合景泰富：首进千亿净利润却下滑32% 钱都去哪儿了？

灰大狼 · 发表于: 2021-3-30 11:37:59

源自：新浪财经-自媒体综合

　　投资研报
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　　原创：慧声说房
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　　一号说：
　　2020还能新晋千亿，不可小觑
　　都说2020年地产行业很难，突如其来的疫情、层出不穷的调控都给行业的增长蒙上了阴影。
　　然而，即便形势如此艰难，2020年不少房企还是达成了千亿规模。克而瑞数据显示，从全口径销售额来看，2020年千亿房企数量达到43家，较2019年增加9家，分别为：龙光集团、中骏集团、禹洲集团、新希望地产、建发房产、华发股份、新力地产、合景泰富和时代中国。
　　那么，这些新晋房企的成色如何？是否是高质量的有效增长呢？慧声说房通过相关财务指标为您逐一剖析。
　　今年要说的第一家新晋千亿房企是财务指标看上去很稳健的合景泰富。
　　01

看上去很美
　　3月25日，合景泰富披露2020年全年业绩。年报显示，公司2020年销售额约1036亿元，较2019财年增加20.3%。销售增速达到20%，在业内属于较高水平。

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　　营收盈利方面，2020年，合景泰富收入约297.42亿元，同比增长24.2%；核心净利润65.14亿元，同比增长24.9%；毛利润93.58亿元，同比增长18.98%。
　　现金负债方面，年报显示，公司现金及银行结余的账面金额约446亿元，现金短债比1.8，负债比率为61.7%（按借贷净额除以权益总额）。
　　公司财务副总裁黄妍萍在业绩会上表示：“净负债率和现金短债比目前已经进入绿档的标准范围内，而且离最低的要求线有十分宽裕的安全空间，第三个指标是剔除预收账款的资产负债率，2020年全年下降了5.7个百分点至75.1%，有信心在2021年末完成这个指标，达到70%这个绿档线。"

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　　02
　　消失的利润
　　营收盈利双双增涨，负债率企低，现金流充沛，一切看起来都很美好，但事实是这样吗？
　　首先，我们看规模，年报披露全年销售额1036亿，但这是将合作方销售都算进去的全口径统计，属于自己的权益是多少呢？克而瑞数据显示，合景泰富2020年权益销售额646.4亿，权益销售占比61.6%。也就是说千亿规模中，有将近五分之二是合作方的。
　　从9家新晋千亿房企的权益销售占比统计来看，时代中国占比最高，高达93.9%；新希望地产千亿水分最大，权益占比只有52.2%。合景泰富略高于华发股份、新力地产，排名第六。

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　　从销售增速上来看，合景泰富2018年销售增速为72.7%，之后腰斩，2019年跌至31.5%，2020年销售增速为20.3%，规模增长略显乏力。
　　其次，合景泰富陷入增收不增利怪圈。2020年，合景泰富营收297.4亿元，同比增长24%，毛利润93.58亿元，同比增长19%，但归母净利润却同比下跌32%至66.77亿元。

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　　实际上，这也是11年来合景泰富首次出现净利润下滑。2008年，在金融危机影响下，合景泰富的营收从38.8亿元下跌至15.8亿元，净利润从26.8亿元下滑至3.7亿元。
　　与2008年营收净利双双下跌不同，2020年，合景泰富营收实现增长，净利润却同比跌去近三成。年报中，公司没给出净利润下滑原因。
　　通过财报数据分析，我们可以看到净利下滑并非是因为主营业务的成本上升。观察毛利到净利的环节，销售开支12.22亿元，相比2019年增加了2.16亿元；行政开支15.61亿元，基本与2019年持平；融资成本10.34亿元，相比2019年减少5亿元。合计成本减少3亿元，利润应该增加才对。
　　一个指标引起了我们的注意，它就是投资物业公允收益净额。2019年为37.16亿元，2020年缩水9倍，只有4.15亿元。

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　　近年来，合景泰富的利润增长规模很大程度得益于其投资性物业的公允值调整。2019年合景泰富净利润98.06亿，公允价值变动收益37.16亿，公允价值变动收益占净利润比重37.9%。2017-2018年，这一数字分别为33.29%和42.50%。
　　2020年，合景泰富投资性物业公允价值收益大幅调低，净利的减少也顺理成章。需要说明的是，公允价值收益能让企业收益增加，但并不能给企业带来实际现金流。
　　再次，还是回到行业上最瞩目的“三道红线”上。
　　年报称，合景泰富2020年末负债比率61.7%，计算方式为借贷净额（总借贷扣除现金及现金等值物以及受限制资金）除以权益总额。
　　财报中，总借贷额并未公布，能看到是截至2020年年末，有息借贷总额778.6亿元，其中短期借款252.55亿元，长期借款526.05亿元。公司流动负债总额1211.11亿元，受限制现金39.44亿元，现金及现金等值物406.35亿元，权益总额953.92亿元，据此计算出净负债率为80.3%，也算达标。

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　　公司高层在业绩发布会上说，2020年合景泰富剔除预收账款资产负债率为75.1%，会在2021年达标。由于财报中预收账款并未公布，这一数据我们无法计算，采用官方说法。
　　现金短债比是合景泰富值得骄傲的财务数据。2019年公司的现金短债比为2.4倍，2020年由于现金及现金等价物余额相对2019年减少近百亿，现金短债比降为1.8倍，仍处于合理区间。

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　　“三道红线”指标中，“剔除预收账款后的资产负债率”最难调节，而“现金短债比”和“净负债率”涉及到“货币资金”、“短期债务”、“有息债务”和“所有者权益”等科目，房企可以通过虚增货币资金和净资产，或者隐藏债务（明股实债等）等举措来美化这两个指标。
　　合景泰富看似货币资金充裕，实际存在大比例借调联合营企业资金的占用情况。数据显示，2018-2020年应付联合营公司款项分别为398.87亿元、390.88亿元和384.5亿元，可计为占用规模。

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　　最后，看下决定房企未来发展的“弹药库”──土地储备。报告显示，截至2020年年末，合景泰富拥有土地储备共计权益建筑面积约1663万平方米，总建筑面积约2442万平方米，总可售货值约5300亿元。按照2020年的销售额，土储可以支撑公司未来5年的发展需求。

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　　不过，需要注意的是，公司获取土地成本在大幅增加，而销售价格仅仅是微微上涨，这可能影响未来公司利润空间。财报显示，合景泰富每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元，同比增加38.9%；平均销售价格由2019年12581元/平方米增加至2020年13217元/平方米，同比增加5%。“面包价格”增幅远不及“面粉价格”增幅，利润空间势必要打折扣。
　　规模靠合作支撑、净利大幅下跌，“三道红线”的相关财务指标隐藏或者语焉不详、土储成本增幅远高于销售价格增幅，千亿之后，合景泰富待解之谜太多。

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[2021年] 合景泰富：首进千亿 净利润却下滑32% 钱都去哪儿了？

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