“坏账说”引全国关注房价缩水催生“负翁”人群

　　简要内容：风语，深圳房地产经纪人，他的博客在深圳非常有影响力。本月初，他的一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文让深圳的断供现象骤然成为全国关注的焦点。

　　唱衰：次贷危机已经浮现
　　辟谣：问题并非如此严重
　　预估：三十万人“负资产”
　　分析：三种情况选择断供
　　冷语：炒房客应该受教训
　　风语，深圳房地产经纪人，他的博客在深圳非常有影响力。本月初，他的一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文让深圳的断供现象骤然成为全国关注的焦点。
　　风语认为：目前深圳房贷负资产人数已经超过30万。2007年全年新房贷业主都已经成为负资产！同时，他还根据某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元，推断深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。
　　不过，问题并不像风语宣称的这样严重。“这个数字太荒谬了。”深圳一家股份制商业银行的个贷部总经理表示，“据我们掌握的情况，个人贷款现在仍然是银行的优质资产，绝大多数银行的不良个贷率控制在1％以内，人们担心的大规模断供尚未发生。”深圳银监局相关人士说，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额估计也不到1000亿元，而其中开发贷款的坏账率目前还低于全国平均水平。
　　风语自己也承认扩大了断供人群的外延。实际上很多人都在犹豫，准备要断，还没有开始断。
　　不过，问题已经初现端倪。按照负资产的概念，只要房价下跌超过30%，首付在三成的购房者，不仅首付化为乌有，手中的房产按照市场现价也无法抵偿银行贷款，就是名副其实的负资产。而来自深圳国土房管局的统计显示，到今年5月，深圳房价已经下跌了36.5%。
　　主动断供主要有三种情况：一是有些高位入市的业主想通过断供逼迫银行向开发商施压，希望得到补偿；二是炒房者不堪多套住房的利息重压，被迫放弃保值增值条件不太好的房产；三是业主觉得确实房子跌得太多，不再物有所值，主动放弃房产。第一种情况占70%以上，第二种情况占20%左右，第三种情况微乎其微。
　　看来，断供并不带有普遍性。只是房价在飙升到非理性程度后，逐步回归合理时，一部分人为此付出的代价。买房自住的人确实吃了点亏。但让房价攀升时，有“助纣为虐”之嫌的炒房客接受一下教训，没有什么不好。

初级炒房客
　　“负资产”状况：10万左右
　　当事者说：我只能寄希望于房价再涨起来了。
　　2007年5月，小邱的表哥买了一套总价52万元的房子，给父母住。由于父母对房子不满意，表哥委托售楼处把房子转让。不料，刚把风声放出去，就有多个买家争抢，有人出价56万元。结果，除去给中介的费用，表哥净赚了3万多。
　　表哥挣的“快钱”让小邱好生羡慕，他决定如法炮制。2007年7月，小邱以1.6万元/平方米的价格买入一套50多平方米的房子，贷款七成，月供5000多元。
　　接下来的几个月，深圳房价一涨再涨。因为旁边一个楼盘的开盘均价已达到2万元/平方米，所以当有人提出1.8万元/平方米的价格时，小邱没有答应。
　　今年元旦过后的一个月左右，小邱房子所在楼盘三期开盘，精装修的房子均价仅1.2万元/平方米左右，而且还有各种额外优惠。
　　此时，小邱想以每平方米1万元以上的价格出手已不可能了，降到每平方米9000元都乏人问津。
　　小邱到银行打听断供的事。银行工作人员给小邱算了一笔账：小邱的房子原值80万元，而现在市场价值仅为50万元，断供后拍卖价一般要有10%~20%的折扣，这样算下来，能够收回的房款可能仅有45万元。由于小邱贷款额是56万元，所以他还欠银行10万元左右，而银行对按揭贷款是有无限追索权的。
　　断不断供？这是摆在小邱面前的一个难题。小邱只有寄望于房价再次涨起来。但情况似乎并不乐观。

