沈彬：把物业管理变成民主操练舞台

你请一个保姆来管家，那是私权范畴；小区的业主请一个物业公司来管理小区，那就是超越了私权范畴，有了公权属性；所以物业管理体现集体意志，各方利益诉求，管理公共事务是一种“准公民权”的体现。于3月1日实施的《广东省物业管理条例》正是体现着地方立法机关对于这种“准公民权”运作机制的厘定，以及对“准公权”──物业管理公司的约束，呵护、扶持公民社会的成型。

首先，从业主大会权力基础看，它来自业主私权利的让渡，这是宪法规定的“结社权”的体现。在业主大会、业主委员会的选举、任命以及罢免过程中，在动用维修基金、选聘物业公司的决定上，业主们实现着公民民主政治权利的“操练”，培养、提高民主政治意识，积极通过表决表达利益诉求。

但如果按“一人一票”的“民主”原则，作为“最大业主”的房产公司的利益诉求往往背离普通业主自住自用的目的，就像股市里“一股独大”的股东可能会侵害小股东的利益，比如为了实现房产商自身利益最大化，会减少绿化，增加住宅密度。这就违背了“民主”议事的公平、公正性。

所以国务院的《物业管理条例》规定：业主大会的决定必须获得人数、建筑面积双重多数的支持，广东省的新《条例》进一步规定：“未出售的专有部分按一人计算”，房产商在人数上算是一票！这是突破，限制了“大业主”的权利滥用，体现为权利的制衡。

往深里说，可以算是“共和制的平衡对民主制的补充”，比如美国众议院议员是按各州的人口分配的，为了防止“多数人的暴政”， “大州欺负小州”，参议院员每州统一限2人，形成制约机制。

其次，物业服务公司本来是受业主委托，承担管理责任，提供服务的“小保姆”。由于历史原因，很多物业管理或者脱胎于计划经济时代的“房管局”，长期代表国家行使权力，忘了自己“服务”的本分；或者就是开发商的“近亲”，积极维护开发商的利益，而不是业主的利益。特别是所谓“前期物业”，即还没有成立业委会的入住初期，由房产商“找”的物业公司。

相关条例规定应“招标”前期物业，就是为了防止房产商和物业勾结侵害业主的利益，事实上，前期物业往往是房产商的近亲。于是物业公司“反客为主”，服务质量恶劣，把理应归业主所有的小区停车收入、广告收入，据为己有，反而当起业主的家。最终双方矛盾爆发，业主辞掉前期物业另聘物业。结果在我国各地都上演着很戏剧性的一幕，老物业占着小区不走人，业主敲锣打鼓迎接新物业，新物业强行接收，双方剑拔弩张，上演“街头政治”。最终由各房地部门出来“协调”。

但房地部门又与房产商、物业有着千丝万缕的“关系”，“协调”结果往往损害业主的利益。

针对这种情况，广东的新《条例》不仅详细规定了物业接交的细节，还创新性地规定：选聘新的物业后，原物业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元至15万元的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。这是对物业管理权的外部公力救济，或者说是地方立法禁止房地部门、房产商和物业三方妥协，损害业主利益。

《条例》中关于业主审计物业收支，“管理规约”等规定，让我们看到规范准公民权──审计权、表决权、弹劾权的影子。由于物业管理权的行使，具有准公民权的性质，这是一个民主习惯操练的舞台，相信这也是领风气之先的广东制定《物业管理条例》的立法初衷。

本文发表于《新快报》3月3日

不说,有理,应该这样