次上门调查无人应答为标准，那么也存在偶然性，因为大多数人生活都具有规律性，如果每次上门调查时间相同，很容易出现多次无人应答的情况。
　　目前已有的空置房统计数据都不是跟踪的长期数据，有些房屋的空置极有可能是偶然的或短暂现象。并且由于民间机构能调动的力量有限，能选取的样本范围较小，所以数据的结论不具备普遍性。

全国到底多少空置房？超出警戒线了吗？
　　定义、衡量标准都不一样，统计出来的空置房数据当然有非常明显的差别。
　　由于采取的标准不同、以及间隔时间较长，国家电网两次调查得出的结果就有明显不同。
　　2017年大中城市房屋空置率11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率为14%。2010年，国家电网对660个城市的调查结果显示，空置房高达6540万套。

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　　西南财经大学也给出了不同的数据。西南财大对880个样本的调查结果显示，2013年全国空置房为4898万套，空置率为22.4%，其中上海的空置率为18.5%。
　　横向对比一下，美国次贷危机时的房屋空置率才2.9%。欧洲国家，空置率最高的法国和德国，空置率只有6%和8%，最低的瑞士只有1.47%。
　　接下来再看具体的热门城市。
　　杭州和南京，靠读水表调查空置率。

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　　南京在对80万住户的调查中，空置房有六七万套，空置率为8%～9%。杭州五城区57万自来水用户的调查中，有3万套空置房，空置率为5.3%。读水表反应的大中城市空置率比查电表小1倍。
　　上海调查空置率靠“数灯”。上海近百个小区的“数灯”调查中，发现上海的空置率达到50%，与西南财大数据有较大出入。

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　　不同的标准，对应的警戒线也不同。
　　在各方统计支持按国际通行惯例设置警戒水平10%时，腾讯组织的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》就认为合理的空置率水平应该定为30%。
　　为什么？因为中国投资习惯与其他国家不同，部分投资群体持有的不修、不出租房产待涨，所以20%多的空置率属于可接受范围。

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　　无论哪种调查，调查结论都显示，中国的空置房太多，空置率太高了！

征收空置税会发生什么？
　　中国空置房规模如此庞大，已经造成了极大的资源浪费和分配不均衡，无论从社会公平还是房住不炒角度看，空置税应该尽早实施，这可以将大量房源逼入租房市场，改善楼市结构性供需失衡状况。
　　2018年6月28日，香港就推出了空置税。香港空置税征收标准是，空置一年或以上的需征收房产税，征收时会对房屋租金做评估，空置税为年租金的200%。
　　需要特别注意的是，香港“空置税”针对的是已经建成但未售出一手私人住宅，主要整治开发商“捂盘”现象，并没有采用国际通用的“空置”概念，因此对“量价齐升”更为明显的二手房无抑制作用。

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　　另外，全港2018年3月未售一手房为9000套，只占总体3%左右。因此市场估计此次“空置税”对香港房市基本面影响有限，从目前来看，也确实未能控制住房价上涨。
　　海外国家征收空置税大多是针对二手物业市场，像香港这样针对开发商征收的空置税还是先例。
　　正常情况下，其他国家是如何征收空置税的呢？征收空置税会如何影响房价呢？
　　在法国，一间房空置超过1年就需缴纳房价的10%，第二年要缴12.5%，第三年15%，因此法国在过去十年时间里房价涨幅都很稳定。

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　　墨尔本借鉴了温哥华的政策，对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税，这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买了第二套房产的海外买家。
　　在英国，如房产被空置长达两年或以上，政府会对空置房屋征收100%额外市政税。
　　在荷兰，如果有房屋空置超过1年，将容许其他市民入住；在瑞典，政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。
　　长期看，空置税并没有显著影响这些地区的房价。如果中国征收空置税，由于大量的控制房源存在，一定能够影响中短期楼市供需，房价和房租会下降，但是拉长十年或二十年，空置税对楼市的影响可能也很有限。

nekoda · 发表于: 2018-8-27 15:26:00

　　8月27日上午消息，中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖近日表示，北京约有100万套房子空着的，既不出租也不自住。在所谓的长租公寓在资本的挟持下，高价收房超出市场平均合理租金20%到40%收房，这是事实。
　　“资本在房租上涨过程中起了多大的因素？”胡景晖质疑道。他表示，凭其十几年的行业经验，权重大概是三分之一，“没有他们房租一定不会涨的这么高，涨的这么快。”

dilei110 · 发表于: 2018-8-25 15:26:00

源自：一财网

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　　中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖8月21日在接受《第一财经》采访时表示，一些长租公寓为了扩大规模，以高于市场价获得房源，但房屋最终是否租得出去由租客的支付能力决定。一旦这些企业高进低出必然赔本，赔到一定程度将是资金链的断裂和现金流出现问题，最后就是爆仓，这将导致业主收不到房租之后驱赶租客。
　　胡景晖认为，一些引入资本的长租公寓运营商，其核心理念不是to C（面向租客），而是to VC。资本希望迅速把规模做大，做大以后再赚钱，赚钱以后再讲故事，讲完故事再上市或者套现。长租公寓有其合理性，但要真正盈利，需要有清晰的盈利模式。