中级炒房客
　　“负资产”状况：生金蛋的鸡成了烫手山芋
　　当事者说：过去三五年赚的钱，不到一年就全亏进去了。
　　陆先生是深圳小有名气的投资客，2007年之前最多时曾拥有20多套房产。2007年7月，陆先生一口气吃进8套二手房，总值1000多万元。算上还未出手的，陆先生手中攥着十六七套住房。一个月后政府严厉惩治“阴阳合同”（曾大量存在于深圳二手房市场，首期按揭款不按成交金额计算，而以评估价为准），买房人一下子踪影全无，他不得不在8月末出手了七八套房，其中单是南海玫瑰园、花园城三期的两套就让他损失了50万元。
　　现在，陆先生手握的两套房把他拖进了负资产的泥潭。一套南海荟芳园120万元买进，贷款95万元，现在标价90万元无人接手。另一套跃华苑75万元买进，贷款60万元，现在开价60万元都卖不掉。
　　深圳楼市的转折，让陆先生手里这些以前能生金蛋的鸡，现在成了扔也扔不掉的烫手山芋。

超级炒房客
　　“负资产”状况：69套房子全打“水漂儿”
　　当事者说：我现在住进了每月300元的农民房。

在诱惑中走向全职炒房
　　2003年初，深圳关内的房价每平方米只有5000元到6000元，好的地段也不过8000元。买房子都是零首付，不用花钱就可住新房，而且月供比租金还低。
　　机械制图师李金东花40万元买了两套，一套自住，一套出租。
　　2004年初，深圳房屋租金和买房月供差不多。贷款仍然是零首付。
　　“银行求着你贷，贷了请你吃饭。一些银行甚至将价值50万元的房子评估到60万~70万元。”
　　李金东与4个同学合伙开五金制品厂，一次性买了十几套，用做写字楼、宿舍和仓库。
　　2004年底，全国房价上涨之风蔓延开来。2005年初，炒作之风开始盛行。中介们花钱从开发商处买来业主资料，100元一份，然后一个个地给业主打电话，业内戏称为“海选”。
　　“这些中介天天给我们打电话，说房子又涨了多少。”
　　李金东他们把厂里的写字楼、宿舍全卖了，赚了近200万元，而做实业一年也赚不到50万元。至此，李金东成了全职的炒房客。

调控时期的疯狂
　　2005年中期，深圳市国土局对二手房征收营业税，购房5年内出售的需征收5%的营业税。贷款还和以前一样容易，只是月供要用现金保证。
　　“如果不调控，就不会有机会。”李金东们拿出全部自有资金，买了近100套，到年底抛出去，差不多赚了一倍。
　　2006年5月，新一轮房地产调控开始。
　　李金东攥着20套房子收取租金。其后，又以协议价格吃下朋友的20多套房子。
　　2006年9月，手里握有50多套房子的李金东登上了炒房生涯的巅峰。手上随时都有上百万的现金可挥霍，去哪都有人开车接送，吃饭是天天进馆子。
　　2007年6月，没有调控政策出台。李金东又大举买进。
　　2007年8月份，银根紧缩等全面调控开始。深圳房价开始走低。
　　2007年底，李金东以为降到了底，于是2007年12月和2008年1月又接手了近20套。

市值过亿的69套房子归零
　　李金东没想到，此后深圳的房价会一路下行。
　　2006年6月，李金东在梅龙镇买下了一套103平方米的房子，买入价是7100元/平方米。到2007年4月，这套房已经涨到110万元，李金东没有出手，6月份有人出130万元，李金东还是死守着没卖。但李金东位于南山蛇口半岛城邦楼盘一套121平方米的房子是2007年12月用310万元买进的，最后降至250万元也卖不出去。
　　面对各大银行每个月30多万元的还贷压力，李金东只好把他的市值曾达一个多亿的69套房子全部协议转让给炒房团的朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。
　　而他住进了每月300元的农民房。(李明)