楼市“挤泡沫”

源自：中国经营网

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原文标题：楼市“挤泡沫”

⊙记者：詹方歌 卢志坤 北京报道

　　“推进新型城镇化和乡村振兴，城乡区域发展格局不断优化。加大城镇老旧小区改造力度，因城施策促进房地产市场平稳健康发展。同时，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”3月5日，李克强总理在作政府工作报告中指出。
　　自2017年以来，促进房地产市场平稳健康发展，始终是政府工作报告中强调的重点，也是“房住不炒”定位的基本基调。
　　《中国经营报》记者了解到，2021年的政府工作报告中首次明确提及大城市住房问题，并明确将通过增加保障性租赁住房和共有产权房两类住房供给和住房租赁市场改革两种方式缓解住房困难。
　　从去年下半年至今，国内不少城市房价跳涨趋势明显，土地供应均价也呈现攀升趋势，房价炒作渐起，也让银保监会相关领导直言“房地产泡沫化倾向较强”。
　　为贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，有关部门在金融端和供地端皆有所发力，各地方房地产政策短时间内密集发布，热点城市调控持续从严。
　　楼市“挤泡沫”大幕，正在拉开。
　　调控持续加强
　　2021年春节，中国房地产市场相较往年更为火热。观点指数发布的“2021年1～2月中国房地产企业销售金额TOP100”数据显示，1到2月间，TOP100房企总销售金额同比增长102.0%至18169.5亿元，较2019年同期增长幅度达47.1%。某大型房企区域负责人也对记者表示，其所在区域今年销售额较去年有3到5倍的增长。
　　与此同时，二手房市场成交也普遍较去年同期有所增长。贝壳研究院数据显示，1～2月重点18城链家二手房成交套数较2019年同期增长约70%，超过去年同期的3.5倍，其中一线城市二手房成交量较2018年以来历史同期显著增长。
　　对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，自2017年从严调控以来，楼市进入低谷，房价有一定程度的调整。但城市化进程不断加快的大背景没有改变，大量的住房需求依然存在。疫情下中国经济一枝独秀，增强了人们对未来的信心，因此，当我国疫苗上市，新冠肺炎疫情得到有效控制时，买房需求集中释放，导致楼市火热。
　　针对房地产市场的政策调控接踵而至。中原地产研究中心统计数据显示，2021年2月，全国各地房地产调控次数达45次，较1月份有明显攀升，年内累计房地产调控政策次数达87次。1月下旬，北京、广州、上海等多个城市出台调控政策，除购房资格的收紧、增值税方面的调整外，对于金融端的管控也大大加强。
　　2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确房地产贷款集中管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。通知同时表示，地方监管可以结合所在地具体情况和以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，进行增减2.5个百分点的范围。
　　政策一出，上海、四川、山东、辽宁等地皆针对本地区房地产贷款集中度下发相应通知，其中对区域内部房地产贷款考核部分指标上限进行调整。例如，辽宁、山东、四川的本地通知中，也分别针对个人住房贷款占比上限或城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限进行上调。山东银保监局对外表示，将辖内城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%的安排，是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域，但短期内无法收回，确需回表处理的留出必要空间。
　　对此，赵秀池分析称，各地根据自身情况制定各地银行监管标准，会有一定差别。政策从严是针对热点城市。其实银行本来就有集中度管理，只是一般人不了解。这次专门针对房地产贷款制定了上限标准，目的在于分散风险，即“不要把鸡蛋放在一个篮子里"，实现金融与房地产、实体经济相协调。
　　除对银行业金融机构房地产贷款占比的全面调控外，一线城市也开始严打“经营贷”流入楼市。2021年1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构，要求不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。同时，新华社消息称，北京多家股份制银行上调经营贷利率。
