黄志龙：房地产将迎来大变革

⊙作者：意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家

　　黄志龙
　　6月16日，央视新闻报道，不动产登记平台实现全国联网；6月14日，中财办原副主任杨伟民指出，房地产市场成最易引爆风险的定时炸弹，应在六方面加快改革；6月5日，深圳市启动“二次房改”，增加住房市场的供应主体。种种迹象表明，房地产市场正处于大变革前夜！

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上传时间: 2018-6-22 08:30

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深圳二次房改，一切回到原点
　　深圳市6月5日启动的“二次房改”，无疑给房地产市场扔下了一颗深水炸弹。虽然这是深圳市的地方行动，但以深圳在全国改革中的“排头兵”地位，其改革方向往往很大程度上代表了全国的方向。先简单看看标志着深圳二次房改启幕的红头文件──《深圳市人民政府关于深化住房制度改革 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（下称《意见》）的核心内容。该《意见》明确了深圳市2018-2035年住房发展目标：到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占新增住房供应总量的60%左右，而市场化商品住房占比为40%左右。用一句话总结就是，国有企业、企事业单位、房地产企业、社会组织等将构成深圳住房市场的供应主体，土地供应也更加多元化。
　　值得注意的是，深圳二次房改与1998年启动的全国首次房改（国务院23号文）的精神和基本方向是一致的，二十年一个轮回，深圳二次房改回到改革的原点。1998年国务院23号文提出房改目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，同时在具体举措中提出“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”其中，“廉租住房”、“经济适用房”大体对应着深圳二次房改《意见》中的“公共租赁住房”和“安居型商品房”，变化较大的地方在于深圳市新提出了“人才住房”，其主要考虑是：与20年前不同，当前的深圳房价对于高端人才来说也是难以承受的，必须通过“人才住房”方式来满足高端人才的住房需求。

不动产全国联网是房产税的基础条件
　　6月16日，央视新闻报道的“全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网”，意味着房地产长效机制的底层基础已经夯实，房产税是真的要来了。具体来说，不动产登记平台全国联网，对房地产市场的影响主要有以下几个方面：
　　第一，房地产市场透明度将大大改善，中央房地产调控部门将对全国房地产市场有更全面、更准确的认识，有利于制定更有针对性的调控举措。
　　第二，每个购房者、每个家庭的不动产信息、贷款记录将全部公开透明，每处不动产过户记录都清晰可见，限购、限贷、按揭贷款利率调整的政策将更具有针对性和可操作性。
　　第三，不动产全国联网将成为反腐败的利器，非法获得或持有的不动产，将无藏身之地，相当一部分异地持有的非法不动产将可能被抛售。
　　第四，不动产全国联网，为全国范围内开征房产税扫清了障碍。在此基础上，中央和地方政府将制定公开、公平、公正的房产税法规和相关实施细则，并对房产税给各地方财政的影响作出准确、合理的评估。将来房产税征收的办法可能是：某一家庭或个人在缴纳社保的城市，才能享受首套免征房产税的优惠，异地持有的不动产，则要根据当地的实施细则征收相应的房产税。
　　综合来看，不动产登记平台全国联网是房地产市场大变革的关键环节，其最大的作用将是向全国性房地产调控、房产税开征提供基础性条件，同时对腐败和炒房客形成有效的震慑。

房地产改革方向需高度关注
　　刚刚卸任中财办副主任职务的杨伟民先生，近日在陆家嘴论坛上发表的房地产改革的一系列观点，或许应该引起高度关注。杨伟民指出，“前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，目前的行政性措施已经不能根治。”同时，他特别提到，我国的住宅空置率，无论是在城镇还是乡村，都高于高度老龄化、少子化和城市化的日本（住房空置率13%），“房住不炒”目标并未实现。这些观点或许表明，决策部门对于一二线城市的“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）调控政策和三四线城市棚户区改革、货币化安置去库存政策并不满意。为此，他提出了房地产调控六方面政策建议：
　　一是扩大居住土地供应，实现供应主体多元化。房价过高城市不仅要增加住宅用地，也要扩大住宅用地供应主体，同时，应改变城市居住用地比重偏低、工业用地过高的结构，解决高地价问题。
　　二是住房供应主体多元化。增加商品住宅供应主体，允许：自然人合作建房；非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房；农村集体经济组织在闲置宅基地上建设住房；大城市周边生态修复企业开发低密度住宅等。
　　三是发展住宅租赁市场，改变售多租少的结构。在住宅租赁市场立法、租购同权、财税金融政策等方面，支持住宅租赁市场发展，通过税收的办法使空置存量住宅进入租赁市场。
　　四是改革房地产税，这是中央的既定方针和目标。
　　五是设立政策性住宅金融机构，公积金改为自愿缴存政策。
　　六是改革农村土地制度，赋予农村宅基地的充分物权。
　　综合来看，这六方面的政策举措或者已经在推进，或者在不远的将来陆续落地执行。

“二次房改”的城市可能将越来越多
　　值得注意的是，今年1-5月，全国土地出让收入达到创纪录的22251亿元，同比涨幅达45.9%，无论是金额还是增速都创下了历史同期新高。中央用心良苦、千方百计的去库存政策，可能在未来两年又将面临新一轮的住房库存上升期，其根源在于地方政府对于房地产的偏爱成就了土地财政的“尾大不掉”。这种时代背景下，加上上述种种迹象，或许意味着房地产市场正处于大变革的前夜。对于普通购房者而言，需要重点关注以下几方面政策动向或趋势：
　　首先，上海、广州等一线城市、“摇号抢房”的六大二线城市（杭州、南京、西安、武汉、成都、长沙）、因人才政策导致人口净流入压力较大的城市（天津、郑州等），出台与深圳相类似的“二次房改”方案的可能性较大，这一方案将改变这些城市房地产市场的预期。
　　其次，人口净流出、人口老龄化、产业竞争力偏弱的三四线城市，这一轮的棚户区改造接近尾声，房价持续上涨的动力也将不复存在。
　　最后，不动产登记平台全国联网之后，全国范围内开征房产税将成为必然趋势，2020年前后出台的可能性较大，那些在全国异地持有、且空置的住房持有者，需要有在全国范围内缴纳房产税的心理准备。
　　（本文作者介绍：苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。）