华为或进军地产开发领域 已拥百万土储

源自：经济观察报

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　　华为地产图谱
　　余舒虹
　　9月8日，科技巨头华为通过旗下绿苑实业公司在东莞拿下了一幅近10万平方米的土地，耗资6.57亿元。
　　“华为永远不进入信息服务业，永远不进入主行业以外的行业”是写入《华为基本法》的内容。按照创始人任正非的投资逻辑──专注通信设备主业，不做多元化跨界投资，华为在国内房地产市场上一直鲜有动作。不过，由于业务拓展、厂区建设等原因，十余年间，华为客观上间接持有了数百万平方米的土地储备。
　　华为最近所获东莞土地，位于东莞松山湖南部滨湖区环湖路北侧，为纯住宅用地，占地面积91828.5平方米，计容楼面地价2865元/平方米，溢价率57%。
　　经济观察报查阅工商资料发现，绿苑实业公司是一家2015年6月8日成立的新公司，注册资本金为3亿元，属于华为投资控股有限公司，法定代表人为任树录，是任正非的弟弟，曾任华为副总裁。绿苑实业的经营范围包括“实业投资、房地产开发、物业租赁”等。
　　业内猜测，绿苑实业注册资本金达3亿元，华为或借此进入地产开发领域，以进一步管理和处置手上的土地资源。
　　华为方面并未向本报证实上述说法。
　　东莞房地产业内人士告知，该公司的成立可能是为了处理与华为松山湖总部相关的一些物业服务事项，并不是普遍意义上的地产类业务。但随着东莞终端总部基地的建设，华为的地产图谱也逐步由深圳向北转移。

东莞样本
　　近几年，由于在东莞建设终端总部基地，华为在东莞土地市场上十分活跃，一度引起华为是否要撤离深圳、迁都东莞的猜测。不仅因为东莞和深圳毗邻，更重要的是，松山湖总部基地的定位更贴合华为发展的需求。
　　2009年，东莞市政府就提出将在项目建设、生产运营、交通和后勤等方面全力支持华为公司在东莞发展。
　　2012年，东莞市政府在松山湖核心区南部环湖路以北，划分出1900亩环湖生态建设用地指标，用于深圳华为技术有限公司终端总部的建设，松山湖为此腾出了约606亩的生态保护用地。
　　东莞也一直致力于将松山湖区域打造为高端电子信息产业、生物医药产业和现代服务业三大产业聚集区，完全契合了华为的属性。
　　2012年，华为透露要在松山湖投入百亿元，打造一个终端总部项目，主要发展与手机等所有终端关联的研发、销售和增值业务。此后东莞市规划局网站也公布了华为终端总部的设计方案，项目用地整体共统筹安排1900亩土地，分4个地块分期进行建设，首期先建设1000亩。
　　此后于2012年9月和2013年1月，华为分别斩获了2宗地块，均为华为终端总部项目用地，两地块总面积约60.34公顷，即约1000亩，也就是说，华为松山湖终端总部用地的首期1000亩土地，已全部被华为收入囊中。
　　这两幅土地的总价为8.06亿元，按土地面积计算，拿地成本分别为354元/平方米和515.8元/平方米。
　　2012年，华为供应链部门大部分已经迁到东莞。“传闻公司已经制订了具体规则，会按照业务分属渐进式搬迁，终端研发等部门可能也会陆续搬离深圳，但华为的一级部门就不一定会搬走，特别是跟深圳政府合作关系多的部门。”华为内部员工说。
　　今年9月，华为再次在东莞松山湖拿地。
　　据了解，松山湖原则上不再供应商品房用地，本次地块以“限房价、竞地价”的方式出让，项目建成后限定最高销售房价格不高于8500元/平方米（带装修）。
　　而松山湖目前作为东莞较为热门的购房区域，房价保持着上涨的态势，8成以上楼盘均价在10000-15000元/平方米之间。
　　业内因此猜测，项目建成后将卖给华为内部员工。
　　东莞市国土局相关负责人表示，这一地块是用以建设人才房，作为松山湖园区产业配套，建成后的销售对象由松山湖管委会统筹安排，并非像现在所传的针对华为员工内部售卖。
　　松山湖管委会解释，这是松山湖全面推进人才公寓建设的举措之一，重点实施人才安居工程，目前已经有松涛公寓、松锦园、绿荷居新兴园、兰馨园、青竹园和科苑公寓等项目为园区的企业人才提供住房。
　　据悉，华为松山湖地块开发建设期为3年，项目在2016年10月7日前开工，在2019年10月7日前竣工。

百万土储
　　“华为对土地的获取和使用叫基建工程，我们的可建设用地都是工业或研发用地，不能用于商品房开发买卖。”华为新闻发言人Joy　Tan说。
　　虽然一如既往地坚持不搞地产开发的策略，但因其发展需要，华为仍不可避免地频繁与土地市场发生关系。
　　华为披露的材料显示，截至2013年底，华为共实际支出31.33亿元，用于土地使用权的购买，并建设了11个城市的主要基地，以及其他零星的土地资产，这11个城市包括：深圳、上海、杭州、廊坊、南京、东莞、北京、成都、西安、武汉和苏州。
　　截至今年3月底，华为累计获得的土地面积约为714.2万平方米，规模相当于一个全国性的中小型开发商。其中，东莞基地成为华为全球最大的基地（土地面积200.1万平方米），甚至超过了华为在深圳的基地面积（土地面积160.2万平方米）。
　　成全企划董事长全忠认为，华为作为科技产业巨头，落户当地后能提升区域税收、就业等红利，受到当地政府欢迎，地价上较为便宜。
　　“深圳福田CBD的土地招标也有限定条件，盖成办公大楼后，必须把公司总部（或者区域总部）迁移到中标地块，办公楼20年内不能出售转让等等。平安、移动都拿过这种土地。地方政府为了发展的需要，往往在招商引资中都给予了各种优惠政策。”全忠说。
　　公开资料显示，1995年至2008年间，华为共在大本营深圳获得了总面积160.2万平方米的总部用地，为此一共支付了6.01亿元的土地款，按土地面积计算，单价仅为375元/平方米。其中最贵的一幅地块在2008年获得，共计11.2万平方米，均价也只有919.6元/平方米。
　　2002年，华为在上海一次性获得了面积为27.5万平方米的土地，总价1.29亿元，均价为469.1元/平方米。
　　在北京，华为花费了最高的购地费用，分三次获得了45.1万平方米的地皮，最后一次2012年仅仅拿到了1万平方米，总地价为8.76亿元，均价为1942元/平方米。
　　位于北京上地的华为大厦，是华为为数不多的收购项目，该楼建筑面积3万平方米。
　　2012年，华为投资200亿元与深圳政府合建了位于坂田核心区的华为科技城。该项目为旧城改造性质，最初的定位是以高新技术产业为主导功能的城市复合型片区，预计规划面积为5平方公里，后在2010年改为22平方公里。
　　华为科技城的“地主”包括万科、保利、华润、佳兆业、香港新鸿基等开发商，华为并未参与实质开发，华为科技城中属于华为的仅有坂田总部基地，占地1.3平方公里。