　　此番针对金融端的严格调控并非孤例，此前针对房地产行业的“三道红线”同样从金融端出发，意在引导房地产行业平稳健康发展。日前，银保监会主席郭树清在国务院召开的新闻发布会上表示，目前房地产行业的核心问题仍是泡沫较大。“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。”他说。据郭树清介绍，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，房地产金融化、泡沫化势头得到遏制。
　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在调控收紧的预期下，二手房市场需求加速释放，2021年以来重点城市成交量保持增长。具体来看，北京、上海、广州春节后市场成交量恢复常态；深圳调控效果初显，节后成交量处于历史低位。同时，一线城市2月成交均价均从高位回落。2021年3月3日，上海住建部门及杭州住建部门分别下发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》和《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，全国范围内热点城市房地产政策调控持续从严，未有放松趋势。
　　对此，赵秀池称，房地产调控政策会根据房住不炒的定位适度调整。各地应因地制宜，根据各地房地产市场的情况，制定相应的房地产贷款政策。热点城市住房供不应求，可以适当从严；相反，则适当宽松。
　　多城供地“两集中”
　　近日，住房和城乡建设部副部长倪虹在浙江省杭州市、江苏省无锡市调研中指出，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，确保房地产市场平稳运行。
　　可见，“稳地价”是稳房价、保障市场平稳运行的基础。观点指数数据显示，由于春节假期，2月土地市场成交量进一步下滑，2月1日至21日，100个重点城市成交土地303宗，成交土地建筑面积2696.5万平方米，成交总价1206.1亿元。成交不活跃，但平均成交楼面价却呈现增长态势。报告显示，2月1日至21日间，全国成交土地建筑面积不及上月一半，但平均成交楼面价却增长至4472.7元/平方米，较上月平均成交楼面价上升52.5%。
　　为实现“稳地价”，自然资源部再次发力，提醒重点城市住宅用地供应。土地市场动态监测与监管系统要求重点城市实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。同时，自然资源部召开视频会议，重点城市暂停发布住宅用地公告。随后，青岛、郑州、天津、济南等城市逐步向下落实集中供地政策。
　　其中，青岛方面确认将实施“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。天津方面对出让时间进行了进一步确定：3月、6月和9月中旬。天津规划局相关工作人员对记者表示，目前具体出让方式还在跟各区进行沟通。郑州方面则对记者表示，目前该政策仅落实到区级单位公告权上收这一层面，并未确认具体出让方式。
　　面对供地“两集中”新政，潘浩分析称，供地“两集中”政策的直接效果是“稳地价”引导房企理性拿地，尽量避免出现单宗土地过热的情况。天津市规划局工作人员也对记者表示，如果把土地看作一件商品，同时间仅有一件商品可卖，相比同时售卖多件商品，竞争情况会有所变化。上述大型房企区域负责人对记者表示，目前集中供地第一波还未实行，房企皆在静观其变。
　　潘浩提及，此番新政对房企的影响主要表现在两方面：资金及销售节奏。他说，如果供地“两集中”未来成为长期制度，集中的资金需求对房企销售和融资都有更高的要求。上述房企负责人也称，目前针对地产企业的相关政策几乎都指向融资，集中供地后对高杠杆企业将会产生一定的基础效应。
　　但多位业内人士也对记者表示，房企将会如何应对新政带来的销售节奏变化，目前还难以断言。上述房企负责人表示，如果房企同时在同区域拿下地块，未必会选择快周转，有些资金强的企业反而有可能会选择慢慢开发，打出项目之间的入市时间差。但他同时表示，目前这类探讨只能是假设，政策还未具体实施，企业端如何反应仍旧是未知数。
　　潘浩认为，虽然集中拿地政策下，项目起跑时间相对固定，的确意味着企业的资金周转效率更加重要，但具体到实施层面，还要看土地供应结构，如果区域上相对分散，项目入市的前期压力可能并没有那么大。
　　供地方是否会对地块出让位置有所考量？天津规划局相关负责人对此回应称，区域上需要尊重各区意愿，某阶段只供应某区地块的情况可能不会发生。
　　与此同时，包括青岛、济南在内的多地皆在公告中提及科学编制实施住宅用地供应计划。2021年3月3日，北京市政府也召开常务会议，研究2021年度建设用地供应计划，严格落实城乡建设用地减量要求，鼓励和引导存量建设用地利用，统筹做好各领域用地供应工作。此前，北京住建委曾发布官方消息称，按照北京市今年的供地计划，2021年北京商品住房供地不少于300公顷，并将提高共有产权供应比例。