被打乱的地产江湖：前三名谁也没真心服谁

源自：第一财经日报

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　　被打乱的地产江湖
　　记者 张歆晨
　　岁末，到处都是排行榜，有排行榜的地方就有纷争，有纷争的地方就有江湖。在中国房地产这个江湖上，气氛变得有一丝吊诡。
　　最不安分的中国恒大（03333.HK）在1月6日早间发布了其年度业绩简报，称2016年实现销售3733.7亿元，较上一年增长85.4%，超万科（000002.SZ）、碧桂园（02007.HK）暂居行业之首。后两家于前一日披露的销售额分别为3648亿元、3088亿元。
　　三家公司突破销售额3000亿元，折射出2016年中国房地产行业在市场井喷中取得的巨大丰收；假若放诸全国，三家公司合计占据全行业年交易额约10亿的十分之一，显示市场集中度的进一步提高。巨头争霸格局，已然成为市场一股不可逆转的趋势。
　　各家业绩的暴涨虽然让人唏嘘，但“头把交椅”的移位更是不寻常的结局：自2004年“优等生”万科以100亿元年销售额领跑市场起，它在此位置上足足坐了12年，从地产圈所谓的“黄金时代”到“白银时代”，曾经有许多公司眼看要将它拉下马，但它始终以独孤求败的姿态高居榜首。
　　但奇怪的是，当真的有人将万科挤下神坛时，仿佛并没有让习惯了“万科第一”的行业内外感受到细微的违和感，市场瞬息万变，企业如逆水行舟，不进则退，当变化真正来临，大家也就极为平静地接受了新的局面。
　　此刻的万科有没有内心焦灼，外界很难得知，但从王石在去年底公布的一则数据来看，这家公司恐怕很难被轻易抛到后面。他说：万科将在未来五六年内实现年营业额10000亿元的突破……要知道，万科在2015年的营业收入仅有不足2000亿元。
　　看回榜单，万科与恒大之间仅有不足100亿元的差距，而紧随其后的碧桂园虽然落后600多亿元，但大家都知道，它并没有将其庞大的海外业务计入其中，而且，这家在内心里觉得自己具备“一哥”条件的公司还在各地招兵买马大肆收购酝酿着再度翻番的雄伟计划。
　　所以，今天的恒大在收获了短暂成就感之后，应该感到的是更大的压力，尝过了第一名的甜头之后再罢手的失落感，绝对不是一个将“野心”二字刻在脑门上的公司所能愉快接受的。
　　总之，前三名各自的算盘都打得噼啪响，谁也没有真心地服了谁，所以上一年的较量刚刚收尾，新一轮的战火恐怕很快就将点燃。
　　行业普遍预计，地产巨头们将攻陷的下一个关口是5000亿元，从前三强公司的项目和土地储备来看，假如市场造好，2017年就有机会出现这一全新量级的企业，其市场占有率有望达到5%以上。
　　时至今日，中国房地产市场终于也无法避免地呈现出寡头竞争的某些特质，这一特征在未来还将更为显著，这也意味着，这个市场已从过去完全竞争的局面步入不完全竞争的局面。
　　在这样的市场局面下，由于部分企业基本控制了市场，新进入者参与的门槛和难度越来越高，寡头们一旦默契高于竞争，它们将轻松地掌握更为优越的市场话语权。

事实上，最近两年不少区域的商品房市场已经出现了比较明显的“寡头垄断”苗头：几家开发商通过在土地一级市场上哄抬价格，在商品房销售中制造供不应求的“紧张”局面，从而轻而易举地哄抬市场价格。
　　这在一定程度上可以解释，为何大多数城市里凡是有大量新盘出售的板块或者新城区，其房价涨幅往往高于二手房为主的老城区。去年“地王”频出之际，行业内人士心知肚明，当下的面粉并不是为了做当下的面包，而是为当下的面包卖个好价钱而背书……
　　所以，虽然座次可以不断改变，但大企业们掌控局面的趋势已然形成。在一级土地市场被地方政府垄断，二级商品房市场被巨头把持的格局下，对市场、对买方而言，是好事呢，还是不好呢？