云枫 · 发表于: 2018-8-22 20:23:00

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我爱我家原副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖
　　推荐阅读：
　　胡景晖：不是左晖施压逼我辞职的我们私人关系很好
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　　直播回看

　　“我们频繁的在郊区盖廉租房和经济公租房，而在五环、六环以内，90万套已经建成的房子处于空置的状态。北京为什么不能仿效香港出台空置税？只要一个税我们就可以逼出90万套的空置房。”8月22日，我爱我家原副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖在新浪会客厅上说。
　　7月以来，以北京为代表的一线城市出现了房租爆涨的现象。怎么解决？胡景晖认为，要尽快出台房产税，尽快出台空置税，尽快让农村集体用地进入市场，不管市场化还是公租房、廉租房，尽快的让年轻人能够租到便宜的房子。

以下为实录
　　问：我们看到房租上涨对年轻人的压力，但是租售比很低，这个矛盾应该怎么样去化解呢？

胡景晖
　　这是目前面临最大的问题，两头都不讨好，现在租金水平不管小业主还是机构者来看，年化1.5%的收益不如存银行，他们都认为收益率太低，按照国际通行标准，房租年化应该是6%，我们只有1.5%。北京为例，如果要达到国际平均的6%，房价需要跌一半，房租需要翻一番，这个很难做到。如果房价跌一半银行疯了，如果房租翻一番承租人就疯了。
　　反观承租人国际通行标准月租金，就是你房子的收入应该是30%～40%，即便是华尔街、纽约、曼哈顿，大家看过《老友记》，即便在纽约上过时髦的班，即便是金融天才，在曼哈顿租金也是收入40%左右。今天IT工作者，速成码农在天通苑租房花的钱已经逼近超过50%的收入，这是一个非常危险的临界点。
　　所以接下来出现一个问题，从投资者的角度来讲，我觉得房租应该翻两番才合适，从承租人角度来讲，再涨上去我已经无法承受。这个背后又折射出来了，出来混迟早要还的，飞雪来信扔出去了还要回来的。租售并举这些问题直指土地财政，高地价，高房价。不要以为这个事情把球踢到租赁市场没有事了，球被踢回来了，最终问题还是指向了我们高地价，高房价，土地财政已经严重透支了这个国家的未来。

怎么解决？尽快出台房产税，尽快出台空置税，尽快让农村集体用地进入市场，不管市场化还是公租房、廉租房，尽快的让年轻人能够租到便宜的房子。
　　我这里面强调的是尽快，就如选老板一样，不要看听什么，还要看做什么，和呈现如何的结果。我觉得今天从8·18事件到今天，我看到全部是在说，做了没有做？做了是什么？做了又是什么结果？我希望尽快的落实和通过媒体告诉老百姓，说是没有用的，当然说能够一时间平复情绪，为什么我用尽快，是说大家尽快做一些事情，拿出结果，告诉那些充满了理想年轻租客和老百姓，结果是什么？否则说只能解决一时的问题，不做最后的结果可想而知。我胡景晖又说又做了，我对目前非正常的房租上涨说了，我也做了，做了就是辞去了我爱我家所有的职务，又说了，又做了。
　　我希望在8·18事件的影响下，既要说，又要做，让有关利益各方看到结果。如果说季节性因素或者什么样因素，这个事件的走势，20年的行业经验很快掩盖过去了，9月1号开学结束之后，市场规律10、11、12月进入淡季之后房租进入季节性下降，很快人出来说房租没有问题，房租降下去了。如果这个时候大家松懈了，在明年春节之后，正月15之后，到3月、4月，那将是更加猛烈的一轮上涨。所以这些年来，政府一再约谈，政府一再约束，为什么屡屡效果不明显呢？就是因为那些玩家太知道市场的节奏了，我就讲了，9月1号开学一过，从9月中旬开始到年底春节前，房租一定稳中有降的，因为季节性因素。于是很多人说政府不用担心，房租下降了，不用整顿，不用监管，不用立法了。
　　如果政府真的这么做了，明年正月15之后到3、4月份又是什么样的结果？以往很多调控，很多政府的出招之所以效果不明显，就是一次又一次的说服过去了。
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　　问：你还是觉得资本进入整个市场是影响房租上涨的主要原因？

