房企转型瞄上地产业外五大板块 金融业务成标配

源自：法治周末

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　　众房企转型瞄上地产业外五大板块

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上传时间: 2017-10-11 01:26

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资料图
　　目前，房企在多元化转型时主要有几个思路，第一是做金融，这几乎是房企尤其是大房企必涉足的领域；第二是在房地产业务的基础上，探索消费升级领域的多元化，其中医疗、养老、教育、文化旅游，这几大板块，是房企集中探索的区域

⊙记者：肖莎

　　房企已经不再满足于盖房子和卖房子，进行多元化探索成为很多房企主动或被动的选择。
　　有的企业甚至通过更名来宣告自己不再是一家单纯的地产商，如恒大在去年把企业名称从恒大地产改为中国恒大。在其2016年年报中恒大明确表示，2016年年底，集团完成了金融、健康、文化旅游领域的多元化产业布局，完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。
　　法治周末记者梳理2017年上半年销售额排名前十房企的过往财报和公开资料发现，碧桂园、万科、恒大、保利地产、绿地、中海、融创、龙湖、华夏幸福、金地这十家企业都在进行多元化转型，销售额排名前20名的房企中，万达、绿城、招商、世茂、旭辉在主业外探索的动作也比较多。
　　此外，多元化并非大企业独有，销售额排名在20名以后的泰禾、远洋、阳光城、金茂、石榴集团都是多元化战略的拥趸者。
　　然而，房地产业之外的行业千千万，哪些领域才是房企进行多元化探索时最愿意触碰的板块？
　　北京睿信致成管理顾问有限公司董事总经理郝炬告诉法治周末记者，目前，房企在多元化转型时主要有几个思路，第一是做金融，这几乎是房企尤其是大房企必涉足的领域；第二是在房地产业务的基础上，探索消费升级领域的多元化，其中医疗、养老、教育、文旅这几大板块，是房企集中探索的区域。

金融业务近乎大房企标配
能有效支撑企业利润
　　梳理2017年上半年销售额排名前十的房企的公开资料可以发现，除了中海地产未明确表示会在金融领域做多元化探索外，其余九家企业都在进行着金融业的运作。
　　今年上半年房企销售额排名出现了一些变动，前十名单中龙湖和金地挤进名单，万达和绿城被挤出，被挤出前十名的万达和绿城也在金融行业举动频频。
　　金融已经被不少房企视为地产业外的主要业务板块。
　　恒大明确表示，其布局是以地产为基础，金融、健康为两翼；保利也制定了“以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼”的“一主两翼”战略；绿地集团的发展战略则是以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展。
　　在2017恒大集团年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印甚至明确要求，年内金融集团要实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。
　　中国指数研究院曾对2016年地产金融融合的情况进行分析，其发现，入股银行、保险机构、成立股权投资公司成为2016年房企参与金融业务的主要方式。除此之外，发起设立小额贷款、资管服务机构、股权私募基金等也是地产企业进入金融的新业务方向。
　　仅在2016年一年，恒大出资100亿元成了盛京银行第一大股东，泛海增持民生银行后重返民生银行十大股东之列；新城控股和海印股份也相继发起成立保险公司，泛海甚至斥资约27亿美元收购纽交所上市的美国大型综合金融保险集团Genworth Financial Inc.的全部已发行股份。在今年上半年，泰禾还收购了香港的大新人寿。
　　“房企为何会做金融？地产行业本身对资金的需求比较大，进军金融行业后，可以为房企增加融资渠道，降低融资成本，未来的趋势是，只要房企达到一定的规模，金融布局就会是必然的；而且在未来，金融行业除了可以辅助房企的地产主业外，还可以在房企多元化过程中承担投资人角色，发力更多的业务领域。”郝炬认为。
　　同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟还认为，在房地产行业调整情况下，金融行业对房企在利润上的反哺作用也很大。
　　法治周末记者梳理多家上市房企的财报发现，绿地集团开展的金融业务目前已经对集团利润形成了很大的支撑。绿地集团2016年的财报，绿地集团全年的利润总额为144亿元，大金融板块的全年实现利润总额为39亿元，占比将近30%。
　　绿地的金融业务较为广泛，其2017年的半年报显示，公司在严控风险的前提下，积极推进债权业务，开拓股权业务，强化资产管理和资本运作，布局创新金融，旗下目前有四家传统小贷公司，一家互联网小贷公司，一家财富管理公司，两家金融资产交易中心，两家公司取得私募牌照并按规定完成备案，还在积极推进各类主题投资基金的发起设立工作。

