喊话“活下去”的万科们其实正在围猎

⊙作者：主笔记者王茜

　　很多人只看到了郁亮在发言中强调“活下去”，却没看到他还说了“市场仍然很大”。

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上传时间: 2018-9-30 10:30

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　　万科董事会主席郁亮在金秋九月向公司内部喊话“活下去”，成功创造了今年地产话题的流量新高，不少人的朋友圈被印有这三个字的红色巨形标语疯狂刷屏。
　　地产界的标杆企业发出这样悲壮的声音，不知情的吃瓜群众以为房地产末日已近，批判人士控诉其蓄意看空动机不纯，各路分析竞相出炉，一时间好不热闹。
　　6300亿回款目标剩一半未完成，看似万科已经“愁上眉间无力避”。但不要忽略了，在最近的十天之内，万科就有三个重要的资本动作：
　　第一，13亿元购得北京海南航空大厦；第二；29亿元购得联合置地30%权益；第三，为马来西亚吉隆坡项目约合6亿元借款提供担保，该项目尚处于报建取证状态。另据中国指数研究院数据，今年前8个月万科已经在拿地上投入了1067亿元，仅次于碧桂园的1134亿元，排名第二。
　　试问，对于账上握有1600亿货币资金，净负债率32.7%，前八月累计销售金额达3880亿元的企业而言，生存会是问题吗？
　　很多人只看到了郁亮在发言中强调“活下去”，却没看到他还说了“市场仍然很大”。
　　郁亮的原话是“现在我们面对剩余50%的任务，大家觉得非常困难，但是 4、5年前出现过更难的情况，但最终我们仍然实现了目标。……对集团来说，我们关注这么几项基本工作：新业务发展、现金流、实现股东回报的有序增长、500强地位的提高，而这些都将依赖于开发业务……”
　　“我们需要开发业务来拉长有序增长的时间，来换得我们新业务发展的空间，来实现开发业务本质的调整……总体市场规模仍然很大，靠什么让消费者选择你？要靠性价比、产品和服务的能力……”
　　这让人联想起保利地产近日更名保利发展后，针对“去地产化”作出的否定回应。
　　保利发展当时的解释是，“保利发展的发展依然要依靠保利地产，保利地产是保利发展最重要的业务板块。
　　保利发展成立后，保利地产仍将作为地产开发平台，开展全业态的不动产投资、开发、运营业务，并带动保利发展旗下其他业务板块的发展，起到强基固本、创新引领的核心驱动作用。”
　　谈及所谓“去地产化”时，一位龙头房企的高管对笔者说，“谁愿意放弃十万亿的市场？现在只不过是从增量市场转到了存量市场。”
　　土地市场和并购市场能间接反映龙头房企的真实语境。
　　中国指数研究院报告显示，今年1-8月，TOP10企业拿地总金额达6457亿元，占TOP50企业的44.5%，较1-7月占比上升0.3个百分点，排名前三依次为碧桂园、万科和保利。报告称，龙头房企在土地市场的优势凸显，领先地位继续保持。
　　尽管近来恒大老板许家印把注意力放在了新能源车上，导致股价起起伏伏，同时拿地方面谨慎了很多，但是他手里握有3.05亿平方米的土地储备，平均楼面地价才一千余元，远远甩开了包括万科在内的同行。
　　恒大总裁夏海钧今年说得很清楚，“我们认为未来的3-5年房地产行业的集中度会达到40%。如果是10万亿元的目标，前10大地产商占比达到40%的规划，就会达到4万亿元的规模，前3大开发商会占到20%的比例，每家大概是7000亿元的销售量。”
　　话外之音是依靠头部效应，TOP10房企未来依然有利可图。
　　根据普华永道的房地产行业2017并购回顾，2017年中国房地产并购交易超过480笔，交易金额同比增加31%达逾800亿美元；500亿以上房企继续扩容，并购成为其快速实现规模增长的方式，行业集中度进一步提升。
　　而随着偿债高峰的到来，中小房企在资金压力下选择出售项目或“卖身”，行业集中度会加剧。
　　去年年末，在宣布整合保利置业后，保利发展董事长宋广菊为公司定下了要重返行业前三的目标，她说“未来还会有更多的收购兼并大动作，助推保利地产（保利发展）快速发展。”
　　大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼的比赛才是当前行业的重磅大戏。
　　毋庸置疑，房地产确实面临新一轮周期拐点，政策调控、去杠杆以及取消预售制的风声，在终结高周转模式的同时埋葬不少公司的未来。如郁亮所言，“中国房价单边快速上涨时代已经结束了，如果房地产企业还是有地就买不看价格，那之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。”
　　然而，万科等龙头房企在尝试开发新业务提振利润的同时，从未真正远离或彻底看空过地产业务。拐点之下，也许它们更多是在等待机会。
　　从上世纪90年代的海南地产泡沫到2008年的金融危机，再到2014年的“白银时代”，这方谢幕，那厢登台。房地产从未缺少过危险，也没缺少过机会，变化的只有角色。
　　真正活不下去的又是谁呢？
　　（本文作者介绍：供职△财经栏目，专注华南地区上市企业报道，毕业于香港浸会大学传理学院，财经新闻方向。）