胡景晖
　　我觉得占三分之一的比例，没有资本的因素，房租也上涨，房租上涨有很多的原因，比如CPI，季节性因素，北京为例腾笼换鸟导致人才结构的上升，需求结构的上升。虽然限购了，虽然二手房交易量下降了，但是二手房房源由于是升级性的房源，也就是说不能卖的这套房子住着，没有进入市场，出租的可能性。由于年化租金收益率太低，北京大约10%的房子宁可空着也不出租，也不出售，也不自住。因为一旦出租了投入成本。
　　第二，一旦要出租再出售的时候很麻烦，因为在里面的租客，能不能允许频繁带看了，一旦成交了往哪儿搬，一系列的麻烦导致小业主选择宁可空着也不出租，这样的房子在北京的10%。约有10万套的房子在北京既不出租，又不自住，又不交易，而我们还在频繁的郊区盖廉租房和经济公租房，而在五环、六环以内90万套已经建成的房子处于空置的状态，北京为什么不能仿效香港出台空置税？只要一个税我们就可以逼出90万套的空置房。
　　如果在郊区、密云、延庆去盖，恐怕要盖十年，十年长短和仅仅出台一个空置税，这个十年的账，有关方面很好计算。
　　问：你觉得出了空置税对整个租售市场来说有什么作用吗？

胡景晖
　　非常简单，大约80、90万套直接进入租售市场直接出租，不是12万套，那是80、90万套，一定会平易租金，一定会大大加强供应，缓解供求矛盾。

海风有咸味 · 发表于: 2018-8-21 06:43:00

源自：新浪财经综合

　　“地产界崔永元”胡景晖离职背后：直斥资本推高房租住房租赁企业北京推12万套房
　　时代周报记者刘娟发自北京

源自：时代周报

　　作别工作18年的我爱我家，创始元老胡景晖愤懑难消意难平。这场不欢而散，他自己同样始料未及。
　　连续3个小时的问答，是胡景晖的谢幕表演。8月19日上午10点，北京通州宋庄同泽艺术馆的地下室里，胡景晖布置了一个简陋的个人沟通会现场。没有背景板，没有空调，三台风扇摇着头对着台上的胡景晖和台下的30家媒体，但他有话要说。
　　在炮轰资本是租金暴涨的罪魁祸首，点名道姓批评二房东自如和蛋壳等之后，胡景晖出局了。是什么造成了胡景晖的罗生门？是链家董事长左晖暗示我爱我家董事长谢勇的封杀警告令，还是谢勇卸磨杀驴以防胡景晖功高盖主的狗血剧情，现在成了悬案一宗。
　　胡景晖笔名叫“胡一刀”，来自武侠小说《雪山飞狐》。他的离职，正搅和得房产中介江湖天翻地覆。这一次，资本再次成为众矢之的，并促使北京市政府主管部门对住房租赁企业提出“三不得”原则及稳定租金的相关指导意见。
　　据时代周报记者了解，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业已共同承诺落实“三不得”要求，并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
　　“未来3个月，自如将保证收出房两端价格稳定，供给平稳，为北京市场提供新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应）。”自如方面8月20日晚间回复时代周报记者称，他们新增投放市场的房源会维持租金不涨，此外，全国9城续约房源涨幅不超过5%。”
　　从行业“元年”到集中爆发，从粗线条轮廓到精细化运营，从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市，从ABS产品相继上市到类REITs产品获准发行，短短时间里，长租公寓开始重塑中国房地产新格局。
　　有进退有生死、有等级有层次，长租公寓内部亦江湖初成。进入这个行业不难，难在做大并持续盈利。如何保持冷静和独立思考？行业商业模式的演进又会如何？