医养教育潜力大
现阶段盈利仍是问题
　　据法治周末记者不完全统计，龙头房企中，万科、恒大、碧桂园、绿地、万达、绿城、保利、融创等都已在或表态要在医疗、养老等大健康领域进行布局。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着国人经济水平的提高，对养老和医疗尤其是高端养老和医疗的需求越来越大，这成为很多房企布局医养领域的初衷。
　　“我国是老年人口最多的国家，尤其是高龄长者、部分失能以及失能老人的基数更大，但截至目前几乎没有专业、全面的机构能够满足全龄长辈的养老需求。”远洋集团相关负责人则如此告诉法治周末记者其开展养老业务的原因。
　　在严跃进看来，拥有强大客户群体的开发商在医养领域开拓市场时还有一定的客户基础优势。
　　“在养老和教育领域的摸索与万科的主业是直接相关的，我们服务了超过1000万的业主，接近380万到400万户家庭，我们应该给他们提供养老和教育的服务。”万科董事会主席郁亮在2017年中期业绩推介会上说道，养老方面万科已经做了181个项目，有五种不同类型的模式，包括日间照料中心、社区中心、全托中心以及老人持续健康维护等。
　　闽系开发商泰禾在今年9月份推出了“泰禾+”战略。泰禾集团副总裁、泰禾北京区域总经理张晋元表示，随着生活水平的提高，医疗、健康、教育等是大部分客户的刚性需求，所以在过去两三年时间里，泰禾加大了在这些方面的努力和发展。
　　泰禾医疗健康管理营销总监约翰.基斯扎克透露，泰禾目前在国内收购了三家医院，并在筹备23个健康管理中心，还引入了国外的一些高端医疗资源。
　　“东方华人又是很愿意在教育上投入的，且教育产业和房产主业会有很好的业务互动，给楼盘带来溢价效应，所以，教育也成为越来越多房企布局的目标。”郝炬说。
　　张宏伟曾经做过测算，优质教育导入楼盘后，相应楼盘的价格会比周边楼盘高出10%至15%。
　　“而且如果房企旗下有好的教育资源，拿地时也相对容易，政府对这样的企业是比较欢迎的。”张宏伟补充道。
　　根据公开资料，龙头房企中已经在教育领域有动作的企业包括万科、恒大、碧桂园、绿地、万达、保利等。
　　这些企业所做的业务各不相同，碧桂园主要是做小学到高中的教育，万科的教育版图则覆盖了全日制教育、四点半教育和户外营地教育。
　　郝炬介绍道，目前在教育领域做的比较好的房企是碧桂园，其旗下的教育品牌博实乐教育已经成功上市。
　　不过，郝炬也表示，医疗、养老和教育这三大块都是需要前期大量投入但回收期较慢的领域，尤其是医疗和教育，目前，房企布局的效果主要是体现相关行业和主业的协同作用。
　　“开发商这么做主要是图个未来。”郝炬认为。
　　关于在医养教育板块布局的盈利前景，郁亮在2017中期业绩推介会上还坦言，养老和教育业务的商业模式是什么，如何让这部分业务持续盈利还是大问题，万科还在摸索之中。
　　“毫无疑问这些业务的潜力特别巨大，如果现在不去摸索，等别人摸索出来我们再摸索就赶不上去了。”郁亮说道。
　　也因而，郁亮把养老和教育业务称为万科的摸索业务。
　　关于在养老板块规划和盈利能力，记者亦采访了远洋集团。该集团相关负责人表示，远洋集团从2009年开始涉足养老业务，在对国内外市场进行研究后，公司认为“服务才是养老关键”，认定了服务型养老地产模式，并逐步形成养老服务品牌“椿萱茂”，为处于活力、独立、协助、失智、护理五种不同健康状态的长者打造相应的产品线。
　　谈及养老业务是否实现了盈利，该负责人未直接回复，只是表示：“目前，养老业务在全国布局与产品线扩展方面正进入加速期，已储备7209张床位，2020年，养老业务规模将增至20000张床位，实现营业收入人民币10亿元。”

文旅项目是细活儿
开发商要有服务基因
　　根据公开资料，目前恒大、万达、万科、绿地、融创、泰禾、华侨城、鲁能、世茂等都已在文旅方面有很多产业。
　　有的企业通过自己开发的形式涉足文旅，有的企业则通过收购进行布局。近一年来房企在文旅行业最受关注的动作几乎都与融创有关，一是融创花150亿元收购乐视的部分股权，这项投资目前尚处于亏损状态，但孙宏斌在多个场合表示，大文娱领域将是融创未来重点布局的方面；二是融创花400多亿元收购万达旗下13个文旅项目91%的股权，万达选择性的退和融创的进也成为行业人士热议的话题。
　　万达近些年在文旅行业的投资规模比较大，涉足的领域也比较广泛，万达官网的资料显示，其文娱业务版图囊括了电影院线、影视制作、电影发行，万达甚至投资经营了财经类周刊《华夏时报》和《大众电影》杂志。
　　除此之外，主题乐园在近年来也受到开发商青睐，华侨城打造了欢乐谷，万达打造了万达乐园，世茂旗下有茂险王，恒大也在今年宣布未来将在国内打造15个恒大童世界，主要面向2至15岁的少儿，规划中每个恒大童世界相当于迪士尼的1.5倍。
　　张宏伟告诉记者，有了文旅内容的导入，开发商也可以更方便拿地，文旅项目周边的项目也可以更好出售。
　　“但开发商在文旅领域的投入，还和住房需求满足以后的新需求释放有关，尤其是在吃喝玩乐等方面。打造更有创意和体验感的项目，应成为房企重点关注的内容。”严跃进认为。
　　在接受法治周末记者采访时，有受访者就表示，一些开发商所打造的主题乐园，从外观打造上看并不够高端，体验上感觉和国外的迪斯尼乐园等还有一些差距，而从创意上来看，国内的不少文旅项目的特色也并不够突出，同质化比较严重。
　　郝炬也提醒到，现在文旅板块很多开发商都在做，但是文旅产业不是花钱就可以做好的，需要做体验，是细活，一个主题乐园盖好了，还需要由很成熟的团队做后期运营，文旅板块要想做得好，还需要企业有服务基因。
　　公开资料显示，有不少开发商已经注重在细节和体验上打动消费者。比如，泰禾最近在北京市立水桥开业的泰禾影院就称要“打造空气质量最好的影院”，在影院的所有地方都配备了新风系统，适合大人带着小孩去看电影。