深度区域解读：新南商圈的前世今生

    人生易老天难老，岁岁花香。叹沧桑风云际会，几度春秋，十里繁华似大梦一场。

──写在前面

如果说要在成都寻找最宜居的繁华所在，桐梓林和神仙树绝对是不老的传说。关于这两个城市核心CBD，成都人讲起来，绝不逊于上海人谈浦东，深圳人话罗湖，那种油然而生的自豪感和成就感，是所有为成都城市建设作出贡献的人都表达不完的。然而，一个新商圈的诞生，仿佛在一夜之间冲淡了过往，将属于桐梓林和神仙树的荣耀转移到了历史的时间线上。

从我入行至今，看着城南从二环外就是荒地到绕城外楼房都已经鳞次栉比，不由得感慨自己的确是老了。想当年，一环边的玉林因为众多餐饮品牌和高档住宅区的聚集成为南门上最早的富人聚集区。随之而来的，就是桐梓林和神仙树板块的迅速崛起。中海名城和清华坊初建的年代，三环外的南门还是一片“处女地”，如今，这里早已是老牌的高端住宅区。到了2009年，南门又诞生了一个一个更加全新的商圈──新南商圈。

不得不说，新南商圈比桐梓林等其他商圈都要幸运一些。原因就在于，新南天地的起点比以往商圈都要高出来一大截。在这里打造住宅小区的，尽是中海、合景泰富、华润、复地、蓝光、中建等一线品牌开发商，引进的商业配套，也是宜家家居、迪卡侬、欧尚超市、凯丹广场、屈臣氏等国际大品牌旗舰店、主力店。新南商圈的高端，足够纯粹。

2011年5月，高新区宣布：新南商圈基本建成并投入运营。到现在，又是两年多过去了。如今，新南商圈区域内大型Shopping Mall、专业卖场都已开业，新南商圈的居住便利程度较之刚刚建成时的2011年提高了不少。但不得不说，新南商圈的发展足够迅速，但距离成熟，还有相当一段路要走。虽然说规模商业是商圈的核心，但仅靠几大一线卖场，难以支撑商圈的全面繁荣。由早已建成通车地铁1号线、规划中的地铁7号线，和人民南路、科华北路、2.5环共同组成的交通网络，以及毗邻桐梓林、神仙树的独特地理位置为新南商圈的进步提速不少，但区域自身产品格局的短板还是大大制约了新南商圈的更大发展。一个成熟商圈的形成，不仅要以住宅小区的交房入住和商业项目的开张营业为基本必要条件，还有赖于综合服务项目的配套打造。对于新南板块而言，地铁物业、品牌物业、规模物业都已具备，唯独综合配套没有真正形成。

在已呈现的新南商圈项目中，已投入运营的大型商业完全可以满足区域内入住人口的生活需求，还可以辐射周边，富森美等专业家居卖场更是可以辐射整个城南。但与之配套的商务服务业、综合办公物业却是格外稀缺。新南商圈的高起点和高定位决定了区域内的综合服务设施也应该是高水准。以办公物业为例，甲级、5A等标准自然就成为进驻新南商圈的必要条件。对于高端商圈来说，不相匹配的配套设施会影响商圈的整体品相，所以说，如果有哪家开发商想要填补新南商圈综合商务服务配套和办公物业等产品类型的空白，高标准是必不可少的。

在新南天地已呈现的办公产品中，能够上超甲写字楼标杆的，也就只有东瑞金融中心了。10000平方米的总裁级宴会中心、层均奢享150平方米挑高8.6米的商务空中花园、五大智能商务系统，这在成都写字楼项目中绝无仅有。

总而言之，我认为：一个商圈的打造和发展速度可以短时间内通过人为因素促进和提升，但一个商圈的成熟程度则更多地取决于区域综合规划的科学化。新南商圈的早期打造过程中出现了先引进商业，后进行综合规划的问题，这也是造成新南商圈后期出现综合服务配套短板的重要原因。但可以预见，经过开发商后期的打造，得天独厚的新南商圈前景乐观。以东瑞金融中心为典型的较早一批填补空白的办公物业项目将因此分得红利，而投资者也将因此受益。