离职罗生门
　　将时间拉回到四天前。
　　8月17日上午，原本要去杭州出差的胡景晖改变了行程，他在北京专门召开了电话会，试图揭开近期房租上涨背后的真相。
　　“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%–40%在争抢房源，人为抬高收房价格，”面对一众媒体和投资机构，胡景晖丝毫没有避讳，他断言，“这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。”
　　这波房租上涨声浪，早在8月10日前后就已发酵。在链家旗下贝壳研究院的一份报告中，今年7月的北京租赁市场格外火热，成交量环比增长了 19.2%，1平方米月租金 91.5元环比上涨了 2.2 %。
　　其中，东城、西城、海淀和朝阳四区分别以1平方米月租金128元、127元、109元和104元位列前四，而租金涨幅排名前三的新奥洋房、三义庙北、城华园的环比涨幅分别达到 36.1 %、28.4 %、24.5 %。
　　有业内人士戏称，每隔半年，中介之间都有一场硬仗要打，风雨无阻。“行业在进步，拳头变成了嘴仗。”贝壳研究院的这份数据迅速被中原地产、我爱我家等挑出了毛病，他们将房租上涨的矛头毫不犹豫地指向了链家的拳头产品自如等。
　　一篇名为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的贴子，更是将自如、蛋壳这两家长租公寓品牌推上舆论的风口浪尖。在此之前，也有人将高房价的矛头指向过链家，戏谑称“调控就是调链家”。
　　左晖之于链家，胡景晖之于我爱我家，都不仅仅是企业的代言人，更是中介行业的意见领袖。胡景晖没想到的是，“上午10点半散会，中午就有记者写出新闻来。下午1时22分，谢勇就找我谈话。他把我叫到办公室，一顿臭骂”。
　　今年2月，昆百大A宣布完成对我爱我家的股权收购，促其“曲线上市”，成为房产中介行业的“第一股”。原昆百大A控制人谢勇也正式承接起我爱我家集团董事长、总裁的新身份。彼时，胡景晖位列我爱我家高管名单第七名。
　　在臭骂胡景晖之前，谢勇和左晖已经通了电话。这通神秘电话之后，胡景晖迎来的是长达4个小时的“末日审判”。
　　“谢勇两次告诉我，左晖让他管好我的嘴，管不住的话，链家将会在舆论上对我爱我家公开开战。”胡景晖接到了封杀令，他说谢勇给了他两个方案：其一，放长假休息，换句话说就是出局；其二，去管研究院和海外业务。随后，我爱我家调整了胡景晖的权限，禁止他代表公司发声，并不再负责公司品牌事务。
　　胡景晖作出了选择，他在次日（8月18日）清晨9点发布了离职信，称“因众所周知的原因，在关键时刻，被干净切割了，会辞去我爱我家的所有职务”。
　　左晖迅速发声撇清关系。8月18日中午，左晖公布和谢勇的聊天记录，称电话是谢勇主动打给他的，他不希望行业内斗，同样也对我爱我家内部事情没有任何观点。当天晚上，胡景晖和左晖通了30分钟电话，他再度以人格担保来否认威胁论。
　　没有电话录音，一些内容没有办法佐证。自始至终，谢勇没有任何公开表态。他只在小范围内讲过一句，“清者自清”。

资本成众矢之的
　　胡景晖已是自由身，但他依旧质疑左晖，“在左晖的逻辑里，贝壳和自如都是对的，他有自己的战略构想。但我认为他可能跑偏了，现在改还来得及”。
　　“一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配，但他们仍坚持包装后高价出租，以此赚取租金上涨的差价。”胡景晖称，运营企业不顾及房屋租赁市场长期稳定发展和租客的利润，超出正常市场规律，收房、重修房。这种情况下，如果再继续高价收房、重装修，继续违规的N+1出租，资金链断裂，业主收不到房租，就会驱赶承租人，后果比P2P爆仓还要严重。
　　所谓N+1模式，通俗来讲是二居室通过改造变三居室，三居室变四居室，在一段时间内，N+1模式是为解决房源供不应求，增加房源的重要方式。去年起，北京在整治中将自如的隔断房敲除。目前，N+1模式是二房东实行的重要发展模式。
　　以北京东四环外的70平方米左右的两室一厅为例，通常租金是7800元/月，不包括管理服务费费（每年一交，通常为一个月房租），但通过N+1模式可租到9000元。
　　乐派（中国）公寓集团董事长兼CEO潘喜鹏表示，“N+1模式造成了租赁价格的增长和大家争抢房源的入口，因为只有N+1才能把房量的规模做出来，规模做出来，才有更多的资本、金融投进来，填补这个‘坑’，N+1模式是造成这个问题的核心点”。
　　胡景晖直指的就是资本。近两年，资本高调出现在各行各业，通常的玩法是烧钱，冲规模，重增长。这片泛着金光的租赁蓝海，同样让大批资本蜂拥而来。
　　以自如为例，今年1月，自如获得40亿元A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。
　　这是长租公寓领域截至目前最大融资额，左晖称：这一天是“自如的成人礼”。自如CEO熊林迅速公布了军令状，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。
　　除此之外，自如还获20亿元储架式ABS发行额度；绿城获40亿元住房租赁专项公司债获批；保利发行国内首单房企租赁住房REITs；龙湖发行第一期30亿元住房租赁专项债券；建设银行与海尔集团签署住房租赁合作协议；新派公寓与建行发起资产证券化专项并购基金等。
　　“资本在亮出獠牙，本来供需结构就紧张，长租公寓企业正在放大这种紧张，大量的资本在进入，可以形成垄断性租金，”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者说，这些大量的资本进入的是存量改造，只是通过升级或者分割获得投资溢价，获得差价，会直接拉涨租金。当下以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%。
　　有房企代表则表示，“资本的思维方式是先做流量，不管赚不赚钱先成为头部企业，形成一定规模的垄断和声势。他们在初期会大幅提升租金去抢房源，抢占市场，就给市场传递了涨价的信号”。
　　然而，长租公寓的利润结构，决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业，对已经进场和试图进场的玩家而言，依然有高风险考验。
　　华兴资本根据一系列数据，对长租公寓行业的息税前利润率做了敏感性分析。他们得出的结论是，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点，“无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场”。
　　“市场或许无法承受如此不理性的发展。”在胡景晖看来，高价收房是在“干傻事”，重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，“2018年将是长租公寓的死亡之年”。
　　竞争在加剧，市场也在试错。与资本赛跑，就意味着有人吃肉有人阵亡。自2017年以来，至少有GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等8家长租公寓企业宣布倒闭。

