资本转战：从炒房价到炒房租

源自：半月谈

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　　郑钧天 何曦悦/半月谈
　　房租暴涨，成了这个盛夏的热词。在“房住不炒”“租购同权”的调控背景下，部分热点城市房租上涨明显。曾被寄予厚望稳定市场租金水平的长租公寓，反成房租上涨的新推手。房价、租金一波未平一波又起，从炒房价到炒租金，楼市为何“按下葫芦起了瓢”？

长租公寓成为房租上涨新推手
　　“我的工资还没涨，房租就先涨了。”毕业仅一年的张楠为了节省开支，租住在了离上班地点较远的北京昌平回龙观，但8月中旬她还是收到了房东的涨租通知，租住一间卧室的她每月需要多交500元，租金涨幅接近20%。
　　在各地高校毕业生交流群里，房租上涨的话题，伴随着“躲过了高房价，躲不过高房租”“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”等自媒体标题，催生了不少焦虑情绪。
　　中国房价行情网数据显示，北京7月房租较2017年同期涨幅高达20.3%。成都、广州和深圳等10个人口净流入城市的整体房租涨幅也达到20%。
　　由于毕业季、求职季、开学季叠加，7、8两月是租房高峰期，往年租房市场和价格的确都会迎来一波热潮。但今年，长租公寓成为房租飙涨的新推手，尤为引人关注。
　　北京自如租客张女士选择了自如寓的一间南向主卧，她告诉记者：“租金为每月2490元，此外每年还有2000多元服务费。今年房租上涨不少，去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”

中介抢房囤房，扰乱租房市场
　　长租公寓租金为何飙涨？北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋壳两家长租公寓运营机构竞价，从7500元炒到10800元的网帖引发舆论大哗。
　　“我爱我家”原副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场20%到40%的价格在争抢房源，人为抬高收房价格。
　　事实上，长租公寓运营方“囤房”的现象在其他热点城市也不罕见。一位深圳中介表示，深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”，当零散房源都被大供应商收入麾下，租金话语权自然也被他们掌握。
　　除了恶性抢夺房源，长租公寓产品的高端化、贵族化趋势也在推高整体房租价格。半月谈记者在上海调查发现，即使身处远郊区，品牌长租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上，两居室在5000元以上，一些长租品牌在装修、区位、品牌溢价上大做文章。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，很多中介机构或长租公寓运营商在租赁市场的主要业务是低价囤房，包装高价出租，赚取租金上涨的差价。甚至有部分中介机构有意发布区域市场价格大幅上涨的数据，制造市场上涨预期。

过度加杠杆，资本玩起“空手道”
　　事实上，随着金融政策对住房租赁市场的支持力度不断加大，站在风口上的长租公寓企业纷纷扩规模、借助资本的力量跑马圈地，由此衍生出诸多金融创新产品，如住房租赁类REITs（不动产信托投资基金）、ABS（以项目所属资产为支撑的证券化融资方式）、住房租赁专项公司债券等。
　　截至目前，已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元。长租公寓租赁市场资产证券化步伐也明显加快，以租金收入或物业所有权为底层资产的资产证券化产品已发行数十单，金融创新产品层出不穷。
　　为何住房租赁企业如此热衷融资？业内人士指出，融资后，住房租赁业务的发展模式就变成了“拿房-出租-融资-再拿房”的循环，可以快速扩大市场份额。
　　一位资深券商人士透露，对于目前盈利前景并不明朗的长租公寓行业，通过囤房、炒房租能让“羊毛出在猪身上”，即用租房的生意，赚金融的钱。“这一模式的本质是利用租客和房东信用，通过租房类贷款为运营商提供扩张资金，堪称‘无本万利’，既可加快投资资金回笼，亦可将资金快速循环至下一批房源的获取、装修、运营等方面。”

“房租不炒”亟待落实
　　贝壳研究院院长杨现领认为，房价主要影响的是投资，租金主要影响的是消费。一定程度上，租金如果上涨过快，影响低收入家庭和流动人口实现租赁上“住有所居”，将会影响整体的社会稳定，可能引发的风险更值得警惕。
　　胡景晖认为，租赁企业不断通过融资扩大规模、滚动发展，占有市场大部分房源，最终将形成“垄断”，获得租金定价权。
　　与此同时，在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后，由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规，市场发展良莠不齐的问题日渐突出。一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作，过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险，一旦经营不善，甚至会出现P2P卷钱跑路的情况。
　　房租高企背后的资本投机已引起监管部门警觉。针对长租公寓非理性推高房租的现象，多地已经开始行动。据不完全统计，7月份以来已有北京、上海、深圳、南京和西安等23个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措，促进住房租赁市场健康发展。
　　专家认为，打击炒房租行为，从根本上讲还是要增加供给、优化供给。杨现领表示，在未来一段时间内，一线和部分二线城市都将面临有效供给不足的矛盾，租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。
　　（原题为《资本“转战”：从炒房价到炒房租》）