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 金沙江 发表于: 2020-7-23 22:04:00|显示全部楼层|阅读模式

[2020年] 南京堵死离婚买房漏洞 二线核心城市楼市火爆

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源自:《财经》新媒体
原文标题:南京堵死离婚买房漏洞 二线核心城市楼市火爆

  今年以来加速狂奔的南京楼市,被猛然注入一针“稳定剂”。
  7月23日凌晨,南京市住房保障和房产局等七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》),祭出九大稳楼市措施,完善住房限购政策,稳定土地市场,堵住“假离婚”炒房漏洞。
  新政出台并未出乎市场预料。自楼市复苏以来,南京市场急剧升温,新房销售屡现“万人摇”场面,热门地块频频引发房企争抢。此前,杭州、东莞、宁波、深圳等六个城市已因类似现象引来调控。
  “加大调控力度并不意味着打压市场,而是保护真正的购房者。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为,房价在加杠杆下过快上涨,会让刚需无法入市。调控不会降低核心城市住房价值,只是让市场更加稳定持续。

九大新政给楼市降温
  南京此次新政,主要试图从三个方向给市场降温。
  一是商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源;二是土拍时严格执行“限房价、竞地价”出让模式,提高土地市场准入条件;三是夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
  “从政策要点可以看出,本次新政大力支持刚需性购房需求,完善了住房限购政策,并且严格限制未来房价。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为。
  南京土地市场已“高烧”许久。中指院数据显示,今年上半年,南京全市涉宅用地供应64幅、374.29万平方米,居近6年新高;成交金额707.13亿元,为近6年第二高,同比上涨40.25%。
  看到此番态势,进入下半年,南京便祭出土拍新政“限房价、竞地价”,最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
  但即便如此,7月份土拍市场热度仍然不减,众多房企奔赴至此贴身肉搏。其中,7月10日,南京迎来土拍新政后首次拍卖,引来40余家房企竞拍,8宗地块收金137.74亿元,5宗达上限价。
  因此,《通知》再次强调,要加大中低价位、中小套型住宅用地供应,优先满足刚性需求,稳定土地市场预期;继续严格执行“限房价、竞地价”政策,尤其是热点区域,要提高土地市场准入条件,控制参与土地竞买企业数量。
  相较于土拍热度,近期南京部分新盘屡现“万人摇”场面,更加引发市场关注。比如,位于南京江北核心区的江畔都会上城,共计223套精装房源,最终由11890组购房者参与摇号,中签率不到2%。
  中指院数据显示,上半年南京商品住宅供应367.01万平方米,同比上升9.58%,为近六年同期第二位;商品住宅成交354.61万平方米,同比上升11.78%;商品住宅成交均价28554元/平方米,同比上涨4.21%。
  期内销售位于前列的房企包括万科、仁恒置地、金地集团(14.380,-0.42,-2.84%)、华发股份(7.240,-0.14,-1.90%)、中海地产,销售金额分别为102.71亿元、95.52亿元、94.06亿元、83.13亿元、78.83亿元。截至6月30日,南京可售新房约3.76万套,出清周期为6.42个月。
  就此现象,《通知》要求,商品住宅项目开盘销售,须提供每批次不低于30%比例的房源保障,以优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求;热点楼盘应制定针对性销售方案,严格按照审核公示方案开盘销售,选房结果现场公示。
  值得注意的是,此次新政也对“假离婚”购房进行明确限制。《通知》指出,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
  “新政对假离婚购房行为进行限制和规范,避免了一些家庭通过此种方式借道购房,至此假离婚购房的道路被堵死,一定程度上抑制了借机投机炒房的现象,对平衡市场供需结构有重要意义。”陈霄认为。

地产调控风向趋紧
  实际上,7月份以来,楼市已悄然开启新一轮政策收紧潮。南京作为房价上涨热点城市,已经是最近第7个收紧调控的城市,此前杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳等地已抢先加码。
  调控趋紧背后,是楼市升温超乎预期,已彻底抚平疫情冲击。6月份,全国商品房销售金额突破2万亿元,同比增长9%,超过2018年及2019年同期;销售面积超过2亿平方米,同比增长2.1%。
  国家统计局最新出炉的6月房价数据中,仅7个城市新房价格环比下跌,61城稳中有升;31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。
  从微观层面看,上半年新盘出现抢购潮的城市持续扩容,高认筹项目更是众多。
  据CRIC调研数据,上半年27个调研城市中,共计277个新开盘项目认筹率超100%。随着市场持续复苏,购房者入市情绪转向积极,5、6两月分别有72个和91个项目认筹率超100%,累计占比近6成。
  值得注意的是,中签率偏低的TOP20项目都分布在杭州、成都、南京和西安这类核心二线城市。南京之外,成都市场同样火爆,天府新区、龙泉驿区等地频现“万人摇”,一些项目认筹率多达51.6倍。
  “这些项目除了地段优越、学区房、交通便利等因素外,最大卖点还是受限价政策影响,近4成高认筹项目售价低于周边竞品或二手房,购房者买到即赚到的心理预期强烈,进一步加剧抢购氛围。”克而瑞研究报告称。
  典型如成都,上半年,部分新开盘项目售价大幅低于市场预期,更有项目售价较周边二手房折价40%以上,这意味着,摇中便创造100万元~200万元增值收益,中签率自然显著偏低。
  与此同时,随着土地市场持续转暖,优质宅地频频高溢价出让,地价上涨倒逼房价看涨预期,进一步加剧市场恐慌性购房氛围。
  但在“房住不炒”大环境下,深圳、宁波等热点城已迎来调控。克而瑞认为,后续上述城市不可避免会迎来新一轮政策调整,以降低市场热度。南京这样减少优质地块入市、增加土拍限制的情况会在更多城市出现。
  58安居客房产研究院分院院长张波也认为,今年政策大基调还是“维稳”,楼市过热的城市出现调控在预料之中。房价上涨过快的城市,或将出台相应调控政策,预计成都等热点城市也将迎来调控加码。
源自:第一财经)
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