租赁期待长效机制
　　高涨的租金引起了各方的警觉，官方约谈正起敲山震虎之效。
　　8月17日，北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出“三不得”和“三严查”。
　　其中包括住房租赁企业，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。
　　与此同时，北京相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查，并提出“三严查”：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
　　张大伟表示，“约谈自如等企业是调控的开始，预计针对租赁市场的调控政策将很快出台。实际上，住建部从年初就开始关注资本对租金的影响”。
　　“从民生属性看，租金的重要程度要大于房价，政府应加强对租金水平的管理。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，当前，热点城市中很大一部分群体通过租赁市场解决住房问题。要建立租赁市场监管体系，增加平价房源供给。
　　事实上，党的十九大以来，住建部曾在多个会议提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。
　　据时代周报记者多方了解，目前，住建部正在加快建立这一体系，并细化评价单元，对未能实现“稳房价、控租金”等调控目标的责任主体坚决问责。
　　这就意味着，评价体系中，“房价”将不再是惟一的指标和参数，租房市场、共有产权房的居住满意程度，也可能作为评价地方政府调控成效的指标之一。
　　自如方面迅速给出回应，称“不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。自如、长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力；其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。”
　　“过去十年，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰，9月进入下行，无一例外；租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关，以今天中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段，”自如CEO熊林称
　　今天中国一线城市至少30%以上的人口需要租房，比例仍会上升，租房供应的核心要依靠个人房源，这导致客户和业主两端都极其个性化，存在供需结构错配、时间错配、品质错配、服务错配的核心矛盾。但经过6年发展，租赁机构化占比也不足3%，自如在北京占比也不过8%，自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。
　　约谈的作用是立竿见影的。据时代周报记者了解，北京市房地产中介协会在19日召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
　　其中，自如8万间，相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间，总计125725间。

区区之众 · 发表于: 2018-8-20 23:23:08

源自：中国证券报-中证网

　　从知情人士处获悉，我爱我家原副总裁胡景晖辞职后将组建“景晖基金”，该基金将获58集团出资50亿，并投资同行业。据了解，此次胡景晖辞职主要目的即为执掌此基金。

午夜思 · 发表于: 2018-8-20 13:01:01

源自：新京报

原文标题：胡景晖辞去我爱我家副总裁职务，未直接持有我爱我家股份 |新京报财讯

　　新京报快讯（记者：张妍頔）8月20日，我爱我家发布公告称，胡景晖先生提出辞去我爱我家控股集团股份有限公司副总裁职务，辞职申请自本日起生效。胡景晖先生辞去公司副总裁职务后，将不在公司担任任何职务。
　　截止本公告披露日，胡景晖未直接持有本公司股份。胡景晖在原北京我爱我家房地产经纪有限公司员工持股平台北京茂林泰洁投资管理中心（有限合伙）持有7.58%份额。2017年12月29日，本公司实施完成重大资产重组之发行股份及支付现金购买资产事项，北京茂林泰洁投资管理中心（有限合伙）成为我爱我家股东。截止本公告披露日，北京茂林泰洁投资管理中心（有限合伙）持有我爱我家有限售条件流通股股份35935271股，占总股本的1.53%。胡景晖间接持股比例为0.1160%。

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[财经] 胡景晖预测：今年春节前十大长租公寓将有一半爆仓

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