物业安全管理存在的主要问题分析

随着时代的发展，物业管理已经向科技型物业转变，并进入了高速发展阶段。科技型物业对传统的物业管理提出了新的要求，特别是物业安全防范工作作为物业管理中各环节的重中之重，对科技的应用更重要了。     目前，结合物业管理行业的发展，物业安全管理还存在着以下主要问题：

一、专业理论知识匮乏、没有系统化

安全管理工作的专业理论知识没有系统化，比较肤浅，使安全管理人员专业知识贫乏，影响了安全管理质量提升。从事安全管理的人员文化素质普遍较低，缺乏理论研究能力，而那些有理论研究能力的人又没有实践经验，因此，在我国适合从事安全管理工作研究人员很少。虽然有些高校开设了保安专业，但是其理论知识均不够全面、系统和深入，与实践脱离严重，在实际工作中指导性不强。这导致我国保安服务质量理论研究不够，服务质量难以从理论上提升。

二、安全管理专业技能科学含量不高、服务工作效率低

目前，我国安防技能有消防、交通指挥、队列、擒敌、体能、对讲系统、电子监控等，其中队列和体能严格意义上不属技能范畴。安全防范手段有人防、技防、物防，人防和物防属传统防范手段，技术防范需要高质量的技术设备作支持，近年来发展迅速，但是因其价格高、质量不稳定和售后服务困难，使很多企业陷入尴尬的境地，仍然大量使用人力，打人海战，结果是人力成本和队伍管理成本偏高，安防员在工作中能运用的技能非常有限，服务效率低下。

三、物业管理企业安防组织管理僵化，成本高，缺乏竞争力

组织结构僵化，缺乏灵活性。大部分企业安防队伍组织结构套用军队模式，强调层级管理，下级服从上级，以职能为导向确定组织结构，如，人数较多安防部下设治安队和交通队，各队下再设班、组，管理链过长，不够灵活。管理理念陈旧，故步自封。在管理上强调控制，以内部不出乱子、外部不发生安全事故为准则，军人意识和警察意识主导安防队伍，缺乏人性化的服务意识，管理者没有将自己的下属当作自己的内部顾客，实行人性化的服务式管理，也忽视了教育队员对外部业户顾客的服务意识的引导和服务能力的培训。培训模式简单，效率低下。一般培训步骤和方式是：队员招聘回来后，公司便采取集中授课的方式进行，培训经考核合格后才能转正，培训内容以公司简介、法律常识、公司规章制度、交通知识、消防知识、员工手册等理论知识为主，这种培训往往针对性弱、脱离实际、队员适应新的岗位工作时间长，因为每个岗位缺人，都有其特殊性，如电子监控岗、交通岗缺人通过这种培训方式，来到单位后还不能上岗，结果是成本高、效果差。忽视文化建设，队伍缺乏凝聚力。由于安防岗位实行24小时三班工作制，安防员吃、住在管理处，外出时间紧张，吃饭、睡觉、上班成了每天生活的三部曲，几乎没有业余文化生活，长期以往，人会出现厌倦、心理疲劳，工作上应付、交差了事，队伍涣散没有凝聚力，遇到突发事件，队伍难以集合，快速处理问题能力弱。

四、对物业安全管理定位认识模糊

物业管理企业在《物业服务协议》中关于安全管理约定不清晰。物业管理企业安全管理活动是以物业管理企业与业主委员会签订的《物业服务协议》中关于安全管理约定为基础的，为了逃避责任或是认识不清，多数物业管理企业关于这方面的约定非常模糊，从各物业管理企业关于安防的称谓可以体现出来，称谓有保安员、安管员、安保员、护卫员、安全管理员、安防员等。其实安防员用于保安服务公司比较适合，安管员（安全管理员）用于直接协助公安机关的联防队员比较适合，而安防员（安全防范）的称谓才更适合物业管理企业安全服务人员。对物业管理企业安全管理活动与保安服务公司的保安服务活动不同，认识不够。物业管理企业的安全防范服务工作只是物业管理企业服务内容之一，它的服务报酬通过物业管理服务费体现出来，它的权利是协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范、维持物业管理区域内的公共秩序等的协助权，而没有足够的能力去保障业主人身和财产的安全，实际上它所提供的仅仅只是物业管理区域公共环境的安全防范服务，而不同于保安服务公司有足够的人力、物力（先进的科学技术设备）、财力（保险公司）为服务对象提供人身和财产的安全服务。对全国《物业管理条例》中的关于物业安全管理活动法定义务认识模糊。第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”本款规定的违法行为主要包括：1、治安违法行为。是指违反《中华人民共和国刑法》的犯罪行为和违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的行为；2、环境保护方面的违法行为。如违反规定乱扔垃圾、乱倒污水等破坏环境方面的卫生行为，物业管理企业应当予以制止，情节严重的，报有关部门处理。对于防止污染方面，主要是对违反国家有关法律法规进行固体、水体、大气和噪声污染的行为进行制止和检举，并配合有关部门进行处理；3、物业装饰装修和使用方面的违法行为。是指违反《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》以及所在地方的有关规定行为。《条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”这两条规定明显指出物业管理企业安全服务应定位在安全防范而不是安全事故后的治理，即没有事故的处理权。而有报告、制止、救援、协助、救助责任。

尽管如此，物业安全管理无论过去、还是现在都为维护我国社会稳定做出了积极的贡献。

保安服务作为一种职业在我国二十年来发展迅猛，从1984年深圳蛇口工业区第一家保安服务公司开始，到现在全国230多万保安员（包括物业安全管理人员），它对加速我国社会主义建设步伐都具有重要的现实意义和深远的历史意义。一是在较大程度上满足了社会各界不同层次的安全需要。随着我国改革开放的深入，市场经济发展迅速，社会出现的行业也越来越多，使社会结构出现松动，人员的流动量加大，传统意义上的社会安全保障体系受到威胁和冲击，而新的社会安全防范体系，在短时间内又不能立即形成和完备起来，保安职业的出现满足了社会各单位的需要；二是在一定程度上缓解了我国警力相对不足的现实困难。长期以来，我国的社会治安秩序主要是靠公安一家来承担维护的，新兴的保安服务业极大地协助了公安机关的工作，使社会治安始终保持一种良性的循环状态；三是进一步完善了我国社会治安保障防控体系；四是取得了明显的经济效益和社会效益。

经过这些年的发展，物业安全管理专业能力不断地提升，只要全社会各群体，特别是各物业管理企业安全管理主管部门团结起来，共同研究物业安全管理的发展，物业安防组织的明天一定会更好。