经营管理方案

经营管理方案

住宅小区建筑面积12万平米，3幢楼房，2道大门，20台电梯，物业费2.19元/平米；实际收费面积为8万多平米，即月收费额应为18万元左右；物业服务等级为四级。

根据上述情况，员工岗位编制如下：

项目经理1人：

客服2人：1名出纳，1名客服兼档案保管员及库管员；

工程3人：工程主管1人，工程维修员2人；

秩序维护员16人：两班制，每班8人（门岗4人、地下室巡逻1人、地面巡逻1人[兼职班长]、监控室1人、轮休1人）；

保洁11人：地面公区2人（其中1人兼职班长），地下室2人，楼层6人，垃圾清运1人；

绿化2人：

月支出费用预算表：

序号	项目	数量	单位费用（元）	社保（元）	合计费用（元）
1	项目经理	1人	5000	600	5600
2	工程主管	1人	3500	600	4100
3	工程维修员	2人	2600	600	6400
4	客服出纳	1人	2500		2500
5	客服（兼职）	1人	2600		2600
6	绿化	2人	2000		4000
7	保洁班长	1人	2000		2000
8	保洁员	10人	1800		18000
9	秩序维护部班长	2人	2600		5200
10	秩序维护员	14	2400		33600

11	月办公费用		2000		2000
12	保洁低耗品		5000		5000
13	保安消耗品		2000		2000
14	工程维修费		5000		5000
15	公区水电费		12000		12000
16	建渣处理费		2000		2000
17	生活垃圾处理费		6000		6000
18	消防维保费		2900		2900
19	电梯维保费		6000		6000
20	电梯年审费		2100		2100
21	化粪池清掏		200		200
22	发电机油费		150		150
23	税收		10200		10200
24	其他		2600		2600
合计					142150

以上月支出费用预算表按物业服务四级低配，若按高配，则一是增加员工工资，二是增加员工人数。要使物业管理服务水平达到四级高配，则增加综合管理员一名，门岗形象岗三名，费用则增加12400元/月（综合管理员工资4000元+600元社保，门岗形象岗2600元/月×3人=7800元/月），还可增加一名工程维修员加强对业主工程维修服务工作，费用增加3200元（工资2600元+600元社保），总费用预算为157750元/月。

小区收入源自：
一、物业服务费：2.19元/平米，实际收费面积为8万多平米，即月收费额应为16万元左右，抛开各种因素导致的业主未交费，预计物业服收费额为12万左右。
二、停车服务费：预计25000元左右（500个车位计算）。
三、广告费（包括电梯内及小区内）：9000元左右（20台电梯及小区内广告牌，按与业委会五五分成计算）。
四、场地出租费（小区内摆摊设点及库房出租）：5000元左右。

由于各地方经济水平发展所限，成都几个区的经济发展也参差不齐，故此此方案中员工工资及其他费用也非当地标准。而按上述预计计算，小区经营管理服务应能达到四级服务水平，同时公司不会亏损。